法律修订推动越南房地产业复苏，企业纷纷开盘抢夺市场份额

据多家证券公司分析，越南许多房地产企业今年进入销售和交付产品的节奏，为收入带来了更多希望。

近期，多家证券公司发布了关于房地产企业的评估报告。一些曾被暂停投资建议的股票也被重新列入更新名单。此前被忽视的中小盘股票，如今也受到证券公司分析师的关注。其中，“新项目开盘”是最常见的关键词。

Vinhomes 预计今年在隆安实施的一个项目透视图

这些期望基于越南2024年《土地法》、2023年《住房法》和《房地产经营法》三项相关法律的修订，这些法律已于2024年8月生效。这为企业继续推进未完成项目和新项目开盘创造了条件。

与此同时，越南市场情绪也有所改善，刺激了房地产市场的局部复苏，并有望在今年进一步向好。

对于行业市值最大的企业Vinhomes（VHM），ACB证券（ACBS）表示，该公司今年至少有4个新项目开盘，包括Vinhomes Apollo City、Wonder City（又称Vinhomes Đan Phượng）、Phước Vĩnh Tây、Dương Kinh以及正在推进项目的剩余房源。

根据Vietcap证券（VCI）的分析，Vinhomes还将在隆安省（Long An）的Đức Hòa - Hậu Nghĩa新城区项目中推出更多产品。目前，代理商已开始为该项目的销售进行宣传。Vinhomes Wonder City和隆安项目预计将分别贡献Vinhomes 2025年销售额的20%和12%，预计销售额将达到93万亿越南盾。

类似的情况也出现在Khang Điền（KDH）。VCI预计，该开发商未来两年的年销售额将达到5,7500亿越南盾，较去年的9000亿越南盾有显著改善。这一增长得益于新项目的开盘以及市场整体复苏。

今年，Khang Điền预计将与Keppel合作推出低层住宅项目，并从中开始录得利润。此外，该开发商还将交付位于胡志明市平新区（Bình Tân）的The Privia项目的剩余公寓，预计税后净利润将增长17%，达到9470亿越南盾。

对于中端市场的明星企业Nam Long（NLG），Vietcombank证券（VCBS）预测其今年收入将增长近5%，达到6,0350亿越南盾，净利润预计增长33%，达到8560亿越南盾。

VCBS指出，Nam Long经营的项目（Akari City、Waterpoint、Central Lake）继续保持良好的销售复苏趋势。Izumi City和Paragon Đại Phước项目在投入运营后，预计到2028年将贡献超过21万亿越南盾的销售额，利润率相对较高。

对于多年来库存积压的企业，证券公司提到的亮点是法律障碍的解除和产品交付。Vietcombank证券（VCBS）指出，Đất Xanh集团（DXG）在项目法律进度和实施方面显示出积极信号。

随着Gem Riverside项目（胡志明市）的重新启动，DXG计划在今年实现销售，并期望凭借其位于第二区（Quận 2）中心的位置获得良好的市场接受度。VCBS预计，销售价格将保持在每平方米1.1至1.2亿越南盾的积极水平，预计在2025-2027年间带来约27万亿越南盾的现金流。此外，Đất Xanh还将在Gem Sky World项目（同奈省）停滞三年后推出后续分区。在Sapphire Parkview分区，DXG将在2025年交付800块已售但未交付的地块中的300至400块。

同样经历重组的Novaland集团（NVL）计划今年通过交付超过3,000套房地产产品实现1,4000亿越南盾的利润。除了Aqua City、NovaWorld Phan Thiet和NovaWorld Ho Tram等重点项目在法律上取得进展并恢复销售外，NVL还计划在胡志明市推出Park Avenue和Palm City两个新项目。

Vietcap证券指出，NVL的项目已解除法律障碍。同时，国内银行为该企业提供新贷款，以支持其继续推进未完成项目。然而，Novaland的债务重组、法律障碍解除、项目建设和恢复购房者信心的过程仍需时间解决。

积极的前景推动了近期房地产股票的上涨。根据Bảo Việt证券（BVSC）的统计，在胡志明市证券交易所（HoSE）上市的58只房地产股票中，有37只较年初上涨，平均涨幅为10%。该板块的交易额也逐渐增加，截至3月初增长了35%以上。

尽管未来是房地产增长周期的开始，VCBS分析师仍强调，只有那些拥有清洁土地储备并完成财务义务的企业，才能在价格和利润效率方面占据优势。

从长远来看，企业需要专业化项目开发和运营，以利用机会，在新的法律环境和市场条件下获得可持续的利润。