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以下为正文：
【政策速递】2025 上海新房税费「省钱密码」曝光！94446 元 /㎡分界点，你家房子该缴多少？
（数据冲击 + 悬念）
"刚刚！2025 上海房产税「价格红线」划定 ——94446 元 /㎡！这个数字决定你家房子每年多缴 1.6 万还是 3.6 万！首套免征 / 二套人均 60㎡/ 非沪籍全额征收… 最新税率表 + 避坑指南，刚需必看！"
去年，上海城心风貌项目入市不少，作为占据城市核心地段的住宅，它们自带稀缺属性，内涵深厚的历史底蕴，深受豪宅圈层关注。

得益于供应量的加大，常年断供的黄浦仿佛也没那么难买了，但作为上海标志性地段——外滩却持续保持高冷！

重磅消息来了！

距离外滩源（外白渡桥）仅约200米的黄金地段惊现风貌大宅——外滩·天潼里！项目一期目前在售建面约460-640㎡传世大宅，二期预计今年年中加推！

位置示意图，来源百度地图

百年外滩——上海永恒的中心，毫无争议的城市名片，也是无数国内外富豪竞相追逐，梦寐以求的置业地！

但你知道这里的住宅有多稀缺吗？

据网上房地产数据显示，2006年至今，近20年的时间全上海供应新房约166万套，其中属于内环内的有10万套，属于黄浦的有1.78万套，而在外滩源200米范围，20年来只有外滩天潼里一期取证的74套（59套超高层+15套风貌别墅），相遇概率仅约0.004%，无限接近于0！

在这样的背景下，外滩·天潼里无疑是难以复制，永不超发的城市孤品！是与伦敦海德公园一号、纽约哈德逊广场齐名的世界都心恒贵资产！

数据来自网上房地产

有外滩这一杀手锏，外滩天潼里与其他风貌住宅就产生了本质的区别！

第一、其他风貌住宅比如黄浦老城厢更多的是为人文情怀买单，而外滩·天潼里给出的是买进塔尖圈层的机遇！住在外滩，就是身份与地位的象征！

第二、其他风貌住宅更多的是居住属性，而外滩·天潼里给出的是买进百年外滩，进入历史潮流的机遇，这种永恒属性让其成为可以传承的家族大宅，成为家族的荣耀！

第三、其他风貌住宅可能是根据当地人文历史修旧如新，而外滩·天潼里是参考外滩建筑，本身就是百年外滩建筑博览群的一部分，其独特性非其他风貌可比！

项目设计效果图

不得不承认，外滩·天潼里独有的3大特征让本就颇具收藏意义的风貌住宅价值更上一层楼！这样不可复制的城市孤品，没有错过的理由！

下面我们详细来看外滩·天潼里的地段和产品：

转身即外滩的生活日常你能想象吗？

风貌住宅是伴随城市更新诞生的产物，在其他风貌产品还在期待规划，忍受尘土飞扬之际。转身即外滩的外滩·天潼里早已享受着外滩无比成熟无比美丽的城市配套。

项目地处天潼路和乍浦路交叉口，距外白渡桥仅200多米，与外滩一衣带水，这样的地段各项配套皆是顶级，保证了项目业主纵享全球封面级滨水生活！

位置示意图，来源百度地图

而比起配套本身，住在外滩·天潼里的日常居住调性才是真的令人羡慕。

从外滩·天潼里出发，沿乍浦路往南一路地标林立，唯美的宝丽嘉酒店，庄严的上海邮政博物馆还有20世纪上半叶的“亚洲第一公寓”河滨大楼。

穿过乍浦路桥，便来到洛克·外滩源。这里是外滩的起点，由11栋历史保护建筑和6栋新建筑构成。翻新后这里成了无比精致的街区。

外滩源往东就是外白渡桥，时下最火的网红打卡地，每一位远到而来朋友的朝圣地，却只是外滩·天潼里业主日常散步的一隅。桥北则紧挨着上海大厦、俄罗斯领事馆，以及“远东第一大饭店”浦江饭店。再往南便是和平饭店和万国博览建筑群。

天潼·外滩里每一天的日常City Walk，宛如穿梭于时光隧道，这种大隐隐入市的居住调性，全世界再无二处！

图片来源于网络

建筑篇：百年外滩建筑群新晋的当代建筑样本！

外滩是上海对外展示的城市名片，作为外滩建筑群的新成员，外滩·天潼里从本质上就脱离了住宅范畴，而是站在世界舞台下的艺术作品！

为了延续外滩传奇，项目坚信大师出品必属精品，特邀季裕棠Tony Chi担任开发总顾问，设计团队Goa、PLA、CCD、召禾、无间、Design333则分别操刀建筑、景观和室内。

在大师们的严格把控下，项目汲取外滩建筑之精华，以外滩美学为基准，融入新时代建筑工艺，为我们带来了一座兼具上海气质和国际审美的全球顶级资产！

项目设计效果图

几大夺人眼球的惊艳之处跟大家分享一下：

①唯美的安妮女王砖

19世纪中叶，受英国安妮女王复兴风格影响，清水红砖外墙在上海广泛流行，成为时髦与洋派的代名词。

外滩·天潼里就以红砖筑就风貌合院立面，在现代摩登的内核之上，还原19世纪的海派韵味。红砖本身具有耐磨损、抗压力等优异性能，搭配隔热保温的干挂工艺，让项目更契合当代生活需求。

