最近，上海市区怎么冒出来这么多洋房

一提到市区改善产品

大家最容易想到的就是滨江大平层

当然这两年还杀出来风貌别墅这样的顶豪

除此之外，我们最近发现，还有一种断供很久的产品也在悄然回归

那就是洋房

从世博滨江到杨浦东外滩、五角场，都集中一波上了新盘

部分洋房项目分布示意图，供参考

数了一下共有8个项目，洋房套数加起来有810套

主力面积户型从76平两房到144平四房不等

看起来似乎2025年，购房者能在市区上车一套洋房，不再是遥不可及的梦想

话说回来，到底什么叫做洋房，又有什么突出优势

可能不少人还不了解，我们开篇先给大家解释一下几种产品的区别

资料整理自网络，仅供参考

可以明显看到，洋房的楼层数较少，容积率控制在2以下

保利世博天悦洋房实景图

这本身就代表了更大的楼间距，更优越的户型，以及更好的采光和通风

听着是不是有点真香了？接下来让我们好好研究一番上海的洋房

轨迹 ,周杰伦

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上海的洋房为什么这么稀缺

事实上这么多年来，不是大家不想买洋房，而是新房市场上基本买不到

据相关数据统计，2020年到2024年全上海新房不包含别墅在内，5年一共供应了超过32万套

其中，洋房的套数只有不足1万套，占比连3%都没有

可以说每卖出去100套新房，才有1套到2套是洋房，概率相当低

2020-2024年上海部分洋房分布和供应套数示意图，供参考

更何况，总数本来就不多的洋房，还主要都在外环外

比如青浦的徐泾、松江的洞泾，浦东的新场和康桥等板块

中环内寥寥无几，更别提靠近市中心的核心地段了，可以说是长期处于“断供”状态

因此，近期市区难得上新的这些洋房项目，受到了购房者的强烈追捧

数据资料整理自网络，仅供参考

保利外滩序BUND45入围分高达74.27分，刷新了年度认购率纪录

前滩公馆四期的认购率也有333%

本质上，新房的供应由土地端决定

自2012年6月，上海明确规定住宅的容积率不得低于1.0，此后长达数十年的土拍中，都很少再出低容积率的地块

直到这两年开始有所松动，2023年到目前为止，上海集中供地共成交涉宅用地127块

容积率在1.0到2.0之间的为37幅，占比接近30%

数据资料整理自网络，仅供参考

不过在中环内的就只有6幅，供应还是少得可怜

其中3幅都做的是“公寓+风貌别墅”组合，还有1幅在普陀桃浦打造的是纯低密叠墅

仅有2幅地块建造的是6到8层的纯洋房社区

为什么比起纯洋房，房企更喜欢做“高低配”，也就是高层+叠加、高层+别墅的两大搭配组合呢？

图源网络，仅供参考

因为“双限”之后，别墅产品溢价高，更容易突破限价，让开发商的货值和利润最大化

同时在销售宣传上，可以重点放大低容积率的部分

以抬高项目的整体定位，扩大客群，可以说是名和利一举两得

因此，越来越多的开发商在抛弃洋房产品，也就更能凸显出最近这波市区洋房的珍贵了

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市区洋房的房价表现也很能打

过去大家印象中的浦西花园老洋房，大多是衡复区巨鹿路和华山路上那种挂铜牌的独栋，具有百年历史

一栋楼总价就好几个小目标，房价动不动大几十万一平，堪称豪宅的天花板

事实上，市区还隐藏着很多4到8楼的纯洋房小区

我们在链家网筛选了一番，发现这些洋房主要分布在这些板块：

黄浦淮海中路，长宁西郊和北新泾，静安南京西路、彭浦和大宁，徐汇华泾，普陀桃浦还有浦东杨思前滩等

部分洋房板块分布示意图，供参考

地段都非常能打，代表小区包括明丰新纪苑、爱都公寓、新福康里、万科五玠坊等

因为总量就不大，加之居住品质比较高，老上海人自住为主

业主们也格外“惜售”，知道卖掉后很难买到更好的，二手的挂牌和成交量都不算多

即使是拿出来卖的业主，也会把“得房率高”、“环境好”作为突出卖点

图源链家

还有像上海滩花园洋房小区的宣传语就是，“梧桐叶落、闹中取静”，“欧式退台洋房”

