小区楼顶漏水，该谁出钱修？法院判决：物业专项维修资金修复

关于房屋大修基金的使用，业主们总有许多的疑惑。怎么用？什么情况适用？

基本案情

某小区修建于2007年，其中A1栋共有23层、每层6户，其楼顶防水因年久失修不断产生裂缝和漏水问题，顶楼6户业主室内装饰涂层因屋顶漏水存在不同程度的起泡、霉变和脱落。该小区物业服务企业及部分顶楼业主曾对楼顶防水裂缝进行局部修补，但未能彻底解决漏水问题。

2020年12月，该小区举行业主大会讨论了楼顶修复事宜，业委会让业主在“1.使用专项资金修复；2.由顶楼业主自行修复并合理使用”两个选项之间投票，表决结果是第一项获得42票，第二项获得236票，有43票弃权。业委会据此形成“由顶楼业主自行出资修复并合理使用”的业主大会决议。

A1栋顶楼业主对决议效力不认可，于2021年3月15日向业委会申请应急简易程序修复楼顶，也未能获得多数业主同意。为此，A1栋业主米某某、郑某某诉至法院，请求判令业委会使用A1栋专项维修资金对该楼顶公区进行防水修复。

法院判决

生效判决认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。案涉小区A1栋楼顶防水因年久失修出现裂缝、漏水，严重影响顶楼业主居住使用。

A1栋楼顶属于该栋的全体业主共有，全体业主有义务对楼顶防水进行修复以排除对顶楼业主的妨害，不得以业主行使自治管理权为由侵犯他人之合法权益，亦不得以放弃权利为由拒绝履行法定义务。

即便A1栋全体业主无法形成使用本幢专项维修资金修复顶楼防水的共同决定，参照中华人民共和国民法典关于紧急情况下申请使用专项维修资金的规定，可由业委会依法申请使用维修资金。遂判决案涉业委会在判决生效之日起六个月内使用A1栋物业专项维修资金对该栋楼顶防水予以修复。

相关法律法规解读：

哪些情况下可以启用维修资金应急程序？

【关联法条】:

《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

《重庆市物业管理条例》第九十条规定：有下列情形之一，需要使用物业专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者相关业主经街道办事处、乡（镇）人民政府书面同意，可以向区县（自治县）住房城乡建设主管部门申请适用应急简易程序：

（一）屋面防水损坏造成渗漏，严重影响正常使用的；

（二）电梯故障，无法正常运行的；

（三）高层住宅水泵损坏，导致供水中断的；

（四）楼体外立面有脱落危险，危及人身安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（六）消防设施损坏，危及公共消防安全的。

物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况，及时予以公示。

【专家观点】:

物业共有部位和共有设施设备保修期满后，发生危及安全、使用等情况需维修的，严重影响正常使用，危及人身安全以及消防安全的，业主委员会、物业服务企业或者相关业主经街道办事处、乡（镇）人民政府书面同意，可以向区县（自治县）住房城乡建设主管部门申请适用应急简易程序。

老旧小区出现楼顶开裂、漏水、外墙脱落等，可能给他人造成损害，应由全体业主承担共同修复的责任。房屋大修基金的使用应当按照法律的规定程序经多数业主同意，但业主大会以放弃权利为由不履行维修义务，受损害业主起诉使用大修基金的，人民法院应予以支持。