地产中介，为啥获客能力这么强

有数据统计显示，今年2月中介渠道成交，占总成交的57.8%，环比涨幅12.6%，同比涨幅25.3%。在一线城市，这一占比更是高达七成！

都说中介渠道佣金高，掐住了房企利润的脖子。但这么多年过去了，中介依然是房企干不掉又离不开的存在。为什么？

总有一批房产经纪人在一客多盘、一二手房源联动等优势的基础上，还愿意不断地卷获客、卷转化。

而这么“卷”的背后不仅仅是为了赚佣金，还在不断延长自己的事业线。

获客从拼体力到拼技术
一批中介率先“开挂”了

中介获客，一直挺拼的。

以前大家更多是在拼体力。经常要去人流密集的地铁站和商场门口发传单、举广告牌、做介绍；要去驻场小区，参加或者组织各种活动，与物业、保安、住户搞好关系，寻找潜在客户。

每天要在门户网站、房产APP上花费大量时间更新房源信息，详细描述房屋的各种优势，配上高清美照。为了让房源更突出，要想很多独特的话术。然后时刻关注平台动态，及时回复客户咨询，生怕错过任何一个客户。

行情好的时候，这么努力的经纪人，一般都能收获不错的业绩。

而现在，市场下行，交易量大幅缩水，经纪人获客更需要掌握新技术。什么意思呢？

目前客户谨慎、观望情绪浓厚，很多经纪人促成交易难度剧增。所以，经纪人需要在以前的获客基础上，到客户更多、覆盖面更广的线上平台去获客，想尽办法在线上“霸屏”。人人都能做爆款视频，点击了解

为此，很多经纪人成了“短视频达人”，精心制作各种房产相关的短视频。为了拍出吸引人的内容，他们不仅要学会写脚本、拍摄，还得钻研剪辑技巧。

有的经纪人为了一个30秒的房源短视频，反复拍摄几十次，从不同角度展示房屋亮点，背景音乐、字幕特效都精心设计过。有经纪人调侃自己道，这两年为了创作线上的内容，头都快秃了。

大家盼着能在海量的短视频中吸引客户的目光，但是线上平台有一定的流量规则，很多经纪人也不知道，导致辛苦做的视频播放量少得可怜，也几乎没有人留资。

很多人似乎陷入了“越努力越可悲”的死循环。每个人的精力都是有限的，花时间学了新技术，业绩还是出不来，严重打击了积极性。

线上获客犹如大海捞针，单凭个人力量确实难以取得显著成效。为提升获客效率，已有中介机构引入真正的“新技术”，即运用大数据与AI算法，为经纪人提供“新武器”。

比如橙果科技的AI创意工场能根据产品区位、客户圈层及投放平台的不同，呈现多样化内容，并紧跟网络热点，批量制作爆款视频，节省了经纪人的创作时间，还显著提升了推广效果。告别内容焦虑，轻松生成爆款脚本，点击了解AI创意工场

总结出“黄金开头+节奏转折+情绪引导”的内容公式，使作品完播率提升至行业均值的2倍以上。

深圳某大型中介机构上线此类AI产品首周，短视频播放量即突破100万，经纪人客户进线量达200条以上。

同时在橙果科技AI销售员的赋能下，即便在供大于求的市场环境下，经纪人也不必24小时守候账号，客户在评论区、私信中的问题，由AI销售员以更人性化的方式回复，同时自动挖掘高意向客户，如直播间停留、点赞、评论的用户，主动私信沟通引导留资。戳这里，打造24小时在线的AI销售员

此外，经纪人管理者还可对员工绩效进行数字化评估。

更加极致的转化细节
让卖房业绩逆势增长

有了新技术，获客效率可能大大提高，但是能出业绩，还要看转化过程。

一、用专业和细节，把转化做得更加极致

卖大宗商品，足够的专业能力和细节把控是核心竞争力，下面来看两个例子。

第一个案例是近期有媒体报道了一位销冠。她2021年卖了75套房、2022年83套房、2023年133套房、2024年卖出了惊人的158套。行情不好的时候，她为什么能够逆市而行？

这位销冠分享自己之所以能够取得这样的业绩，一方面是不断在进行专业学习和积累，长期深耕一个区域，另一方面是能够足够认真、专业地回复客户的问题，不敷衍。了解AI智能工牌pro，读懂客户，加速转化

