母女共有房母亲售房，女儿起诉合同无效被驳回的法律分析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）方：原告林宇轩向法院提起诉讼，请求确认王悦琳与赵宇辰签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）无效。林宇轩称在 2016 年 12 月，自己年仅 15 周岁，为未成年人，而王悦琳作为其母亲，在未告知自己的情况下，擅自将二人共同所有的房屋出售给赵宇辰。直到 2020 年受疫情影响在家学习时，因物业催缴物业费，林宇轩才知晓房屋已被出售。林宇轩认为该房屋是其继承父亲遗产所得，王悦琳为自身利益出售房屋，赵宇辰明知自身无购买能力且知晓王悦琳并非为未成年人利益出售，还以明显低于市场价的价格购买，严重侵犯了自己作为未成年人的利益。

被告（反诉原告）方：

王悦琳到庭辩称，自己私自处置房产未告知林宇轩，对此感到愧疚，希望得到谅解，出售房屋是为了偿还债务。

赵宇辰辩称，当初签订的是《房屋买卖合同》，并非《存量房屋买卖合同》，约定房屋价格为600 万元，对《存量房屋买卖合同》上自己的签字存疑。他认为合同有效，燕郊法庭曾判决认定合同有效，且王悦琳起诉自己支付剩余购房款的保证合同纠纷案件，法院也支持了王悦琳的诉求。

（二）案件背景事实

房屋产权登记情况：2016 年 7 月 11 日，北京市朝阳区 X 号院 X 号楼 X 层 X 单元 XXX 房屋（以下简称涉案房屋）登记至王悦琳和林宇轩名下，二人分别享有 50% 所有权。

房屋买卖及相关诉讼情况：王悦琳曾起诉赵宇辰和案外人李萱保证合同纠纷，河北省三河市人民法院判决书认定，2016 年 12 月 1 日，王悦琳与赵宇辰签订《房产买卖合同》，约定房屋总价款 500 万元，赵宇辰应于 2016 年 12 月 30 日前一次性付清。自 2016 年 12 月 30 日至 2017 年 2 月 14 日，赵宇辰通过李萱及其名下银行卡以银行转账和现金方式向王悦琳支付购房款共计 118 万元，期间王悦琳有转款给李萱的情况。

2017 年 4 月 7 日，双方签订《房产买卖合同补充协议》，将房屋总价款增至 600 万元，剩余房款赵宇辰每月支付 50 万元，但此后赵宇辰未付款。2018 年 1 月 15 日，李萱为王悦琳出具《还款担保书》，承诺对赵宇辰剩余债务承担连带偿还责任。法院判决赵宇辰支付剩余购房款及利息，李萱承担连带偿还责任，该判决书已生效。

房屋现状及争议合同情况：各方一致确认涉案房屋目前已登记至赵宇辰名下，由王悦琳居住使用。林宇轩提交的《存量房屋买卖合同》显示，出卖人为王悦琳及林宇轩（王悦琳代签林宇轩名字），买受人赵宇辰，房屋成交价格466 万元，付款方式为自行交割，签订日期为 2016 年 12 月 5 日。

林宇轩主张该合同无效，理由包括交易价格明显低于市场价，合同条款空白不符合交易习惯，买卖双方未与中介签订居间协议或支付费用与事实不符，以及赵宇辰明知林宇轩享有50% 所有权仍以不合理低价购买不具善意。王悦琳认可林宇轩的主张，赵宇辰则称林宇轩虽为未成年人，但王悦琳作为监护人有行为能力，售房款是双方自愿确定，且实际购房人是李萱，自己只是借名，对《存量房屋买卖合同》中签字存疑。庭审中王悦琳和赵宇辰均表示涉案房屋实际价格为 600 万元，该《存量房屋买卖合同》是网签合同，用于办理房屋所有权转移登记手续。

（三）证据及事实查明情况

原告证据及主张：原告林宇轩提交《存量房屋买卖合同》作为主要证据，主张合同无效。林宇轩指出涉案房屋交易时同等房屋价格约900 万元，466 万元的交易价格明显不合理，且王悦琳作为监护人并非为其利益处分财产；合同其他条款空白不符合正常交易习惯；买卖双方未按合同约定与中介有相关行为；赵宇辰明知林宇轩对房屋有 50% 所有权仍低价购买不具善意。

