干货！最近一月，南京那些涨的最凶和跌的最狠小区（主城四区）

　　大家好，我是苏北哥！今天是3月14日，农历二月十五，忙忙碌碌又到周五……

　　01.

　　最新二手房价格出炉！南京主城四区，二手房价谁涨幅最大、谁跌幅最大？

　　讲真的，最近的南京楼市有点复杂，信息庞杂，ZC端、行情端、房价端、供应端……每天都有新消息传来，一时间搞得人无法判断后市走向。

　　有房媒说这个金三小阳春，南京楼市意外火起来了，一批新房楼盘销量爆棚，比如东山的嘉和华府、金宁风华；大校场的中信泰富九庐，3月第一周去化货值都以“亿元”为单位，3天去化一个“小目标”，7天卖掉几个“小目标”，似乎轻轻松松，不在话下。

　　当然这都是房媒和KFS，说了算，没有具体的分析数字可以参照，也难怪买房人会将信将疑！

　　可目前有一个数字是无可争议的，属于GF统一口径的数字，那就是南京的二手房全市挂牌量。根据今天上午网房数字，南京全市挂牌量已经跌至139433套，不仅跌破了14万套大关，而且上周保持的13.95万套关口。

　　网房3月14日二手房挂牌数据

　　从去年12月份开始南京二手房挂牌量就一路下滑，先是降至15万+套，后来又降至14万+套，如今再降至13.9万+套。

　　房源交易环节的税费减免，无疑大大促进了二手房成交量的增长，去年12月份是契税全线降至1%，而今年据说ZY又在研究废除房产增值税，大大利好卖方，大概率也是为了全面结束限售做准备。

　　预计届时，又将刺激一波二手房成交量激增，上涨！

　　连续几个月以来南京二手房库存大降，对应的是成交量的猛涨，去年12月份起南京二手房进入疯狂成交期，单月成交量达到10398套，创下2024年单月最高纪录。

　　今年1月南京二手房成交量再创新高，单月成交15041套，同比去年同期的8004套，大涨87.9%。

　　2月份南京二手房成交量数据也全新出炉了，成交量为5401套，虽然环比1月份下降31.1%，但是同比去年同期仍然上涨17.7%。

　　3月首周的最新二手房成交量数据也出炉了，单周成交量达到1977套，环比再上涨2.5%。据此自2月第二周至3月第一周，南京二手房成交量已实现4连涨。

　　然而成交量暴涨的同时，南京二手房成交价格走势如何，根据目前显示数据，连续3月以来，南京二手房全市成交均价的确出现了平缓涨势！

　　南京2月二手房全市成交均价为23898元/㎡，环比1月份出现了0.6%的微小涨幅。而去年12月份环比下跌幅度是1.2%；今年1月份南京二手房环比近18个月以来首次达到“持平”，2月份二手房价格就出现环比上涨。

　　从走势曲线来看，去年12至今年2月，南京二手房价格整体呈缓步上涨态势。

　　具体到主城四区最新房价情况，目前二手房成交均价最高的区域仍是鼓楼，达到35715元/㎡，环比1月份鼓楼3.53万/㎡的成交均价，小幅上涨400元/㎡；秦淮二手房成交均价全市排名第二，为32495元/㎡！但涨幅最大，相比1月份秦淮2.76万/㎡的成交均价，直接上涨近5000元/㎡。

　　主城建邺和玄武，近一个月来二手房成交均价均有小幅下跌，其中建邺2月份为29760元/㎡；1月份为3.48万/㎡；玄武为27781元/㎡，1月份为2.85万/㎡

　　02.

　　鼓楼二手房成交均价上涨1.13%！哪些小区房价涨得最高？哪些小区房价跌的最狠？

　　一直以来，鼓楼的二手房价一直很稳，首善之区，加上顶级学区资源，让鼓楼学区房在南京二手房市场中，一直独占鳌头。

　　2月份鼓楼区二手房成交均价上涨的小区数量还是很多的，涨幅在10%以上的小区一共有11家。其中涨幅达到40%以上的有1家；涨幅在20%以上的有2家；涨幅在10%以上的8家。

