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以下为正文：
重磅消息！

观家新房注意到，2号线沿线、浦东499万起，带综合体新房--陆家嘴锦绣云澜四批次来了！预计下周开启认购。

总价499万-1200万。面积98平（精装和毛坯）-140平-168平（均为毛坯），均价6.4万，首付15%起，约75万。临近2号线--川沙站。

效果图

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四批次项目将推出建面约98㎡3+X房户型、建面约98㎡精装3房户型、建面约168㎡4房户型。

有一点先跟大家分享下：项目户型的得房率都在约80%左右。

观家新房注意到，如今上海超高层频出，新房的普遍得房率一降再降。在浦东约500万级的市场中，得房率普遍都在约73%左右。

但陆家嘴锦绣云澜的得房率足足有约80%。什么概念呢？

也就是说，陆家嘴锦绣云澜室内的各个空间，其实都要比同级别新房更大。这多出来了约6.86㎡房源，直接为业主省下了约44万的真金白银。

其中人气C户型是收官加推。

正常的一套建面约98㎡的3房2卫，其实属于紧凑型产品。

但得益于高得房率，陆家嘴锦绣云澜相比其他新房，各个卧室空间都要更加宽绰。

另外，还有一个“X”空间。

这个空间不管是用作收纳、主人的衣帽间、孩子的游乐天地又或者是打造了一个小型的电竞房等，都是极佳的选择。

这是其他约98㎡3房2卫产品所没有的实用性。

实景图

第二，创新横厅+双联阳台。

厨房餐厅以及客厅相连搭配大飘窗，不仅动线合理，还能保证整体室内的充足采光。

再加上南向的双联阳台，整个室内的采光、通风视野。

实景图

最后，还有细节方面的主卧套房设计，保证主人的私密空间、客卫干湿分离，保证室内始终干燥...

整个户型的居住舒适度和性价比在全市约500万级产品中，都称得上不错。

除此之外，项目还有建面约98㎡3房三开间朝南户型，这个户型的设计同样出众。

这个户型是标准的三开间朝南、动静分离户型，南侧的采光面尺度感非凡，加上横跨客厅、次卧的宽面阳台，这个户型的采光通透度非常出众。

值得一提的是，项目是不封阳台的，也就是说如此豪横的宽面阳台，有一半面积均是赠送。

另外，主卧套房设计，带步入式的衣帽间以及卫浴，保证了主人的私密空间。

这个户型不管是私密性、采光度，还是舒适度，在约500万级的这个档位中都是非常出众的。

附样板间效果图：

效果图

效果图

效果图

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社区方面，在如今上海各大新房还在拿着效果图让客户自行“想象未来”时，陆家嘴锦绣云澜的实景示范区已经开放。

观家新房注意到，一方面，实景呈现意味着客户它不再是期待，而是兑现成可见的现实，让买房更加安心。另外一方面，实景呈现也代表着陆家嘴集团对于项目产品力的强烈自信。

实景图

项目特邀亚洲人居环境与生活方式的引领者及缔造者——goa大象设计担纲打造；

特邀国际知名景观设计公司——泛亚国际执笔。

这都是国际一线的豪宅项目缔造者。

也只有陆家嘴集团愿意如此大手笔的邀请如此重磅的设计公司，一同参与设计和规划川沙新的人居天际线。

而项目建筑采用简洁明快的“新海派”风格，这让人眼前一亮的精致外立面，会成为业主未来身份的象征。

实景图

在景观打造方面，项目风格是新海派风格，特点是延续海派文化的典雅格调。

整个社区采用“一环”“两轴”“三园”“六院”的空间结构，既讲究传统和对称的美感，又有现代的舒适和尺度，尽情的展现现代海派的精致人居空间。

实景图

实景图

一环：一条长约500m，宽约1.5m的双跑道，在高氧森林环型跑道中，可以感受四季转换，看云卷云舒。

两轴：横贯社区的两条礼宾郡轴，尊享多重轴线礼序回归。

实景图

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三园：锦林园—云麓园—溪山园，三重美学园，休闲会客两相宜。