被告证据及主张：被告赵宇辰提交河北省三河市人民法院判决书，证明之前相关诉讼已认定其与王悦琳签订的《房产买卖合同》及补充协议有效。赵宇辰称实际购房人是李萱，自己只是借名，对《存量房屋买卖合同》中自己的签字存疑，认为房屋售价是双方自愿确定，林宇轩主张合同无效理由不成立。王悦琳认可林宇轩主张，但表示出售房屋是为还债。

二、争议焦点

（一）原告诉求

要求确认王悦琳与赵宇辰签订的《存量房屋买卖合同》无效。

（二）被告诉求

赵宇辰主张合同有效，请求驳回林宇轩诉讼请求。王悦琳认可林宇轩诉求，但表明自身出售房屋原因。

（三）争议焦点

《存量房屋买卖合同》是否存在无效的法定情形。

王悦琳作为监护人出售房屋的行为对合同效力的影响。

房屋交易价格及交易过程相关情况对合同效力的影响。

三、裁判结果

驳回原告林宇轩的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）法律依据分析

法律规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。在本案中，王悦琳作为林宇轩的监护人，有权代理林宇轩实施民事法律行为，但需遵循保护被监护人利益的原则。

恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益情形的，合同无效。该条款中“第三人” 应指协议人以外的第三人。本案需判断《存量房屋买卖合同》是否符合该无效情形。

（二）合同效力认定分析

监护人行为与合同效力关系：监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任，但这并不必然导致监护人代理被监护人实施的民事法律行为无效。在本案中，王悦琳是否侵害林宇轩的合法权益属于另一法律关系，不能直接以此判定《存量房屋买卖合同》无效。林宇轩以王悦琳侵害其权益为由主张合同无效，法院不予支持。

是否构成恶意串通损害第三人利益：林宇轩虽称王悦琳与赵宇辰在《存量房屋买卖合同》中约定的房屋交易价格466 万元损害其利益，但已生效法律文书认定王悦琳与赵宇辰签订的《房产买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》有效，且二人认可实际房屋交易价格为 600 万元。同时，林宇轩是《存量房屋买卖合同》的一方当事人，不属于该合同外的第三人。所以，林宇轩以交易价格低于市场价格损害其利益为由主张网签合同无效，法院不予支持。综合来看，林宇轩主张《存量房屋买卖合同》无效的理由均不成立。

（三）交易情况对合同效力影响分析

对于林宇轩提出的合同条款空白不符合交易习惯、买卖双方未与中介有相关行为等问题，这些因素并非直接导致合同无效的法定情形。在房屋交易中，合同条款的完整性和交易方式的选择可能受多种因素影响，不能仅凭这些就判定合同无效。而关于房屋交易价格，实际价格应以双方真实约定并经生效法律文书认定的600 万元为准，466 万元的网签价格不能作为判定合同无效的关键依据。

五、胜诉办案心得

（一）深入研究法律条文

在处理涉及监护人代理被监护人进行民事行为的合同纠纷案件时，律师要深入研究民法总则中关于监护人职责的规定以及合同法中合同无效的法定情形。准确把握法律条文的内涵和适用范围，清晰界定监护人行为的合法性以及合同效力的判定标准。

（二）注重证据收集与分析

充分且有效的证据是胜诉的关键。律师要指导当事人全面收集与案件相关的各类证据，包括合同文本、付款凭证、相关法律文书、沟通记录等。在本案中，林宇轩提交的《存量房屋买卖合同》以及赵宇辰提交的生效民事判决书等证据，对案件走向起到了重要作用。同时，要对证据进行细致分析，挖掘证据之间的关联和潜在信息。如对房屋交易价格相关证据的分析，通过对比不同合同约定价格以及结合生效法律文书认定的价格，准确判断价格因素对合同效力的影响。

（三）合理运用诉讼策略

根据案件事实和证据，合理制定诉讼策略。在本案中，林宇轩主张合同无效，律师应围绕合同无效的法定情形，从监护人行为、交易价格、交易过程等方面进行全面论证。同时，要预测对方可能的抗辩观点，提前准备应对方案。例如，针对赵宇辰提出的实际购房人是借名关系等观点，要收集证据予以反驳或在法律逻辑上进行有力回应，以提高胜诉的可能性。