绢麻厂（保利天矅）的上限和下限是多少？

面粉厂、绢麻厂、琶洲南是有不一般的任务的，特别是在这个楼市必须止跌回稳的2025年开局，一定要打个漂亮的翻身仗。

深圳杭州楼市年后都在持续升温，北上广深只有广州的表现是最差的。

如果保利这三大项目卖得好，今年的广州楼市就妥了，如果卖不好，后面的地谁还敢拿。

我们昨天去航拍了一下绢麻厂的进度，可以说是毫无进展。

北地块还在打地基，南地块有一个小片区还未露出地面，五月份能不能顺利推出来都不好说，所以北地块的户型有没有90方就更别提了。

大家都在等三月出政策，开发商也在等，现在政策还没有出，那就慢慢磨洋工，市场还不明朗，那么快推出来干嘛呢。

再怎么拖，丑媳妇终究要见公婆，所以我们今天讨论一下绢麻厂能卖什么价格。

在说绢麻厂之前，我们先说一下面粉厂，有人问，面粉厂卖12万是贵还是便宜了，之前还有传15-20万的。

面粉厂卖什么价格我觉得都跟市场无关，面粉厂是按顶豪的规格来打造的，都是卖给企业主的，让他们用来珍藏的，顶豪不需要在乎市场对它的评价，我们不能用比价思维去看待这种长周期产品。

就像鹏瑞壹号和臻溋铭铸，多贵都有人买，再说了，它是由买得起的人来决定的，让买得起人去评价会更真实。

但绢麻厂不一样，垫垫脚还是够得上的，而且绢麻厂又不是豪宅盘，顶多和保利天瑞一样是个高端改善盘，甚至最大面积都没有保利天瑞和越秀观樾、中海大境的大。

绢麻厂为什么受到这么多关注，地块非常核心，周围十多年没有正经出让过土地了，也没有新盘供应，不管是刚需和改善都没有置换的余地。

而且当下的核心区，一大堆中产都在伸长脖子看好戏，等着有好房出现就出手，就看这个绢麻厂能不能打动自己。

从珠江新城到天河北，从员村到天河公园再到华景新城，这个片区想换房的人太难了，1000万买不到四房，而且没有新规产品，又全是二手，市场饥渴程度可想而知。

但绢麻厂周边的环境让很多人望而却步，是咬咬牙上，还是会有更好的出现，这个价格性价高就出手，潜力大就出手。

但问题是什么价格才叫性价比高，怎样才叫潜力大呢。

我给的答案就是：上限不超过天河公园，下限不低于保利天瑞、越秀观樾。

天河公园一线二手盘熹园和天逸的单价还是要10万往上的，低于十万的都是小户型或者差楼层，要知道天河公园的好房子二手业主是非常惜售的，卖了没有更好的选择，本身就处于珠金琶的黄金三角位上，躺赢就可以了。

但天河公园的高端二手和差的拉开的差距会越来越大，差的会和天河北大部分中端盘接近，好的会和珠江新城中区有得一拼。

按照现有的熹园和天逸的价格体系，绢麻厂简直是躺赢躺赚，一个1000万连三房都买不到，一个1000万就能上车新规四房。

绢麻厂最大的抗性除了周边城中村之外，还有就是学校，学校的不确定也会给买家犹豫的空间，要知道天河公园的天府路和113中学在天河是有一席之地的。

至于下限呢，目前保利天瑞已经只剩下尾货了，112的四房900万左右，150的四房1250万左右，越秀观樾140的要1100万左右，二期125的大概850万左右。

为什么要对比天瑞和观樾呢？这两个盘是天河卖得最好的两个高端改善盘，对于1000万想要买个四房还需要带学校的，就这两个选择，既然是市场的选择，那绢麻厂也不会背离市场去卖。

如果北地块有90方，那肯定是不可能比另外两个四房要贵的，毕竟是三房，而且是塔楼，另外两个都是板楼，140的户型不会比天瑞的便宜，但也不会比天河公园的贵，120的介于这两个户型中间。

至于170-200方的户型，首先肯定不可能超过面粉厂的价格，其次也不会低于珠江新城中区的一些刚需二手，比如不到十万的保利心语，但是门槛是不会到嘉裕公馆和中海花城湾三房的，后者大概13万单价。

除了本身要考虑天河的购买力之外，绢麻厂和琶洲南也是一个竞争关系，所以在户型上做了一些区分，不知道大家对户型有没有较高的要求，从流出的户型图上来看，琶洲南略好，但这个还是等官宣吧。

最后，我们要做选择了，要不要选绢麻厂。

摆在买家面前，选绢麻厂，你就得要接受周边的现状，短期很难受，但长期-----说不定你就习惯了呢，如果员村的旧改能在十年内推进的话，那十年后就可以翻身农奴把歌唱了。

不选绢麻厂的话，天河公园是够不上的，保利天瑞也没楼层可选了，越秀观樾你大概也嫌远根本不会去，所以，最后你还是得回到绢麻厂，这就是一个无奈的选择。

当然，你不着急也可以看看接下来其他地块，比如华景新城地块，但华景这块地不会比绢麻厂好很多，这里有很重要一点就是如果绢麻厂开不好，其他的可能都会往后拖，等的时间会很长。

其实你也不用担心绢麻厂会不好卖，我之前就提到过，这里是有自己客群的，毕竟天河购买力是很强的，周围也有很多置换群体。

此外，保利有非常顶级的操盘思维，在这几个地块的推盘和节奏以及户型上都会错开策略，等着瞧就好了。

好了，如果你还不知道怎么买，欢迎联系拿铁。

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