此外，项目用砖在生产过程中增加了手工敲打环节，结合六色混色砌筑手法，创造出丰富的墙面纹理，美感全面焕新，再一次著新百年外滩的美学叙事。

项目工艺样板示意图

②庄重的连续罗马券设计。

外滩源地区的标志性建筑美丰大楼，充分彰显了连续券经典隽永的美感。在大楼的南立面，三层各15个券洞，形成了典型的连续券构图，是今天上海必打卡的“网红取景地”之一。

就在美丰大楼旁，外滩·天潼里也复现了经典的连续券结构，大量的拱券造型向两侧延伸，弱化了建筑的厚重感，让视觉体验更为流畅轻盈。

项目设计效果图

③浪漫的朱丽叶露台

上海历史建筑经典符号之一的“朱丽叶露台”，也在外滩·天潼里上得到了还原。

项目特别设计17处向外延伸的朱丽叶露台，既丰富了建筑的层次感，也为居者提供了俯瞰街巷美景、与邻里亲密互动的美好场景，浪漫而松弛。

项目设计效果图

④奢华的维多利亚门窗

在外滩·天潼里，设计师参照维多利亚时期兴盛的铁艺门窗形制，选用稳固可靠的钢材，创造空间分割精巧、艺术造型细腻的门窗系统，建立起适于当代的维多利亚式美学逻辑。

同时为了保证品质，项目特别挑选进口断热系统钢窗，通过大跨度推拉系统、全景式设计，实现阔景视野、降噪、隔热等功能，呈现更舒适、更优质的居住体验。

项目设计效果图

⑤最后是昂贵的石材

石材是外滩建筑的标志，外滩·天潼里对于这种昂贵用材从不吝啬！

项目团队跨越19200公里，采购了巴西的波多尔红石作为入户门仪的主要材料，与连绵的红砖共同构成一曲色彩交响。

项目设计效果图

另外，项目还甄选保加利亚最高等级的沉香米黄石材，用于合院产品的门头拱券及窗套。甚至为了减少石材加工缝隙，项目不惜成本地选择了整石雕刻的工艺手法，最终呈现出犹如艺术珍品一般的高雅质感！

项目设计效果

室内篇：传承家族荣耀的传世大宅！

中国人对家族的情怀，亘古未变，而一套传世大宅，也早已成为家族意识传承的重要载体，同时担当着家族的荣耀。

所以项目分外看重家族精神的体现，也就是定制化的概念。

项目一共124套房源，仅户型就有75个。每套房子都充满定制化理念，等待主人自己落下笔墨，留下自己独属的家族印记！

业态方面，项目一期有合院和平层2种，我们先看风貌平层：

项目的平层户型无论是功能性还是尺度感都足以承载一个大家族的居住需求。十字中轴的布局，方正无比的格局，大开间朝南的设计都极大的保障了每一位家庭成员的私密性和舒适度！

而且大部分风貌平层阳台进深近2.2米，相当于每户都自带一片“空中花园”。

针对不同户型的布局，项目的样板间注入了充满艺术性的高级品位，呈现效果可参考G-8户型的设计效果图：

项目G8-户型设计意向图

项目合院总价约1.5亿起，每套都有约40-150㎡院子，部分露台能看到海市蜃楼般的白玉兰大楼、陆家嘴5件套。

比如这套建面约521㎡合院户型（地下面积约403㎡、花园面积约63㎡），有天有地有院子，纵享纯粹的墅居体验。地上有4层，地下有2层，分层而居的设计保证了家族各成员的私密性，同时大量的灵动空间也能满足每位业主的喜好。

项目建面约521㎡合院样板间以多元审美介入生活，巧妙地将艺术渗透进每一处细节，堪称艺术大宅！

最后必须再强调一点：

平心而论，仅凭黄金地段和臻稀业态，外滩·天潼里必然是不愁卖的。

为了跟清晰的展现品质，除了已有样板间，项目又不惜重金邀请国际大师打造了6大样板间，即将面世！拳拳匠心诚意满满，这样的世界都心恒贵资产，值得珍藏！

根据 2025 年最新政策，上海新房相关税率如下：
一、房产税（针对个人新购住房）
税率分界线：以 2024 年新建住宅销售均价 47223 元 /㎡的 2 倍（94446 元 /㎡）为界。
≤94446 元 /㎡：税率 0.4%；
＞94446 元 /㎡：税率 0.6%。
征收对象：
本市户籍：首套房免征；二套及以上住房，人均 60㎡以内免征，超出部分计税。
非本市户籍及外籍人士：新购住房全额计税（无免征面积）。
二、契税（购房交易税费）
根据 2024 年 12 月政策（延续至 2025 年）：
首套房：
面积≤90㎡：1%；
面积＞90㎡：1.5%。
二套房：
面积≤140㎡：1%；
面积＞140㎡：2%。
三套及以上：统一按 3% 征收。
三、其他税费
印花税：总房款的 0.05%（暂免征收常见于普通住宅）。
房屋维修基金：多层 50 元 /㎡，小高层 70 元 /㎡，高层 85 元 /㎡。
登记费：80 元 / 套（含工本费）。
政策要点
房产税调整：2025 年税率基于 2024 年房价数据，体现动态调整机制。
契税优惠：取消普通 / 非普通住房划分，统一按面积和套数适用税率，支持刚需和改善需求。
户籍政策：本市户籍家庭首套免税，二套按人均面积减免，非户籍无减免。
示例
本市户籍家庭（3 人）：首套房 100㎡（免征）；二套房 120㎡（人均 60㎡，超出 40㎡）。
若单价 5 万元 /㎡（≤94446 元）：40㎡×5 万 ×0.4% = 8000 元 / 年；
若单价 10 万元 /㎡（＞94446 元）：40㎡×10 万 ×0.6% = 24000 元 / 年。
政策依据
房产税：上海市统计局 2024 年房价数据及 2025 年新规（房天下、每日经济新闻等权威媒体报道）。
契税：财政部、税务总局、住建部 2024 年 12 月公告（上海市房管局、税务局官网政策）。
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