最高法判例：对于因历史原因未依法办理产权登记的无证厂房，不能一刀切认定违建

在实践中，一部分人的房屋由于历史或者其他的原因没有办理相应的建房手续，此后若这些房屋因某一项目涉及征收，相关部门就可能因为房屋的无证状况将其认定为违建而不补偿。那么，无证建筑就是违建吗？无证建筑的所有人还能获得补偿吗？圣运律师事务所王有银律师结合相关案例为大家进行解答。

聚焦最高法观点

在最高法审理的案例【（2020）最高法行申4319号】和【（2018）最高法行申5425号】中，对于无证建筑，做出详细阐述，明确了三个重要焦点：

第一，无证房屋是否属于违建必须由有关部门依法进行调查、认定和处理，不能一刀切认定；

第二，房屋无证原因不归咎于被拆迁人的，不宜认定为违建；

第三，在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。

认定违建必须要经过调查

征收范围内的房屋往往情况复杂，尤其是城中村或旧城区，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或者未依法办理审批许可手续的建筑，对于此类建筑，政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理，并应就此在行政诉讼中承担相关举证责任。

以圣运律师代理的一起江苏无证房拆迁案例为例：张先生的房屋因为修建公路被纳入征收范围内，根据安置方案，张先生拿到的部分货币补偿按照远低于市场价格3000元每平折算的，部分无证的房屋部分直接按照违建标准，每平600元。

在补偿谈不拢的节骨眼，张先生的房子还被强制拆除了。

接收委托后，办案律师抓住征地手续不全以及违建认定瑕疵的关键点，提起系列诉讼程序，最终张先生获得了合理补偿，比初始多拿到2套房子和100多万元。

拆迁项目中，对被拆迁人补偿利益影响最大的，绝对是房屋建筑的合法性问题。房子证件不齐全甚至诸证皆无，是非常容易被认定违建拆除的，我们至少要明确以下两点：

一是入户实地调查取证是必需的，不能人没来现场就“隔空”定性；二是责令限期拆除决定这样的法定查处违建文书是要做的，不能仅凭口头说辞就给房屋扣上违建的大帽子。

无证房拆迁补偿标准

实践中不少粉丝咨询，无证房拆迁，能按照周边市场价补偿吗？只要是合法建筑，是有可能的。以最高法裁定书【（2018）最高法行申5425号】为例，在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的征收补偿项目、数额。

在圣运律师代理的云南一起案例中，张先生的房屋因为老旧进行拆除翻新并未办理相关建设手续，但是他仍然保留了原有的产权证明。房屋被纳入征收范围后，直到补偿协商阶段，征收方才提出张先生的无证房是违建并实施了拆除，二审法院在判决中提出，这明显存在拆违代征的嫌疑，并以此确认拆除违法，张先生有获得国家赔偿的权利。最终法院根据实际损失以及应当获得的安置权益，判决赔偿损失437万。

律师说法

因为复杂的历史原因，农村的“无证房”普遍存在。部分征收方在征收土地中降低成本，就此认定这些房屋全是“违建”，顺便给农村无证房扣上“违法”的帽子。有些农民的房子被拆之后还要被追责缴纳罚款。王有银律师表示，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中明确指出，没有规划许可证的农村土地和房屋，应查明土地历史和现状，认定属于合法，应当予以确权和登记。一刀切认定违建不给补偿存在拆违代征收的嫌疑！