云南
去年底，新希望地产拿下了经开区约83.8亩宅地，上个月，经开区规划建设局进行了项目批前公示，备案名为锦官府，没过多久，项目发布了招聘海报，新希望将项目定位为“战略级豪宅”，这出乎了很多人的预料。
人们感到意外，主要还在于经开区和豪宅这两个词的违和感。最近十年，经开区经历过房地产开发的高潮，土地拍卖屡遭疯抢、数十轮竞拍高溢价成交的情景还让人记忆犹新，这些项目大多数开发为普通高层住宅，虽然有个别别墅、洋房项目，但价格都要低于主城区同类项目，就算是在昆明房价最高的时候，经开区仍是不折不扣的房价洼地。
经开区勉强能和豪宅搭上边的，可能只有早年间果林湖周边开发的几个别墅项目，但由于房龄太老，现在也难入豪宅客户的法眼。
造成此现象的原因是多方面的，经开区的用地规划是以产业为主，居住用地本来就不多，并且定位为产业服务区，像果林湖周边生态资源较好的土地，经过多年开发已消耗殆尽。加上经开区的城市界面和配套水平也相对落后，各方面条件制约下，缺乏诞生豪宅的土壤。
因此经开区的楼盘定位很清晰，基本主打区域刚需市场，对地缘性客户的依赖程度要高于其他区的项目，其他区域的购房者也很少会考虑来经开区买房。
在这样的背景下，新希望锦官府做豪宅近乎逆天改命，这样的决策到底有何缘由呢？
锦官府所在的牛街庄片区是经开区最靠近官渡区的片区，也是经开区开发较早的片区，上世纪90年代，昆铁、昆船等大型国企曾建设了大量的职工小区，如今房龄差不多都超过20年，还有香颂时光花园、普照兴园、中铁百年印象等10多年前开发的商品房小区，另外加上不少城中村，居住人口较为稠密。
距离锦官府最近的新盘是南侧汕昆高速对面的阳光城文澜东方，但文澜东方属于纯刚需盘，而且阳光城近况不佳，不可能成为锦官府的竞品。
那么答案就显而易见了，新希望锦官府之所以做豪宅，是把筹码押在了周边有改善需求的客户上了。
当然新希望“战略级豪宅”的说辞也稍显夸张，作为小麻苴三期城改项目，锦官府本身的规划条件不算很好，3.82的容积率，也只能规划为常见的25—33层高层住宅，从效果图看，有不少户型还是T5或T6的产品。
锦官府属于新希望旗下仅次于锦粼系的高端系产品，此前已落地成都和南宁两地，产品定位于中高端住宅，主要面向对居住品质有一定要求但预算相对有限的客户群体，正好能够对接片区改善客群的需求。
新希望最高端的锦粼系在昆明已有锦粼天序的成功案例，无疑给了项目一定的底气，锦官府高调发声，一定程度上也是基于经开区确实没几个像样的改善盘，这并不是因为经开区不配有好房子，而是以往的开发商多少都忽略了片区的改善需求。
接下来，就看新希望锦官府用怎样的产品来撬动这块市场了。
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