典型案例:案外人已购买并占有商铺,能否对抗施工人对该商铺享···

典型案例: 案外人已购买并占有商铺, 能否对抗施工人对该商铺享有的工程价款优先受偿权?

作者 | 李舒 唐青林 黄绍宏

北京云亭律师事务所*

阅读提示：在房地产开发项目中，商铺购买者支付全款并实际占有商铺后，是否就能确保自己的权益不受侵害？当施工人对该商铺主张建设工程价款优先受偿权时，商铺购买者能否以自身已经购买并实际占有商铺为由对抗施工人的建设工程价款优先受偿权？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权。

案情简介

一、某集团公司因修建“某长岛国际社区一、二期”与某置业公司产生纠纷，其中某集团公司与某置业公司产生的建设工程施工合同纠纷两案，经四川高院二审，分别判决某集团公司在59218992.62元范围内就某长岛国际一期工程、在154443377.34元范围内就某长岛国际二期工程享有建设工程价款优先受偿权。在诉前和四川高院判决生效后，经某集团公司申请，共查封、轮候查封该楼盘3949套房产(包括住宅、商铺、车位)。其中，就包含了案外人叶某、朱某所购置的商业住房。

二、叶某、朱某认为案涉房屋在查封、轮候查封前早已通过购买获得所有权，因此不符合查封范围，特提出异议，请求依法停止执行并解除查封。

三、在诉讼中，某集团公司辩称:某集团公司作为施工总承包单位，享有建设工程价款优先受偿权，应依法予以特别保护。而叶某、朱某购买的商铺，属于投资经营用房，不属于商品房消费者生存权特别保护的范畴。加之，案涉商业用房在查封前并未办理不动产所有权转移登记，即案涉不动产并未出售，仍系某置业公司所有。因此，法院查封案涉不动产行为合法。

四、泸州中院于2023年6月26日作出(2023)川05执异65号执行裁定，驳回案外人叶某、朱某的异议请求。

五、叶某、朱某不服，向泸州中院起诉，泸州中院于2023年9月14日作出(2023)川05民初38号民事判决，驳回原告叶某、朱某的全部诉讼请求。

六、叶某、朱某未上诉，泸州中院作出的(2023)川05执异65号执行裁定、(2023)川05民初38号民事判决发生效力。

裁判要点

本案的争议焦点：案外人已购买并占有商铺，能否对抗施工人对该商铺享有的工程价款优先受偿权？泸州中院认为：

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

2.本案中，四川高院作出的(2022)川民终327号生效民事判决，已确定了某集团公司对某置业公司开发建设的泸州某长岛国际社区项目一期工程中其承建的工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，至于该条的“但书”情形，旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。而第二十九条第二项规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而本案中，叶某、朱某购买的系商铺，不符合上述法律规定，故其要求排除执行的主张，泸州中院依法不予支持。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.工程价款优先权制度的立法目的主要是优先保护社会的弱势群体即相对低收入的建筑工人的工资报酬。买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权。施工人请求法院强制执行享有优先权的建设工程价款债权，人民法院强制执行登记在被执行的房地产开发企业名下的该商铺，买受人提出排除执行异议的，法院不予支持。

2.未取得生效法律文书确认建设工程价款优先受偿权的承包人在执行程序中主张行使优先受偿权的，人⺠法院在执行程序中有权对优先受偿权能否成立作形式审查。但各方主体对于工程价款的真实性、行使优先受偿权的主体、期限以及优先受偿权范围等问题存在争议，最终应通过审判程序予以确认。（见延伸阅读案例1）

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2022修正）

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，四川高院作出的(2022)川民终327号生效民事判决，已确定了某集团公司对某置业公司开发建设的泸州某长岛国际社区项目一期工程中其承建的工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，至于该条的“但书”情形，旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。而第二十九条第二项规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而本案中，叶某、朱某购买的系商铺，不符合上述法律规定，故其要求排除执行的主张，泸州中院依法不予支持。另，案涉房产登记权利人为某置业公司，泸州中院予以查封并无不当。

