“212栋中152栋存在违建”，武汉一别墅小区大规模违建背后的“股权之争”

湖北武汉一别墅小区长期违建并挂牌销售，相关部门自2016年起就曾介入调查并进行查处。然而近10年过去，该别墅小区违建之风愈烈。相关部门的统计显示：小区202户里面有152户房屋存在违建。红星新闻记者采访发现，该处别墅小区违建风波背后存在着长达18年的股权转让之争。

▲武汉金银湖国际高尔夫俱乐部小区

“持续违建”

2024年11月，红星新闻接到举报称，位于武汉市东西湖区的武汉金银湖国际高尔夫俱乐部小区（下称高尔夫小区）别墅存在大量违建。

“原本两三层的别墅被加盖外扩到四五层后在网上销售。”“还有人以危房修缮名义，直接推倒重新盖。”举报人称，该小区还存在“将门牌号私下偷换并进行大规模扩建的行为”。

相关资料显示，高尔夫小区内有一处高尔夫球场，将小区分为东苑、西苑。2022年的二手房交易信息显示，该小区参考均价为3.1万多元每平方米。

今年1月初，红星新闻实地探访高尔夫小区西苑时发现，小区内房屋均为独栋别墅，虽为高端别墅小区，因年代久远，一些建筑外立面略显陈旧，有不少别墅外立面明显经过整修。有的别墅前堆放有建筑垃圾和围挡，部分别墅体积明显大于其他别墅。

▲高尔夫小区内一栋被围挡的房屋

早在2017年，武汉当地媒体就曝光过此别墅群违建。时任金银湖街城管执法队负责人回复媒体称，小区内有部分违建发生在2002年以前，属于历史违建。从2016年开始，东西湖区纪委和金银湖街道纪委已对违建中存在的相关人员违法违纪情况进行了处理。

不过，有小区住户告诉红星新闻，其6年前搬进小区，“里面天天都在施工，去年夏天还有媒体曝光过。”

据澎湃新闻2024年7月报道，记者暗访中，有建筑公司称，和开发商合作了20多年，加建和挖地下室都没有问题，只要不危及房屋结构安全。“把图纸给我就帮你跑手续，手续是假手续，就是打擦边球”。

公开资料显示，该小区的开发商为武汉金银湖国际高尔夫实业发展有限公司（下称高尔夫公司），该公司于1998年取得项目用地所有权。土地面积约2047.4亩，项目净用地面积约1725亩，其中球场及配套设施用地面积1053亩，已建成东西苑别墅占地面积202亩，共计约212户，其中东苑103户，西苑109户。东西苑别墅从1998年开始建造，于2002年开始对外销售。

两套物业

2025年1月，高尔夫公司相关工作人员向红星新闻介绍，上述小区实际分为球场和别墅区。分属两个不同的物业公司，管理别墅的物业公司是富宝物业。管理球场的物业公司为高尔夫公司。

上述工作人员表示，2017年11月前，富宝物业与高尔夫公司的实际控制人均为同一人，存在关联关系。2017年11月，高尔夫公司股权发生变更，实际控制人也随之发生变更，高尔夫公司、富宝物业遂成为两个独立公司。高尔夫公司不再负责东西苑别墅的物业管理。

上述工作人员介绍，因为两套物业班子存在不少矛盾，相关部门多次组织协商，但至今没有解决办法。

该工作人员还称，因为小区和球场共用一个总水表，小区的水费由富宝物业收取后并没有交给高尔夫公司，导致公司因拖欠水费被自来水公司告上法庭。

一份东西湖区人民法院的民事判决书显示，2022年10月，因拖欠水费68万多元，高尔夫公司被武汉市东西湖自来水公司告上法庭。

判决书显示，富宝物业系东区、西区别墅的物业管理公司，该公司代收业主缴纳的水费。东西湖自来水公司以高尔夫公司为被告、富宝物业为第三人提起诉讼。

212户中有152户违建

针对举报材料，2025年2月28日，金银湖街道综合执法中心的相关负责人回复红星新闻称，举报材料中提到的高尔夫小区西苑115号别墅在媒体报道后仍在建设的问题，执法中心工作人员巡查了现场，“没有发现施工的情况”，并称，通过无人机航拍与历史资料图片比对之后认定：自2024年8月对小区的违建进行管控之后，该处的房屋保持的都是原状，没有发现近期有施工和再建的现象。

▲小区内部分别墅“体积”远大于其他房屋

其中“西苑162号别墅有违建、重建超出实际面积很多的情况”，执法中心工作人员称，现场进行了查看和了解，发现该别墅是已装修和入住状态，房产是2014年8月当事人购入的二手房，房屋存在加建和违建的情况，针对该处房屋，已经进行了立案查处，目前按照相关程序正在推进执法当中。

而对于“113号别墅套取111号危房改造文书进行违建”的问题，执法中心工作人员称，经过与相关部门了解，111号房屋现状是毛胚状态，没有扩建行为，113号已经装修入住，存在改扩建的行为，已经立案查处。

至于是否存在套取危房改造文书的问题，上述相关负责人回复称，经过向相关职能部门了解，“没有见到当事人向相关部门提供的危房改造的资料。”

关于上述水费争议，上述相关负责人回复称，鉴于高尔夫公司长期拖欠水费，同时居民对水费缴纳方式和缴费标准存在争议，将召开居民议事会邀请相关部门和物业公司负责人洽谈解决。上述相关负责人说，“该小区的问题已存在十几年。”

