PAI见 | 南向江景+120%逆天使用率！海珠后航道新盘来搅局了！

大家还记得大干围一带多久没有新盘出现了？

今年，这里又涌现了一个非常有市场热度的江景盘——越秀·江湾潮起。没错，该盘就是去年12月越秀地产20.23亿拿下的大干围地块，名字充满诗情画意。

上周六，派队应邀参加了越秀·江湾潮起的媒体先锋发布会和海港汇战略合作签约仪式，获悉不少信息。比如配置了恒温泳池、运动泛会所等高端配套，使用率超120%，部分户型配置 270°转角阳台。

这一期，PAI MEDIA 地产派【PAI见】就来锐察这个“新势力”。

越秀·江湾潮起指标一览

总体来说，整体来看，越秀·江湾潮起均好性挺强，配套都在逐步兑现中。

地铁10号线今年会开通，通车后4站直达天河CBD。

发布会当天，越秀·江湾潮起还与广百海港汇共同签署合作协议，未来将针对项目提供业主专属十大权益，包括：无忧停车、品牌礼遇、购物速递、专属母婴服务、生日礼遇、专属品牌沙龙活动等。

广百海港汇

广百海港汇今年年底开业，计划引入知名品牌形象店、五星酒店、生态办公构筑高阶消费场所；家门口的约1.7万方滨江公园已呈现。南侧环岛路直通琶洲，海珠湾隧道（今年开通）15分钟直达广州南站；工业大道快速接入内环路，覆盖全城核心商圈。

教育方面，业主子女满足人户一致可就读宝玉直实验小学教育集团成员校——海珠外国语实验中学附属第二小学（最终的招生条件和招生范围以 教育部门公布为准）。

此外，有一线南向江景、又是实用率很高的新规产品。

试想一下这样的画面：早上沿着江岸线慢跑，再到广百海港汇喝杯奶茶或咖啡，晚上一家人还可以沿着滨江公园散步，感受江风拂面的惬意，多美好的生活。

一线南向江景，使用率超120%

越秀·江湾潮起优势不小，派队梳理了一下，主要有以下几点：

1）区位优越，位于后航道服务型制造创新带的石溪智能制造价值组团。

而对后航道而言，服务型制造产业基础良好，属于广州“一带三轴”汇聚地，是引领广州都市圈技术应用创新和产品服务创新的活力区。

已经形成了‘链主企业+公共平台+中介机构+配套企业+创新人才’集聚共生的湾区级服务型制造创新产业生态，是服务型制造企业发展的理想之地，有条件打造成为以‘产品定制服务、智改数转赋能、数字运营管理’为核心功能的服务型制造创新引擎，后发优势明显，是前景看好的潜力股。

2024年3月，《海珠区后航道服务型制造创新带产业发展策划》提出，在全市率先提出要打造“后航道服务型制造创新带”，着力构建后航道“4+6”服务型制造产业体系，建设“一心两翼四组团”的产业空间格局。

四组团包括广纸产城融合运营组团、石溪智能制造价值组团、沥滘专业服务门户组团和小洲生态创芯制造组团。

其中，石溪智能智造价值组团打造为“产业升级引擎·智能智造聚核”，而越秀·江湾潮起就位于该组团内，前景看好。

2）一线南向江景，距离珠江仅200米。

后航道目前已是奢宅的聚集地，比如聚集了中海观澜府、中海映澜台、越秀天悦江湾、时代大家、中铁建西派粤府等等。

如今又多了一个越秀·江湾潮起，这也是越秀地产继越秀熙悦江湾、星汇海珠湾、海玥、江湾和樾等四个项目之后，在后航道板块的第五个新盘。

越秀·江湾潮起位于越秀天荟江湾南北两个组团中间，距离珠江后航道仅约200米，具备良好的江景资源，大部分楼层可以无遮挡地欣赏江景。

值得一提的是，这个江景和其他后航道的还不一样，而是后航道的三江交汇之处，江景面会更宽，可以去现场体验一番。

3）产品设计有特色，使用率超120%。

越秀·江湾潮起采用高低分区规划，低区主打 95-119㎡的改善型产品，2梯4户；高区（25-37层）则规划 135-195㎡的大平层江景豪宅，2梯3户设计，满足不同购房者的需求。

目前已经开放了建面约95㎡、135㎡、195㎡三种户型的样板房（195㎡首推只有13套，验资500万才能参观）。

建面约95㎡户型（可改四房），做到了120㎡的阔绰尺度，客餐厅和阳台开间去到了5.6米，主卧270°环幕大飘窗，视野开阔。

建面约135㎡户型，四开间朝南，采光面约16.6米，南北对流，拥有园景+江景双重景观面。

主卧带衣帽间和超大收纳柜，270°环幕大飘窗，看江视野十分开阔。

建面约195㎡户型，约8米长阳台，见了就心动，64㎡的LDK客餐厅，简直是家庭欢聚场，看江视野佳。

简言之，所有户型使用率超120%，细节方面也做得很到位，比如全屋配置中央空调、电视背景墙；厨房配置“防干烧”功能的炉灶，高容纳量的橱柜，方太品牌品牌油烟机，彻底告别油烟，还有可联网控制的电烤箱，据说可以分层控制温度，30分钟可以搞定多个菜。

更多细节，也可以去现场体验。

4）越秀地产全新产品系——先锋系首作。

据派队了解，越秀·江湾潮起属于先锋系作品，在社区审美、公区空间和产品户型都有大提升。

比如红线外围墙就参考了香港浅水湾豪宅区艺术灵感，做成了120米流动艺术长廊。

园林打造疗愈花园，引入香氛植物、声景系统，届时居住于此，就可以享受嗅觉与听觉的双重治愈。

疗愈花园、共享学习空间、车库mini仓（存放滑雪板等）、酒店式双层会所、恒温泳池等等都是不可忽视的点。

对有萌宠的购房者而言，项目还专门设置了宠物电梯、小狗停机坪、小狗社交广场等，简直太周到。

首推C1栋，建面约95-195㎡新规产品

据派队了解，越秀·江湾潮起首推C1栋，为建面约95-195㎡的新规产品，货量100多套。

价格方面，还没有吹风价出来，但会参考周边。

沥滘板块的中铁建西派粤府主打120-140㎡户型，均价6.5万/㎡；周边的中海观澜府二手房挂牌价5-8万/㎡左右。

越秀·江湾潮起有低区、高区两个产品段，所以在定价上会有所不同。

综合来分析，低区95-119㎡改善户型，主打性价比，可能6万/㎡起。高区135-195㎡江景大平层，有望冲8字头。

所以，6-8万/㎡的价格是有一定可能性的，有南向江景、地铁通车预期及商业配套落地，价格仍具竞争力。

值不值得入手？

越秀·江湾潮起值不值得入手？

派队觉得值得。

后航道的规划，政府重视程度比较高，未来随着旧改推进和产业导入，有了政府规划与旧改双重驱动，区域发展动能强劲，房价还有不少空间的。

其次，南向临江又是使用率超高的产品。近5年来，广州土拍312宗，南向望江的仅有5宗，稀缺性可想而知。

对于追求江景资源或改善居住体验的购房者，该项目值得重点关注，目前已启动VIP诚意登记，有意向的朋友可以前去体验。