　　从这张排行榜来看，排在涨幅前三的全部是顶级学区房小区。

　　隶属宝船小学学区（银城小学教育集团）的宁工新寓一村，2月份房价涨幅达到了43.03%，全区第一。原因是该小区1月份成交价偏低，只有1.97万/㎡

　　2月份，宁工新寓一村房源成交价格就出现了明显反弹，接连两套房源成交单价在2.6万/㎡以上，房价最高一套达到了2.82万/㎡。一个月时间上涨幅度接近9000元/㎡。

　　地处定淮门，树人双学区的迎江园，2月份成交均价涨幅全区第二，达到29.24%。

　　2月份迎江园小区一套37.21㎡中楼层房源，成交单价达到7.76万/㎡，创近一年来新高。

　　而迎江园今年1月份，多数房源成交单价还在4.7-5.4万/㎡之间。

　　除此以外，鼓楼幕府板块的德水香林2月份房价也出现意外反弹，小区一套90.74㎡的低楼层2房，成交单价达到了2.87万/㎡，相比同小区1月份房价上涨4000+元/㎡

　　此外龙凤花园隽凤园、苏宁馨瑰园、百合果园等学区房小区2月份房价上涨也极为明显。

　　值得一提的是宁海路板块的力学+29中顶级学区房匡芦花园，2月份房源成交单价创新高，一套81.44㎡高楼层房源，成交单价达到8.1万+/㎡，为2023年以来小区最高价格。

　　然而市场变幻莫测，鼓楼顶级学区房也不是个个房价都在上涨。

　　其中银城+汇文双学区房的天玺国际广场2月房价就出现了较大滑坡。一套57㎡1房，成交单价仅有4.9万/㎡，去年12月该小区类似房源成交单价还在6万+/㎡

　　华侨路的拉小+29中双学区房百步坡，2月份房价也出现较大下跌，一套83㎡3房成交单价为5.15万/㎡，去年11月份同小区房源成交单价接近6万/㎡。

　　怡景花园2月成交价格也有所下滑，一套67.39㎡的2房成交单价仅有4.7/㎡万，1月份同类型房源成交单价还在5.2/㎡万

　　03.

　　建邺二手房成交均价下跌14.6%！哪些小区房价涨得最高？哪些小区房价跌的最狠？

　　整个2月份，建邺实现二手房成交均价上涨的小区虽然多达14家，但是仔细看排行，房价涨幅较大的基本都是茶南的老破小和公寓。

　　比如茶南的露园，为整个2月份建邺区二手房价涨幅最高的小区，2月份小区成交均价达到2.75万/㎡，相比年前房价直线上涨超8000元/㎡。

　　2月15日露园一套80㎡中楼层3房，成交总价为207万，折合单价达到25765元/㎡，创去年7月份以来最高成交单价。

　　而1月初，露园小区高楼层的80+㎡房源成交单价仅才1.75万/㎡

　　同样上涨的还有茶南的拓园，这都属于茶南上世纪90年代的老破小小区。2月初拓园一套67㎡小3房，成交单价甚至达到了2.86万/㎡，创近一年来新高。

　　而这套房源对比1月份拓园同样类型房源，成交单价高出1万+/㎡。

　　奥体学区公寓，雨润国际广场2月份房价涨幅也比较大，达到27.8%，小区成交均价顺利涨回2字头。该小区2月份一套61㎡1房，成交单价达到2.61万/㎡，比1月份同小区房源成交单价高出近7000元/㎡

　　与此同时，河西的标杆次新盘、改善盘2月份实现涨价的并不多，其中奥东科技城仅有3家小区房价实现上涨；奥体核心有2家小区价格上涨；河西南有2家小区价格实现上涨。

　　其中奥东科技城的银城西堤国际一区算是次新小区中涨幅较大的，达到17.78%！具体房源方面，银城西堤国际一区2月份房源成交单价直接涨回了4字头，而去年12月份该小区成交单价还停留在3.6-3.8万/㎡区间

　　河西南板块，意外的是升龙天汇珑尚2月份成交价格涨势明显，均价顺利回到了4字头，涨幅达到15.56%

　　2月中旬升龙天汇珑尚一套128㎡4房房源成交单价达到40284元/㎡，而同小区1月份成交单价仅有3.4万/㎡。

　　奥体核心标杆豪宅仁恒江湾城一期2月份成交价格涨幅也比较可观，达到15.17%。不仅2月该小区成交均价达到4.89万/㎡，更有房源成交单价直接冲破5万/㎡，要知道1月份该小区房源成交单价还维持在4.3万/㎡左右