3月17日，上述执法中心工作人员告诉红星新闻，街道办介入调查后，小区212户中，规划部门认定存在违建的有152户。

有权威信源透露，相关部门对高尔夫小区的违建进行清查后发现，高尔夫公司股权变更前的法定代表人李某延的“亲戚朋友在小区里面有多套违建”。

长达18年的股权之争

红星新闻记者梳理多份协议文件和案卷卷宗发现，两家物业并存的局面源自一起长达18年的股权转让之争。

公开资料显示，1993年8月，港资企业中建集团有限公司（下称中建集团）在湖北省注册成立了高尔夫公司并于当年在武汉投资建设了华中地区首座18洞国际级标准的高尔夫球场。

2007年9月，中建集团与湖北省和济投资有限公司（简称和济公司）签订《股权收购协议书》（简称《收购协议》）。协议约定，由和济公司出资6.5亿元收购高尔夫公司全部股权。

红星新闻获取的《收购协议》显示，彼时的高尔夫公司注册资本为4800万元，法定代表人为李某延。

2008年1月，高尔夫公司取得武汉市商务局新的《台港澳侨投资企业批准证书》，同年1月24日，武汉市东西湖区工商行政管理局（简称东西湖工商局）向其颁发了《企业变更通知书》和新的《营业执照》，执照上登记机关为武汉市工商局。

相关资料显示，高尔夫公司将其中35%的股权转让给和济公司指定的湖北三星贸易发展实业总公司（简称三星公司），65%股权转给双方约定的香港瑞华置业有限公司（简称瑞华公司）。

但随后这起普通的股权转让却引发了一场旷日持久的诉讼。

媒体公开报道显示，缘起是因为当地工商部门“自行变更了股东信息”。

《民主与法制时报》报道称，2008年2月，东西湖工商局工作人员发现，中建集团股权已被上海某法院查封，期限为2006年12月7日至2008年12月6日。随后，东西湖工商局“自行”在电脑中将高尔夫公司股权登记恢复至2008年1月24日变更登记前的股东登记状况：三星公司和瑞华公司不再是高尔夫公司的股东。

报道还称，东西湖工商局在电脑中撤销了高尔夫公司变更登记后，既没将高尔夫公司新的《营业执照》收回，也没公告新的《营业执照》作废。对于工商部门“自行”变更工商登记信息引发的争议，2017年12月，东西湖工商局时任负责人曾回应媒体称，该局人员在股权变更一事上的操作“不存在任何问题。”

而此时的和济公司，已先后支付了近1亿元股权转让款，得知股权恢复原始登记后，和济公司很快向东西湖工商局发出《关于要求贵局依法维护我司合法股权的紧急报告》。同时，和济公司也以中建集团未履行股权变更登记为由，停止支付后续款项。

但中建集团认为，高尔夫公司已办理了新的《营业执照》，转让也已完成。而且按照《收购协议》约定，若和济公司无故拖延，中建集团有权解除合同。

相关函件显示，2009年7月，中建集团向和济公司去函，要求在2009年7月22日前支付股权转让款，逾期将解除《收购协议》。和济公司没有作出回应。

相关法律文书显示，2010年3月，中建集团将和济公司诉至湖北高院。2011年9月，湖北高院判决认定“因和济公司有严重的违约行为，双方签署的《收购协议》因中建集团的通知而解除”。

湖北高院判决下达后，和济公司不服，将此案上诉至最高法。2012年12月，最高法作出“（2011）民四终字第39号”判决书，认定中建集团向和济公司发出解除合同的通知不符合法定及约定解除情形，不产生合同解除的法律效力，判决双方应继续履行《收购协议》。

中建集团对判决结果不服申请再审，被最高法裁定驳回。

2013年，和济公司向武汉中院起诉，请求判令中建集团及瑞华公司履行股权转让义务，并请求确认中建集团于2013年6月5日发出的《合同解除通知函》不产生解除《收购协议》的法律效力，最终武汉中院判决支持了和济公司的这部分诉请。

2017年和济公司按照中建集团的付款指令履行完毕6.5亿元的股权转让款支付义务，因中建集团未履行股权转让过户义务，和济公司于2017年10月向武汉中院提起诉讼，主张股权过户权利。中建集团提起反诉，仍以和济公司未付款为由，再次要求解除《收购协议》，请求判令和济公司、三星公司、瑞华公司向中建集团返还高尔夫公司的全部股权。

(2017）鄂民初57号，湖北高院民事裁定书显示，湖北高院审理后驳回了中建集团的上诉请求。

上述裁定书认为：在最高法(2015)民提字第188号民事判决书再次认定股权转让双方继续履行《收购协议》的前提下，且本案诉讼前亦未出现新的事实，中建集团此次提起的本案诉讼，其实质上是否定最高法作出的已生效终审判决。

2019年8月的一份武汉中院执行完毕通知书显示，和济公司确认股权过户执行完毕。此后，中建集团再诉至武汉中院，请求法院判令和济公司继续履行双方最初股权收购协议中约定的部分内容，包括设立以高尔夫球场为主体的公司，并将该公司40%股权登记在中建集团名下。审理中，中建集团变更诉讼请求，请求判令解除上述股权收购协议，并请求判令三星公司等归还高尔夫公司全部股权和经营权等。武汉中院最终判决支持了中建集团的该部分诉请。一个在司法程序中已经终结的收购案重新进入诉讼。因不服判决结果，和济公司于2023年6月上诉至湖北高院。

红星新闻了解到，2024年3月，湖北高院就该案开过一次庭，截至目前尚未作出判决。

红星新闻记者 王震华 发自湖北武汉

编辑郭宇 责编 官莉