深度探讨：购房后卖家不配合过户，买方起诉强制过户胜诉的案例

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）房屋交易背景与过程

2022 年 10 月 8 日，经北京 R 公司居间介绍，原告陈宇轩与被告王淑黎达成房屋买卖合意。被告王淑黎出具《委托书》，委托其子孙逸阳代其处理位于昌平区 ×× 镇 ×× 村 T 室房屋的买卖交易居间手续。当日，孙逸阳代理被告王淑黎（出卖人）与原告陈宇轩（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》。

该合同明确约定房屋成交总价为120 万元，买受人在签订合同时支付定金 5 万元，具体付款方式及期限如下：签合同当日买受人交定金 5000 元，2022 年 10 月 10 日之前将定金 45,000 元划入出卖人账户；2022 年 10 月 15 日之前将部分房款 65 万元划入出卖人账户，同时出卖人交付房屋钥匙，购房合同由买受人保管；其余 50 万元房款待产权证下来，十日内买卖双方到银行面签，批贷后由银行直接打入出卖人账户。合同还约定，出卖人应在收到 70 万元时交付房屋，双方同意自房本办下来 30 个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。此外，合同对违约责任也进行了详细规定，买卖双方任何一方不按约定履行合同，逾期超过 15 日后，合同另一方要求继续履行合同的，违约方需按日计算向对方支付总房价款万分之三的违约金。若一方违约，除承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（不超过房屋总价款的 5%）。

合同签订后，原告陈宇轩依约于2022 年 10 月 8 日和 2022 年 10 月 10 日向被告王淑黎支付定金 5000 元和 45,000 元，又于 2022 年 10 月 15 日支付购房款 65 万元。被告王淑黎于 2022 年 10 月 15 日将毛坯房交付给原告陈宇轩，原告装修后入住至今。

（二）纠纷产生与解决尝试

由于出卖人某单位为被告王淑黎办理产权证迟延（被告曾为此与某单位发生诉讼并获得相应赔偿），被告王淑黎于2024 年 9 月 24 日在原告陈宇轩配合下取得涉案房屋产权证。随后，居间人履行网签职责。自 2024 年 11 月 6 日（取得房产证后 30 个工作日）起，原告陈宇轩及居间人多次口头和通过催告函催促被告王淑黎履行房产过户义务，但被告王淑黎以没时间、出差、房价上涨等理由推脱。

基于以上情况，原告陈宇轩认为被告王淑黎未按约定办理房屋产权过户手续，构成违约，应继续履行合同并承担违约责任，赔偿律师费损失6 万元。为此，原告陈宇轩将被告王淑黎诉至法院。

二、争议焦点

（一）原告诉求

判令被告王淑黎继续履行双方签订的房屋买卖合同，立即将所售房屋产权过户至原告陈宇轩名下。

判令被告王淑黎支付违约金为47,520 元。

判令被告王淑黎按合同约定赔偿原告陈宇轩支付的律师费6 万元。

（二）被告抗辩

被告王淑黎辩称其从未与原告陈宇轩签订过房屋买卖合同，认为原告主张的房屋买卖合同不成立，不同意原告的所有诉讼请求，请求法院驳回。

（三）争议核心

原、被告之间的房屋买卖合同是否成立且有效。

被告王淑黎是否存在违约行为，若存在，应承担何种违约责任，包括是否应履行过户义务、支付违约金、承担税费及赔偿律师费等。

原告陈宇轩主张的各项诉求是否有充分的事实和法律依据。

三、裁判结果

被告王淑黎继续履行其与原告陈宇轩于2022 年 10 月 8 日签订的《北京市房屋买卖合同》，于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区 T 室的产权过户至原告陈宇轩名下，并向原告陈宇轩支付迟延过户违约金；原告陈宇轩于办理房屋产权过户手续的同时给付被告王淑黎剩余购房款人民币 50 万元。

被告王淑黎于本判决生效后十日内赔偿原告陈宇轩律师费人民币6 万元。

四、案件分析

（一）合同效力认定

被告王淑黎之子孙逸阳代理被告王淑黎与原告陈宇轩签订《北京市房屋买卖合同》，该代理行为合法有效，被告王淑黎应对代理行为承担民事责任。此合同是双方真实意愿的体现，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同合法有效。被告王淑黎主张仅授权办理居间手续，不认可房屋买卖合同关系，缺乏法律依据，法院不予采信。

（二）违约行为认定

根据合同约定，被告王淑黎应在取得房产证后30 个工作日内协助原告陈宇轩办理房屋所有权转移登记，但被告王淑黎自 2024 年 9 月 20 日取得房屋权证后，未依约履行，构成违约，应承担相应违约责任。原告陈宇轩已依约支付大部分购房款并合法占有房屋，且合同已办理网签，被告王淑黎应优先履行与原告陈宇轩的合同。

（三）各项诉求判定

过户及违约金诉求：原告陈宇轩要求被告王淑黎继续履行合同办理过户手续，并支付迟延过户违约金，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。

律师费诉求：合同明确约定违约方需赔偿守约方因主张债权支付的律师费，原告陈宇轩要求被告王淑黎赔偿律师费6 万元，于法有据，法院予以支持。

五、胜诉办案心得

对于原告代理律师而言，胜诉的关键在于精准把握案件事实与法律规定。在事实层面，充分收集并整理《委托书》、合同、付款凭证、催告函等证据，清晰呈现合同签订、履行及被告违约的全过程。面对被告关于合同不成立的抗辩，通过明确的代理授权关系和合同履行情况予以反驳。在法律适用方面，依据《民法典》中关于合同效力、违约责任等相关条款，有力论证原告主张的合法性。通过对事实和法律的紧密结合，成功说服法官支持原告的诉讼请求，维护了原告的合法权益。