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绿城玉海棠，近期洋湖的明星项目，着实被房产中介黑的不轻，说绿城玉海棠1.6万+/㎡放风价是高位站岗，甚至有人说就算绿城玉海棠低于放风价1.5万/㎡开盘也是高位站岗；

另外还有地理攻击的言论：“从绿城玉海棠一脚油门踩到了大王山，大王山1万+，凭什么绿城玉海棠1.6万+”。

对以上言论我当然是不敢苟同的。

为什么中介们花这么力气去黑绿城玉海棠，某大王山新盘近期也面临首开，开了分销聚焦，而绿城玉海棠没开分销，两项目都在12月首开，对客户的竞抢自然会反映在舆论场域。

这篇文章从客观角度去分析绿城玉海棠的真实市场价值，买绿城玉海棠到底是不是高位站岗。

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1、决定商品房价格的本质因素：交易行为

我们可以把决定某个项目价格的因素说的天花乱坠：供求关系、区位、地段、园林、公区装修标准、甚至土地价格等等。

但真正决定成交价格的还是买方与卖方，是交易行为：卖方愿意这个价格卖、买方愿意这个价格买，说明买卖双方认为这套房子就值这个价。

交易行为形成的结果——成交价格，包含了买卖双方对于供求关系、区位、地段、教育配套、园林等因素的所有判断；而大量交易形成的成交均价则反映了市场对于该楼盘基本价值判断。

说“从洋湖一脚油门踩到大王山”的人，可以看看大王山与洋湖的次新房成交价格。

（图：中海阅麓山VS建发电建江山悦二手房成交价格）

洋湖板块的中海阅麓山2019年12月首开，新房销售期、高层整盘均价为14500元/㎡（精装）；现如今二手房成交均价17000元/㎡左右（精装）。

大王山板块的建发电建江山悦2020年6月首开，新房销售期、高层整盘均价为13000元/㎡（精装）；现如今二手房成交均价差不对也是在13500元/㎡左右（精装）。

拿这两个二手房小区出来比较是什么意思呢？接下来要说重点了。

中海阅麓山及建发电建江山悦都是当年的限价项目，一个在洋湖、一个在大王山，二手房的价差就有差不多3500元/㎡，另外江山悦的精装、公区品质还要好于中海阅麓山，如果拉平品质差，两项目二手房实际价差可能在4500-5000元/附近。

（图：中海阅麓山VS建发电建江山悦小区大门及园林）

如果真是一脚油门能从洋湖踩到大王山，以上两个区域的二手房在抹平品质因素后、价差能够接近5000一平？

中海阅麓山及江山悦二手房价差反馈的是市场买卖双方透过交易行为、对于两大板块的价值认知差，而不是某些中介口中鼓噪的“一脚油门从洋湖踩到大王山”。

项目规划我就不多说了，接下来就是我在绿城玉海棠实地探盘的产品展示情况，通过我拍摄的照片及描述，大家也来评评，看看绿城玉海棠到底值不值一万五六。

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2、绿城玉海棠实景公区

都说大门是一个小区的“脸面”，绿城玉海棠的大门高约6.5米、宽约47米，被开发商命名为“玉棠盈门”，入口是白玉色泽的石材大门，晚上的亮化效果特别惊艳。

（实景拍摄：绿城玉海棠小区大门）

小区入口两侧的底商也实景展示了出来。

（实景拍摄：绿城玉海棠底商）

说实话，没想到拿地后短短5个月，绿城就将沿车库入口-地下车库-地库大堂的全部实景展示做了出来，其效果只能用我不成熟的拍摄技巧来展示。

奢华入口、车库格栅吊顶、环氧树脂地坪漆、大堂星空顶，品质盘的要素一应俱全，说绿城玉海棠其地库表现力远超中海阅麓山不为过。

（实景拍摄：绿城玉海棠车库入口-地下停车场）

（实景拍摄：绿城玉海棠车库大堂）

从售楼部进入到小区内，映入眼帘的是下沉庭院；因为是在冬天，大部分乔木都是没有树叶的，会有一种光秃秃的感觉，所以下沉式庭院为了保证较好的景观观感，采用了大量高大的松树及少量枫树作绿化，配合水景，使人有一种高山流水的错觉。

（实景拍摄：绿城玉海棠下沉式庭院）

（实景拍摄：绿城玉海棠下沉式庭院）

小区更设计了会所，包含了健身房、棋牌室、私宴厅、恒温游泳池等，就问你中海阅麓山精装一万七有没有这种配置吧。

（实景拍摄：绿城玉海棠健身房、棋牌室及私宴厅）

（实景拍摄：绿城玉海棠恒温泳池）

另外小区架空层也做了展示，架空层位于3#、7#、8#、9#共计1200㎡。

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（实景拍摄：绿城玉海棠架空层展示及位置示意）

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3、绿城玉海棠户型分析

项目总共两个户型，142㎡+168㎡，两户型格局基本相同，168为142的放大版。

（图：项目户型图）

项目采用新规，按建筑面积赠送率接近20%，以142㎡户型为例，其赠送面积达28㎡，比老规赠送率至少多出10%。

（图：项目142㎡赠送示意，来源：“木子李聊房”）

但是该户型并非没有缺点，我在实体样板间看到的情况是餐厨这一空间的进深过大，而客厅的进深较窄（客厅进深可能只有3米左右，但餐厨大概有5米左右的进深反差较强烈），大家通过实景照片可以体会一下。

（实景拍摄：绿城玉海棠142㎡实体样板间客厅及餐厨空间展示）

相比之下，168㎡户型的LDK空间尺度更为均衡，展示效果更好。

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