房产律师：卖方委托售房过户后质疑委托，主张合同无效被法院驳回

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）房屋交易背景与过程

2007 年 11 月 6 日，林梓泽与 S 公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：x），购置位于海淀区一号房屋。

2009 年 8 月 28 日，陈嘉豪采用与某公证处公证人员串通手段，获取《公证书》（含《委托书》一份）。该公证书表明林梓泽夫妻在某公证处公证员面前签署《委托书》，委托陈嘉豪全权处理一号房屋买卖事宜。2012 年 7 月 27 日，陈嘉豪持此公证书与苏悦琳签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋交易金额 380 万元。

2013 年 4 月 10 日，林梓泽向某公证处申请撤销《公证书》。5 月 6 日，某公证处作出《撤销公证书的决定》，宣布该公证书自始无效，并登报公告。

（二）纠纷产生与解决尝试

林梓泽认为，2009 年 8 月 28 日的《委托书》非其与妻子亲自签字捺印，其夫妻从未前往某公证处签署该《委托书》，公证书被撤销，足以证明陈嘉豪未获签订房屋买卖合同授权。加之合同约定房价远低于当时市场价格，苏悦琳购房行为难言善意，怀疑二人恶意串通，遂起诉要求：

确认2012 年 7 月 27 日陈嘉豪 “代理” 其与苏悦琳签订的《存量房屋买卖合同》（合同金额：380 万元）无效；

确认海淀区一号房屋为其所有；

本案诉讼费用由被告承担。

苏悦琳辩称，其通过房屋中介结识陈嘉豪，林梓泽与陈嘉豪存在关联，自己与陈嘉豪无恶意串通必要。公证书虽被撤销，但签订《存量房屋买卖合同》及过户均发生在撤销前。原房屋权属证书等材料由林梓泽交给陈嘉豪，其已支付全额购房款380 万元，且对房屋装修入住多年，林梓泽此前未提异议，合同有效，房屋应归自己所有。

陈嘉豪辩称，《存量房屋买卖合同》有效且已履行完毕，房屋已过户给苏悦琳，林梓泽诉求无法律和事实依据，且已超诉讼时效。其持有合法公证委托书，不存在恶意串通行为。

经法院查明：

林梓泽与S 公司签订合同购买一号房屋。2008 年 10 月 4 日，林梓泽与顾宇峰签订房产买卖协议，约定将一号房屋及另一套 x2 号房卖给顾宇峰。2009 年 8 月 31 日，某公证处出具公证书，委托陈嘉豪办理林梓泽名下一号、x2 号房屋相关事宜。后林梓泽申请撤销该公证书，公证处予以撤销。2012 年 7 月 27 日，陈嘉豪作为林梓泽委托代理人与苏悦琳等签订《存量房自有交易资金划转协议》。8 月 14 日，陈嘉豪代理林梓泽与苏悦琳就一号房屋签订《存量房屋买卖合同》，并于 8 月 16 日将房屋过户至苏悦琳名下。

某纪委调查显示，顾宇峰因房屋过户需变更受托人，联系林梓泽重新办理委托公证，林梓泽让陈宇代为办理。公证员梁宇明知违反规定，仍在委托书上代林梓泽夫妻签字按手印并盖章交给陈嘉豪。2019 年 12 月，某监察委员会给予梁宇记大过处分。

另查明，顾宇峰曾起诉林梓泽要求确认x2 号房买卖协议有效并办理过户，法院判决协议有效，后经调解双方解除协议，林梓泽给付顾宇峰补偿款。陈嘉豪提供了相关材料，证明房屋交易及债务关系，但林梓泽对部分材料不予认可。

二、争议焦点

（一）原告诉求

确认被告陈嘉豪“代理” 原告与被告苏悦琳签订的《存量房屋买卖合同》无效。

确认海淀区一号房屋归原告所有。

（二）被告抗辩

苏悦琳称合同有效，房屋归自己，林梓泽诉求无依据。陈嘉豪称合同有效且已履行，林梓泽诉求超时效，其行为合法。

（三）争议核心

《存量房屋买卖合同》是否因陈嘉豪无权代理或双方恶意串通而无效。

海淀区一号房屋所有权归属。

三、裁判结果

驳回林梓泽的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同效力认定

某公证处虽撤销公证书，但从某纪委调查可知，林梓泽知晓需办理委托公证，因自身无法前往才让他人代办。公证书具有较高公信力，陈嘉豪持有公证委托书及房屋相关材料，苏悦琳有理由相信委托真实。且现有证据无法证明苏悦琳存在过错，故不能认定合同因无权代理而无效。同时，林梓泽虽怀疑陈嘉豪与苏悦琳恶意串通，但缺乏足够证据支撑，因此合同效力应予以认可。

（二）房屋所有权判定

基于《存量房屋买卖合同》有效，且房屋已合法过户至苏悦琳名下，从物权变动角度，苏悦琳已取得房屋所有权。林梓泽要求确认房屋归自己所有的诉求，缺乏法律依据，法院不予支持。林梓泽若因公证处违规行为遭受损失，可向相关责任主体主张赔偿。

五、胜诉办案心得

对于被告的代理律师而言，胜诉关键在于精准把握案件事实细节与法律适用。在证据收集上，梳理公证书出具、撤销过程及房屋交易流程相关证据，清晰呈现房屋交易时的表象及各方行为。面对原告质疑，从法律规定出发，论证公证书撤销不必然导致合同无效，以及原告恶意串通主张缺乏证据支持。通过严谨的证据链条和法律论证，成功说服法官驳回原告诉求，维护被告合法权益。