呈贡新房库存真相：邦泰吃肉，其他开发商喝汤

云南房网前几天报道过，昆明新房（住宅）库存已经下降到454万平方米，是至少13年来的最低点，但由于去年新房销售速度也比较慢，所以库存去化时间仍然超过15个月，属于库存积压状态。

可是具体到各个城区，库存与去化周期又不一样，根据克而瑞的统计，截至2月份，新房库存量最大的是官渡区，最少的是五华区；但按去化时间来算，五华区反倒是去化周期最长的，高达20.9个月，呈贡最短，只要12个月就能完成去化。

按照房地产行业的一般观点，房产去化如果不超过12个月，不少于6个月，就属于比较健康的状态。这也就说，在五个城区中，只有呈贡的库存比较合理，12个月的去化周期也属于合理范围。

但事实确实如此吗？呈贡的大部分开发商和在售项目却说，呈贡的房子也不好卖，去化比较慢，大多数楼盘都是现房状态却仍旧无法清盘，即便价格不高，好些楼盘一个月销量也只有个位数，和统计数据体现出来的只有12个月的去化周期有比较大的差距。

为什么明明按照过去12个月的销售速度来算，呈贡的新房库存只要12个月就能卖完，但绝大多数楼盘都卖了好几年，却仍旧无法清盘，难道呈贡的库存和去化周期统计有误？

统计当然没有多大问题，问题主要出在销售业绩“贫富不均”。呈贡现有在售楼盘17个（含大渔、马金铺和七甸），去年卖了近70万平米，成绩似乎不错，但问题是去年呈贡的新房销售业绩，主要是邦泰的两个项目——邦泰·臻境和邦泰·悦九章·彩云创造的，也正是这两个项目的畅销，拉高了呈贡去年的住宅销售速度，使得呈贡的新房库存去化周期下降到了只有12个月，但其他项目其实卖得一般，有的楼盘库存还很多，比如老盘兴港上锦湾就有库存近10万平米，去化遥遥无期。绿地健康城、滇池晴翠、绿地东海岸、中交锦澜府等楼盘也有不少存货。

这也就是说，过去一年呈贡新房市场的销售真相，是邦泰大口吃肉，其他开发商喝汤，有些甚至连汤都不怎么能喝得上。

邦泰的两个项目到底有多畅销呢？邦泰·臻境是去年5月开盘的，邦泰·悦九章·彩云是7月开盘，从去年5月开始，两个项目就轮番占据昆明新盘销售月度榜的首位，直到9月因为货包不多才势头减弱，但也基本维持在前十行列。

根据克而瑞的统计，去年邦泰·臻境和邦泰·悦九章·彩云两个项目分别卖了7.19亿和7.02亿，虽然名次只排在昆明所有楼盘当中的14和15位，但那是因为两个项目较为便宜，均价都不过万，在计算销售金额的时候比较“吃亏”。如果按销售面积计算，位次很可能排进昆明前五左右。

相比之下，呈贡其他楼盘就卖得很一般了，因为呈贡本身房价较低，去年一年除了邦泰·臻境和邦泰·悦九章，几乎没有其他呈贡项目出现在昆明新房月度销售金额排行榜的前十位，事实上去年昆明销售金额前30的楼盘中，也只有邦泰·臻境和邦泰·悦九章·彩云两个呈贡项目上榜。

正是由于邦泰·臻境和邦泰·悦九章·彩云的强势表现，让呈贡的新房（住宅）去化周期缩短到12个月，而且去年个别月份，呈贡的住宅去化周期甚至还不到12个月，总体上显得非常健康，但具体个各个项目，表现却相差甚远。

至于邦泰·悦九章和邦泰·臻境为什么能够在呈贡表现出两骑绝尘的巨大优势，有产品层面、价格层面、销售策略层面等一系列因素，并不是偶然现象，相关分析也比较多，本文不再赘述。

如果不算两个邦泰项目，呈贡的新房库存并没有数字上看起来那么乐观，大多数项目去化仍旧比较慢。也许是因为统计数字误导，呈贡区去年底到今年初出让了多个住宅地块，对外招商推介的还有其他地块，继续增加供应，这有可能导致呈贡新房去化周期拉长，超过12个月的合理区间。

不过好消息是，呈贡的新增项目中有两个就属于邦泰，按照邦泰打法和产品竞争力，销售去化可能也比较快。