这些小区目前的挂牌均价，也都比周边高层的均价高出一截

思南公馆、淮海名邸、廿八尊几个豪宅更是一骑绝尘

数据整理自链家，仅供参考

不过，郊区洋房的优势就不太明显了，并不太抗跌

毕竟外环外还有海量供应的大平层和叠墅

再来看目前的实际情况，这些洋房的楼龄大概都有20年了，外立面是有点老旧

但内部环境着实很不错，由于楼层矮、总体住户数并不多

公区来往的人流比较少，绿化景观折旧也明显比高层产品要小

静安东寅公寓，图源链家，仅供参考

4到6层楼多半不带电梯，总高8层的都有电梯，进一步提高便利度

而且洋房带花园的一楼也比高层少了一些安全隐患

市区运气好的还能碰到“三旧变三新”的改造，把整个小区的居住环境再提升一个台阶

徐汇的滨江小区就是一个典型，第一排的四层小楼距离黄浦江不到100米，尽享一线江景

左图来源网络，右图来源政务网，供参考

立面改造后的效果图，完全可以媲美周边豪宅，计划将在半年后落地

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上面说的也还是上海过往的老派洋房

那么对于现在的新房市场，这样的洋房产品力做了哪些提升，又带来如何不同的居住体感

首先就是非常阔绰的低密景观生活

拿我们实地走访的保利世博天悦来说

项目围绕原始地理形势和建筑形态，采取东高西低的排布方式，把全社区最精髓的园林让渡给洋房

宽敞的楼间距使得南向的视野没有任何遮挡，可以直面上万方的中心景观

保利世博天悦实景图

北向沿江的低层洋房，也呈现出一种强烈的亲地性，紧紧挨着世博文化公园串联起来的水岸线

整个洋房就像从公园中“生长”出来一样，具有超大面积的绿化和水景

让业主们充分感受到亲近自然的生机勃勃

保利世博天悦实景图

第二就是和高层产品差异最明显的得房率

说实在的，这几年上海100平小三房的户型泛滥，设计实在是太同质化了

得房率往往只有75%左右，公摊大点的连73%都没有，整个房子面宽非常紧凑

而洋房产品没有连廊，基本都能做到80%的得房率

数据资料整理自网络，仅供参考

像翎翠滨江还做了飞机户型的设计

143平的大户型做到了室内空间宽敞、无过道浪费，实际使用率接近市面上常见的高层160平

翎翠滨江143平户型示意图，图源网络供参考

各个空间的尺度感都很不错

阳台的面宽超过8米，纵享无遮挡的景观视野

翎翠滨江143平户型样板间，图源楼市独家

第三就是赋予了更多个性化的空间

翎翠滨江的一层自带地下室，挑高约5.45米，业主可以分割成两层

保利外滩序BUND45部分一楼也有地下室

健身房、会客区、瑜伽室亦或是储藏室，想怎么安排就怎么安排，无限媲美别墅

保利外滩序BUND45洋房效果示意图，供参考

不得不感叹，保利这样的开发商，正在为洋房产品创造出更好的生活

总的看来下，洋房具备更好的户型设计、更大的人均绿化面积、更高的公共设施占有率……

都在一定程度上意味着更从容的尺度，更好的居住体验

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所以，这些市区洋房的集中出现，对现在的上海楼市意味着什么

毫无疑问，会和市区大量供应的高层以及郊区的大户型，形成最直接的同位竞争

其次，洋房能很好地解决市区别墅没有社区、高层没有低密的两大问题

它更像是一个均衡型产品，能够权衡二者的中间最优解，兼顾纯粹性和舒适度

通过多个新房项目的热销，我们也能看到改善客群对于洋房的偏爱，因为长期以来他们的真实居住需求并没有得到满足

也只有在低密度的居住环境中，才能延展出更多的生活场景

今年以来，我们关注到大户型二手房的率先回暖，也看到土拍市场核心地块的火热表现，再加上最近这波市区洋房的销售热潮

再次证明，“改善当道”从来不是喊喊口号而已

相信在不久的未来，还有更多低容积率的地块以及好产品的出现

以上为正文，来自远山

这是真叫卢俊公众号的第5958篇原创文章

免责声明：文中所列新房项目套数及面积、得房率信息仅供选房参考，实际数字以开发商购房合同和最终实际交付为准