保利豪宅差点火候，吴劲松履新上海另谋破局

文/乐居财经上海 严明会

入市近一年，保利世博天悦的推盘仍在继续。

2月下旬，也就是农历春节后，保利世博天悦加推58套建面170-400㎡洋房，其中建面约174㎡、195㎡的各28套，还有2套建面约400㎡顶复，均价16.6万/㎡，主力总价2500-3500万。

保利还放出消息，世博天悦后期（3#、11#、12#）的高层和洋房不会再有这样的价格了。

作为一个定位为江景豪宅的楼盘，世博天悦的开盘稍显频繁。

2024年至今，世博天悦一共开盘了6次，供应房源667套，目前已售412套，网签去化率62%。最多的一个月网签了100套，即开盘当月。

供应最多的是第一批次，一共291套，去年4月至今仍未卖完，后面四次开盘分别供应84套、88套、58套、58套。前五个批次的均价分别为：16.8万、16.8万、15.6万、16.5万、16.6万。总供应864套，剩下的197套，估计还可以再开个两三期。

而今年9月，世博天悦已经要交房了。按目前的销售进度，届时大概率是不能清盘的。

捂盘近7年才的世博天悦，在入市时碰上了豪宅大爆发。

2017年7月，保利发展以49.71亿元代价获得一宗黄浦江边、规划建筑面积逾20万㎡的住宅项目50%股权。根据协议，除了增资所需的49.7亿之外，保利还需要另外贷款40.7亿给上海华辕实业。

去年4月开始，均价17.2万元/㎡的中海顺昌玖里、均价16.8万元/㎡的融创外滩壹号院、均价17.28万元/㎡的滨江凯旋门等豪宅开盘即售罄，一下拉高了市场情绪。相比之下，同样定位豪宅的保利世博天悦的表现并不出色。

首批认筹结束后，保利世博天悦当时对外给出的数据是335个客户，认筹率为115%，而到了摇号排序名单中却仅有277个有效认筹客户，转化率约82%。

定价问题

认购不足，项目自身的价格是原因之一。从最初网传的14万、到15万，再到开盘的16.8万/㎡，接近17万单价的豪宅，超出了很多人的心理预期。这个价格段，完全有更好的区位和楼盘选择。

作为项目重要卖点之一的江景，全江景的户型主力单价约20万元/㎡，最高的达26-27万/㎡，而看不到江景的主力单价则在约15.5万元/㎡，部分二楼非标户型的单价低至12万元/㎡，价格悬殊较大。

一批次推出的291套房源里，总价最贵的一套约8216万元，总价最低的一套为2030万元。

产品不足

对于世博天悦的定位，保利宣称这是其28年以来品质最高端的豪宅作品。但在竞争激烈的上海豪宅市场，保利世博天悦的设计并不入流。

例如：大户型都是两梯两户的设计，没有做到一梯一户；一线江景房，没保姆间、没储藏室；客厅朝北，卧室朝南；主力户型180-251㎡大平层被指“过道过长”、“房间面积分配不合理”。

有看房者在社交平台表示：这个盘只有客厅看上去有豪宅感，别的配置就是好一点的改善住宅配套，而且房间小对于大多数家庭作为改善是很不实用的，收纳空间也非常少。

从地理位置来看，保利世博位于浦东南码头，前不靠陆家嘴，后不靠前滩，周边生活配套设施相对匮乏，最近的商场距离1.4公里，且档次不高。

2024年，保利在上海实现了364.83亿元的销售额，位列上海第二。去年的在售项目包括永兴里、外滩序、光合上城、光合跃城、海上臻悦、西郊和煦、虹桥和颂、云湖壹号等，其中不乏热盘。

总体来看，项目以刚需和刚改为主，保利在豪宅市场并未占得一席之地。价格较高的保利永兴里均价约12.5万/㎡、外滩序均价约12.7万/㎡，世博天悦是保利发展在上海卖得最贵的一个项目。

近日，有网友在领导留言板上留言，保利越秀嘉悦云被投诉违规变更报规图。该网友表示越秀保利嘉悦云在建造的过程中出现以下问题：1、未按报规图施工，图纸为平开窗，现场却是上悬外开窗，且开启角度未达70度。2、排烟面积不足，图纸排烟面积为2.08㎡刚好满足2㎡要求，而现场上悬窗窗扇面积均不足2㎡。

人事方面，今年年初，保利发展进行了一波高管人事大换防。其中，保利产研中心总经理吴劲松被调任为保利上海公司总经理，原保利上海总经理傅小君被调任为保利浙江公司董事长。

吴劲松是保利发展管培生出身，在保利发展任职多年。此前曾担任过保利浙江技术部经理、集团总部规划部经理、保利北京设计副等，2022年被调任保利发展总部担任产品研发中心总经理。

技术出身的吴劲松被委派到上海，意味着保利大概率是要在上海产品端发力了。2025年，保利很有可能会强化上海项目的流速和利润等方面。