案件来源

人民法院案例库：2024-17-5-201-001

叶某、朱某与某集团有限公司执行异议案【四川省泸州市中级人民法院(2023)川05民初38号】

裁判规则一：未取得生效法律文书确认建设工程价款优先受偿权的承包人在执行程序中主张行使优先受偿权的，人⺠法院在执行程序中有权对优先受偿权能否成立作形式审查。但各方主体对于工程价款的真实性、行使优先受偿权的主体、期限以及优先受偿权范围等问题存在争议，最终应通过审判程序予以确认。

案例1：镇赉某银行与大安市某公司、何某某、吕某某、田某某借款合同执行监督案【最高人⺠法院(2021)最高法执监239号】

最高法院认为：建设工程价款优先受偿权属于法律赋予建设工程承包人的法定优先权，优于抵押权和其他债权。依照《最高人⺠法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人⺠法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人⺠共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，未取得生效法律文书确认建设工程价款优先受偿权的承包人在执行程序中主张优先受偿权的，人⺠法院有权对优先受偿权能否成立作形式审查。但各方主体对于工程价款的真实性、行使优先受偿权的主体、期限以及优先受偿权范围等问题存在争议，最终应通过诉讼经审判程序予以确认。就本案而言，执行程序中，田某某作为利害关系人主张其对以物抵债的案涉工程享有装饰装修工程价款优先受偿权，并提交《工程承发包合同》、工程结算协议、欠条等证据材料加以证实，被执行人大安市某公司亦认可田某某承包案涉工程装修以及相应的工程结算价款，吉林高院根据以上查明的事实，结合田某某行使优先受偿权的时间，初步认定其对案涉工程装修增值部分变价款享有优先受偿权，具有一定事实依据，符合本案实际。进而，吉林高院对于可能损害田某某优先受偿权的白城中院将案涉工程以物抵债给镇赉某银行的执行行为依法予以纠正，并无明显不当。本案后续执行中，如田某某暂未取得确认其工程价款优先受偿权的生效法律文书，案涉工程仍未能变价成功且镇赉某银行同意以该工程抵偿债务，可在预留或者提存相当数额工程款以保障承包人优先权的前提下，依法作以物抵债等处理，妥善保护各方主体合法权益。

裁判规则二：承包人在审判程序中未主张此项权利，执行依据亦未确认其享有此项权利，并不意味着其当然丧失此项权利，其在执行程序中仍可行使此项权利，人⺠法院亦可结合执行依据裁判内容，并根据相关法律和司法解释的规定，判断其优先受偿权是否成立。

案例2: 陈某甲、陈某乙与甘肃某建设集团、清水某房地产公司执行监督案【最高人⺠法院(2021)最高法执监330号】

最高人民法院认为：建设工程价款优先受偿权属于法律赋予建设工程承包人的法定优先权，优于抵押权和其他债权。此项权利依据法律规定而产生，自法定条件成就时设立，只要具备了法定条件，承包人可不经审判、仲裁程序直接向人⺠法院主张此项权利。就本案而言，虽然甘肃某建设集团在起诉时未主张建设工程价款优先受偿权，本案据以执行的天水中院(2016)甘05⺠初33号⺠事判决亦未确认其享有此项权利，但并不意味着其当然丧失此项权利，其在执行程序中仍可行使此项权利，人⺠法院亦可结合执行依据裁判内容，并根据相关法律和司法解释的规定，判断其优先受偿权是否成立。结合(2016)甘05⺠初33号⺠事判决已对工程款债权数额、权利主体等涉及工程价款优先受偿权的实体问题作出判断，本案实际仅涉及优先受偿权行使期限问题，故原裁定就行使期限问题进行审查，并认定甘肃某建设集团在执行程序中可行使建设工程价款优先受偿权，并无明显不当。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。