物业费20年不变，维修资金见底？普陀这里破解物业费调价难题

真华路157弄的水泥路面上，深浅不一的裂痕如同年轮般诉说着岁月沧桑；金华苑南区斑驳的楼道墙面，映照着物业服务与物价飞涨间的现实落差……如今，普陀区万里街道辖区大部分住宅小区都已经历了20年左右的时代变迁。

数据显示，万里街道近半数的住宅小区物业费停滞在世纪之交的定价水平，而人力成本已攀升至原来的7.5倍左右。金华苑南区物业负责人叶经理掰着指头算账：“过去保洁员月薪800元，现在6000元还招不到人，可物业费还是二十年前的标准。多年的修缮，导致维修资金见底，小区已是入不敷出。”

对此，万里街道以“住房品质标杆”为引领，锚定改革航向，蹚出了一条物业费调价与服务质量跃升并行的创新路径。数据显示，万里街道2024年调价的5个住宅小区物业费平均涨幅达26.67%，12345投诉率下降32.76%。这条探索之路，不仅打破了物业费调价难的僵局，更以服务升级的实绩回应了居民对美好生活的期待。

街道城运中心以“服务增值先行于价格调整”为解题密钥，推动开展调价工作。

万里名轩小区将保洁频次倍增，让窗明几净成为日常风景。真华路157弄小区的蜕变更显诗情画意：斑驳的泥沙路铺就青砖步道，焕新的路灯在夜幕下编织星河流转，智能闸机为归家之路添上科技注脚。金华苑南区则以“安全+”服务体系构建安心港湾。

面对万里雅筑小区因物业更迭引发的服务真空，城运中心以“服务成本透明化”破题，让居民理解优质服务需要合理成本支撑。通过多轮恳谈，终于将冷冰冰的报价单转化为温暖的服务承诺书。

针对中鹰黑森林小区，街道破除利益藩篱，推动物业脱离开发商关联，通过物业财务独立核算，服务标准透明化，让物业服务回归专业本位。

算经济账更要算民心账，保基本服务更要创品质生活。当服务增值跑赢成本曲线，当品质提升超越价格刻度，居民自然愿为美好生活投下赞成票。最终，这5个住宅小区都成功完成了物业费调价。

街道城运中心在这次实践中，总结提炼出三大定律：用服务增量换取价格变量，用数据流量消解民意变量，用治理能量控制风险变量。在此基础上又构建起五步骤工作体系：第一步引入专业评估工具科学制定调价方案；第二步推进物业队伍能力建设与服务标准提升工程；第三步聚焦破解楼道清洁、设施维护等高频民生痛点，以看得见的环境改善赢得群众信任；第四步严格规范业主大会表决程序确保程序正义；第五步依托12345市民服务热线数据平台与物业考核联动机制，实现质价相符动态监管。

以这套“一原理三定律五步骤”为核心理念凝结而成的“万里调价工作法”，又迅速在真欣园小区取得实战成效，使其成为2025年普陀全区首个正式实施新调价方案的住宅小区。未来，城运中心将继续运用“万里调价工作法”，鼓励更多住宅小区通过良性互动实现质价双提升。

原标题：《物业费20年不变，维修资金见底？普陀这里破解物业费调价难题》

栏目主编：祝越 文字编辑：王宛艺

来源：作者：文汇报 张晓鸣