房产律师剖析：亲属出资帮助购房，如何从证据层面区分借名与借钱

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一、案件梳理

（一）人物关系与购房背景

原告张宇轩与被告李美芳系母子关系，张宇轩与张悦琳、张晨阳系兄弟姐妹关系。2002 年 10 月 30 日，张宇轩与李美芳作为共同买受人与北京 A 公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市通州区 D 室房屋（下称 “D 室房屋”），房屋总价 331,240 元，采用分期付款方式。当时购房，张宇轩称是为使用李美芳名义报销暖气费才将其列为共同买受人，且因自己长期在外地工作，后续办理房产证等事宜均委托李美芳办理。

（二）购房出资争议

被告李美芳辩称，D 室房屋实际由自己与已故配偶张伟强出资购置，不存在 “借名买房” 情况。购房款及税费等共 34 万余元均由其与张伟强支付。张宇轩 1999 年去上海经营餐馆，曾向他们借款 12 万元，2002 年张宇轩归还此借款，该还款被用于支付购房款，并非张宇轩出资购房。此外，购房时还向大女儿张悦琳借款 10 万元。某胡同房屋（被拆迁人为李美芳和张伟强）2003 年拆迁，拆迁补偿利益在张伟强在世时已分割完毕，张宇轩自述从 73 万拆迁补偿款中分得 20 万元，其称用拆迁补偿款购买涉案房屋缺乏依据。

（三）产权登记及相关协议争议

2004 年 6 月 23 日，涉案房屋所有权证办理完毕，登记房屋所有权人为李美芳等，共有人张宇轩，共有份额为三分之一。张宇轩提交一份 2004 年 5 月 30 日的《补充协议》，称协议中约定其份额为二分之一，与产权登记份额不一致，主张产权登记错误。李美芳等被告对此补充协议真实性不予认可，李美芳提交自书及录像，表明因张宇轩归还借款及张伟强重男轻女思想，协商将三分之一产权份额登记在张宇轩名下，且张伟强 2012 年 2 月 2 日的遗嘱公证也证实该产权登记情况为真实意思表示。

（四）家庭协议与后续纠纷

2012 年 1 月 28 日，张伟强、李美芳与张悦琳、张宇轩、张晨阳共同签署《家庭协议》，对房屋处置、财产管理等进行约定，其中提及张宇轩保证父母在世期间不对涉案房产处置变卖等。2012 年 2 月 3 日，张伟强办理遗嘱公证，去世后其享有的产权份额由张悦琳和张晨阳共同继承。2018 年 3 月，张悦琳申请成为李美芳监护人获法院支持。2019 年 4 月，张宇轩申请变更监护人被驳回。涉案房屋现由张宇轩实际居住，被告称 2015 - 2019 年期间房屋对外出租，2019 年 8 月张宇轩强行换锁居住。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告张宇轩请求判令D 室房屋归其所有并由其居住使用。张宇轩称房屋系自己购买，将李美芳列为共同买受人是为报销暖气费，自己出资 12 万元购房，某胡同拆迁后其用应得补偿款补齐购房款，且不动产登记档案中补充协议约定其产权份额为二分之一，产权登记错误。

（二）被告抗辩

被告李美芳等称房屋由李美芳与张伟强出资购置，张宇轩出资的12 万元是归还借款，某胡同拆迁款与涉案房屋购房无关。产权登记结果系家庭协商一致，张宇轩一直知晓且未提出异议，其提交的补充协议不真实，不应作为认定依据，张宇轩要求房屋全部归其所有无事实和法律依据。

（三）核心争议

本案核心争议在于D 室房屋的实际出资人及产权归属，涉及购房出资性质认定、产权登记效力判断、家庭内部协议对产权影响等法律问题。

三、裁判结果

驳回原告张宇轩的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）购房出资认定

根据查明事实，2002 年购房时，张宇轩出资 12 万元，张悦琳出资 10 万元，其余由李美芳和张伟强出资。被告称张宇轩出资为还款，但证据不足，法院认定张宇轩出资 12 万元购房。某胡同拆迁款中区位补偿价及房屋重置成新价补偿款归李美芳和张伟强所有，张宇轩分得的 20 万元补偿款系赠与性质。张宇轩主张用拆迁款补齐购房款，缺乏证据支持，其出资比例约为三分之一。

（二）产权登记效力

涉案房屋所有权证书登载张宇轩产权份额为三分之一，与出资比例相当。虽不动产登记档案中有约定张宇轩份额为二分之一的补充协议，但张宇轩未参与签订，不知晓该协议，且其与李美芳未明确约定产权比例，在此情况下应按出资比例确定产权。同时，从委托关系看，产权登记由李美芳等办理，应视为代表张宇轩意思表示，张宇轩对产权登记的异议难以成立。

（三）居住使用诉求分析

张宇轩要求房屋归其居住使用，但其仅享有三分之一产权份额，在共有物未分割且未取得全部所有权时，不享有排他性居住使用权，该诉求依据不足，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握产权登记相关法律规定

在处理此类案件时，要深入理解不动产权属证书与不动产登记簿的关系，以及产权登记错误认定的条件。本案中，依据法律规定，在无充分证据证明不动产登记簿确有错误时，以登记簿为准，准确判断了涉案房屋产权登记的效力。

（二）合理运用家庭内部协议证据

家庭内部协议往往对案件走向有重要影响。本案中，通过对《家庭协议》及遗嘱公证等家庭内部文件的分析，明确了各方对房屋产权的约定和意愿，在判断产权归属时起到了重要作用。

（三）注重庭审中的证据质证与辩论技巧

庭审中，对对方提交的证据进行有效质证。同时，清晰阐述己方观点，利用证据链条反驳对方主张，增强说服力，争取有利裁判结果。

（四）准确判断委托关系对产权的影响

本案中存在委托办理产权登记的情况，准确判断委托关系中受托人行为对委托人的约束力，从委托关系角度分析产权登记结果的合理性，进一步巩固了案件的论证逻辑。