比如，客户询问室内的采光情况，她会真的掐着点去房子实地看。客户问从房源到公交站的时间多长，她会自己去走，甚至告诉客户走得快要多长时间，高峰期要多长时间等等。

另外，她几乎每天早中晚三次直播，这个坚持为她一年带来60套左右的成交。

第二个案例来看看某经纪人公司的做法。他们不是单打独斗，而是把线上主播的留资进行分配，在转化时要求处理好细节，从而逐渐增强客户的沟通兴趣：

首次致电时，他们会表明自己的真实身份，不会用主播的名义和客户沟通。针对现在直播多、客户注意力分散容易遗忘等情况，通过提醒客户留资大致的时间和同一时间直播的大致内容，帮助客户回忆起自己的留资行为。

然后用自己的专业能力来做话术铺垫，先强调需求沟通的重要性，提高客户的沟通意愿。比如，询问客户目前的居住痛点，并表示自己可以从更加专业的维度帮忙其进一步梳理，从而不断延伸，了解客户的真实需求。

接下来，会通过已有的需求模型，根据这个客户的痛点为客户做一份专属购房计划PPT，并预约下一次沟通的时间，并主动邀请客户和家人一起听介绍。

第二次沟通时，采用线上会议的形式进行，给客户和家人详细介绍ppt的内容，进一步树立自己和公司的专业形象。在沟通的过程中，通过预埋的“利他性”钩子，尽量邀请客户到门店来了解。比如到店里看一看全市项目区位地图，送一些板块研究报告、学区分析等资料。

第三次到店讲解时，也有一个标准化的流程。比如从城市发展到片区规划，帮助客户了解短期投资、长期自住、租金收入等等情况，并对客户意向项目的目前单价和未来潜力进行分析。

然后还会根据进一步了解到的客户实际情况，再一次进行楼盘来匹配。经纪人在门店就可以直接对楼盘进行详细讲解，方便推动客户直接去项目看盘。

需要注意的是，在销售转化过程中，数据是极具说服力的工具。优秀的经纪人会提前收集并整理房产相关的数据，如区域房价走势、房屋增值潜力、租金回报率等，用客观的数据来支撑自己的销售观点，让客户更加信任自己的专业判断。

另外，在与客户的沟通过程中，如果和某个客户实在“不来电”，经纪人自己别死磕，借助团队的力量，移交给其他同事，说不定就能促成交易。

二、全方位的服务，解决客户后顾之忧

很多人觉得客户签了合同，交易就结束了，其实大错特错！售后和增值服务是长期销售关系的开始。

经纪人可以拓宽门路，为客户提供一站式的服务，从看房、购房到后续的装修、入住等环节，都给予客户充分的支持和帮助，能让客户感受到无微不至的关怀。

比如经纪人在客户购房后帮忙推荐靠谱的装修公司、搬家公司，协助客户办理各种手续，比如产权过户、水电燃气开通等等。

针对有推荐潜力的签约客户，甚至可以根据客户的预算、喜好，帮助他们筛选口碑好的装修公司，并陪同客户和设计师、施工团队沟通等等，让客户成为了经纪人的忠实客户，他们就更加愿意向亲朋好友做推荐。

而对于没成交的客户，也要持续跟踪服务，时不时关心一下，比如帮忙安排代驾之类的，这些看似不起眼的服务，能让客户记住你，增加后续成交的机会。

像世界顶级销售员乔・吉拉德，就是因为重视每一个客户，赢得了客户的忠诚，客户不断给他介绍新客源。所以，平时要建立自己的客户卡片档案，记录客户的各种信息，把每一个客户都当成长期资源去经营。

当然，想要全方位的服务客户，靠一个人的力量是不够的，很多中介机构都开始倡导有效合作，创造更多价值。比如贝壳就把所有的房地产经纪人分成了10个角色，分别是房源方和客源方。分工、责任和利益划分都更加清晰。

小结

地产经纪人工作干得好，就相当于有了一条超长的事业线，年龄不再重要。而这份工作的心态最重要。得有狼性、韧性，不能佛系。

就像电视剧《安家》里女主角房似锦说的，一万份传单一定会有询问，十万份传单就一定会开一单。

在此基础上，还要珍惜自己的口碑，建立个人品牌。别只盯着眼前的佣金，每一次交易都是积累人脉的机会。那些只看重提成的经纪人，路只会越走越窄。而有个人品牌思维的经纪人，靠口碑就能吸引源源不断的客户，越做越轻松！

最后，祝大家都有好业绩！

本文部分内容由AI整理，参考了抖音作品《感受一下专业的能量——中介里的超级转化》、潇湘晨报《43岁销冠宝妈一年卖158套房，年薪百万！她为40+女性发声：我们身上有韧性》。

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