六院：多院落式分布，是记忆是生活，更多的是家的温暖。

实景图

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本次陆家嘴锦绣云澜作为陆家嘴集团再一次深耕川沙的又一“锦绣系”力作，项目整体承袭“锦绣系”内核基因，打造了一个包括川沙企业中心、川沙九六广场、陆家嘴锦绣云澜的全新综合体。

并且，陆家嘴打造的约52万方综合体由一条空中连廊无缝链接川沙九六广场与锦绣云澜，从家到商场形成专属归家动线。

这座商场将承袭世纪大道九六广场的优质基因，或将引进奥乐奇超市、一线连锁餐饮、亲子娱乐等，集结川沙首店的强大阵容，引领片区商业新纪元。

（九六广场效果图）

一方面，这意味着未来业主将享受下楼即繁华商业的便捷，非常难得！

另外一方面，一个有口皆碑的商业会吸引周边居民来此逛街、消费，长此以往就很容易形成区域中心，形成口碑IP

陆家嘴锦绣云澜也会被贴上“区域中心之上住宅”的标签，自然与其它项目不同。

示意图

陆家嘴集团赋能美好生活聚焦打造“陆家嘴大朋友圈”产业生态。实现办公、商业、酒店、文化、会展、体育等业态资源的共享礼遇专属权益，尊享舒心人生。

实景图

这样的产业生态，也只有与浦东共成长的陆家嘴集团才有底气做到。

除此之外，陆家嘴锦绣云澜位于川沙首站，距离川沙站直线约750米，步行可达！（数据来源：百度地图）

示意图

距离项目直线约1000米范围内拥有百联川沙购物广场、绿地东海岸国际广场、家乐福等多个大型醇熟商业配套，可满足日常购物消费需求。

根据 2025 年最新政策，上海新房相关税率如下：

一、房产税（针对个人新购住房）

1. 税率分界线：以 2024 年新建住宅销售均价 47223 元 /㎡的 2 倍（94446 元 /㎡）为界。
   • ≤94446 元 /㎡：税率 0.4%；
   • ＞94446 元 /㎡：税率 0.6%。
2. 征收对象
   • 本市户籍：首套房免征；二套及以上住房，人均 60㎡以内免征，超出部分计税。
   • 非本市户籍及外籍人士：新购住房全额计税（无免征面积）。

二、契税（购房交易税费）

根据 2024 年 12 月政策（延续至 2025 年）：

• 首套房
  • 面积≤90㎡：1%；
  • 面积＞90㎡：1.5%。
• 二套房
  • 面积≤140㎡：1%；
  • 面积＞140㎡：2%。
• 三套及以上：统一按 3% 征收。

三、其他税费

1. 印花税：总房款的 0.05%（暂免征收常见于普通住宅）。
2. 房屋维修基金：多层 50 元 /㎡，小高层 70 元 /㎡，高层 85 元 /㎡。
3. 登记费：80 元 / 套（含工本费）。

政策要点

• 房产税调整：2025 年税率基于 2024 年房价数据，体现动态调整机制。
• 契税优惠：取消普通 / 非普通住房划分，统一按面积和套数适用税率，支持刚需和改善需求。
• 户籍政策：本市户籍家庭首套免税，二套按人均面积减免，非户籍无减免。

示例

• 本市户籍家庭（3 人）：首套房 100㎡（免征）；二套房 120㎡（人均 60㎡，超出 40㎡）。
  若单价 5 万元 /㎡（≤94446 元）：40㎡×5 万 ×0.4% = 8000 元 / 年；
  若单价 10 万元 /㎡（＞94446 元）：40㎡×10 万 ×0.6% = 24000 元 / 年。

政策依据

• 房产税：上海市统计局 2024 年房价数据及 2025 年新规（房天下、每日经济新闻等权威媒体报道）。
• 契税：财政部、税务总局、住建部 2024 年 12 月公告（上海市房管局、税务局官网政策）。
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