德国的借贷政策将会对房地产市场产生怎样的影响

德国债务计划将会对建筑贷款产生影响。抵押贷款利率是以十年期联邦债券的收益率为基础的。这会给房地产市场带来怎样的影响？

房地产经过多年的停滞之后，再次出现好转局势：1 月份独户住宅建筑许可证与去年同期相比增长了 22％，多户住宅建筑许可证增长了 6％。但这一好转局势可能只是一时，因为建筑利率正在上升。

欧洲央行当局实际上已计划在4月份再次下调基准利率。资产管理公司 Plutos 的 Ascan Iredi 认为：“建筑贷款低利率是可能。但现实情况是人们现在害怕承担大量债务。因此利率如何上涨，尤其是较长期的抵押贷款如何上涨值得关注。”也就是说，对建筑贷款的负面影响早已存在。

释放国债和贷款利率

科隆德国经济研究所 (IW) 的Michael Voigtländer则认为情形还不至于太糟。他认为，目前贷款利率上升仍在可控范围内，大约 30 个基点，即建筑利率平均从3.1%上升到3.4%。而德国国债收益率可能从目前的略低于3%至4%上升一个百分点。

联邦议院通过的财政计划可以释放出很多资金，但形成的联邦债券会导致当前国债的价格下跌。

国债的价格与市场利率呈反向变动关系：当市场利率上升时，国债的价格下跌；当市场利率下跌时，国债的价格则会上升。反之亦然。

Michael Voigtländer认为，德国国债不会跌至垃圾债水平。同时德国的建筑利率增幅应保持在投资房地产仍然具有吸引力的范围内。尤其租金在上涨，工资也在上涨。对于投资者和自住业主来说，购买住宅物业仍然具有吸引力。

对建筑标准质疑

Voigtländer提出，德国的建筑标准太高依然是个问题，有些要求有些夸张。必须放松对建筑业的管制。造房子更简单意味着更快、更便宜。

例如现有的隔音标准，包括阳台的隔音标准。建筑物必须越厚，隔音保障才越好。另一方面，住房能源效率一直在不断提高。

Voigtländer 表示“最终需要采取一些行动，我们需要更仔细地思考：我们在住房建设方面的目标是什么，我们如何实现这些目标？我们可以在哪些方面放松管制？”

对建设成本的批评

Voigtländer 表示，目前公寓和房屋的建设价格过高。他认为每平方米的造价可以降低2000 欧元。降低建筑标准就可以降低建筑成本。

只有这样，就算利率上升，房地产投资仍然会充满吸引力。