　　别看2月份建邺涨价的小区不少，但跌价的小区也不少，而且房价下降的小区基本都是河西中和河西南的次新标杆小区，跌王海峡城成交价格再下降，星八客小区基本上一半以上沦陷！

　　跌幅最明显的是河西南改善标杆海珀星晖，2月份成交均价降幅达到9.05%。

　　海珀星晖一二期小区中，房价拉胯是一期小区，二月份一期一套123㎡高楼层房源，成交单价仅为3.8万/㎡左右。

　　而去年12月份海珀星晖一期房价还维持在4.3万+/㎡，短短两个月降价5000+元/㎡，业主砸盘有点狠！

　　星八客的朗诗熙华府，2月份房价也被砸到了4万/㎡以下，2月份2套房源成交单价全部被砸到了3.8万/㎡左右。

　　而去年12月份，朗诗熙华府房价还在4万/㎡出头。

　　跌王“海峡城”2月份房价再度下滑，目前一二三期成交均价只有3万/㎡左右。

　　其中海峡城云玺湾再出2字头成交单价房源，2月底云玺湾一套144㎡中楼层4房，成交单价被锁定在2.97万/㎡

　　其余，云璟湾房源成交单价也仅3万/㎡左右，预计接下来“破3”在即

　　同样为河西南改善标杆的金地中心风华，2月份房价也再度下滑，一套120㎡的低楼层3房，成交单价仅3.79万/㎡，创去年9月份至今该小区最低成交单价。

　　今年1月份，金地中心风华房源成交单价还维持在3.9万+/㎡。

　　04.

　　2月秦淮仍是最大赢家，全区均价上涨17.3%！大校场撑起了半边天？

　　别看秦淮2月份涨幅排行靠前的小区都是主城老破小，该区上个月二手房成交均价能够环比上涨17.3%，最大的贡献其实是来自大校场。

　　作为与河西一争高下的全市顶流富人区，大校场高端二手房开始陆续实现成交，且从成交价格来看，大校场高端盘价格非常坚挺，甚至与当年新房开盘价格不相上下，这一行情直接把整个秦淮的2月二手房均价给顶了起来。

　　其中最明显的就是曾经的大校场第一豪宅金基望樾府首套二手房成交。

　　金基望樾府实景

　　2月份时，金基望樾府首套房成交的消息就已经疯传，直到前两天这套房源的具体成交数据才被敲定。据悉这套房源为2月20日成交，房源为32F大高层的高楼层房源，户型面积143.98㎡，最终总价750万成交，成交单价达到52090元/㎡。

　　据悉，金基望樾府首套房源挂牌之后，经过了两次调价，最初挂牌价格高达900万，最终折价40万实现成交。

　　据说这套房源当年买入价为780万，买入单价5.4万/㎡，其中含5400元/㎡的升级装修包，虽然亏了近30万，但5.2万/㎡单价成交的金基望樾府二手房，已经是目前大校场二手房的最高价格，成功赶超了河西中众多豪宅。

　　金基望樾府实景

　　与此同时，在网上金基望樾府的高价房源还在频频挂牌，一套184㎡的4房豪宅，挂牌单价甚至高达7.4万+/㎡

　　一套234㎡高楼层“云端大平层”，挂牌单价甚至高达6.6万+/㎡

　　有这些房源挂牌，难保金基望樾府后续不会有价格高过首套二手房的高价房源成交。大校场豪宅在南京二手房市场的表现和实力不容小觑。

　　与此同时，近期大校场其他次新小区的二手房成交价格也不低，全部在4字头以上。

　　南外高中本部旁的华润润鸿府，首套房成交单价达到了42831元/㎡，不夸张的说这个价格甚至比目前某些新盘实际售价还高。

　　金地大成雅境最新二手房成交单价也涨回了4万/㎡以上，均价达到了41433元/㎡，2月最高房源成交单价达到了42222元/㎡

　　大明路的华著兰庭最高房源成交单价达到了4.8万+/㎡，达到了该小区历史成交最高单价。

　　05.

　　2月，玄武长江路双学区房单价暴涨200%！新玄武标杆次新房小区成交价格再拉跨！

　　玄武二手房区在主城四区之中，存在感一直不强，虽然全区均价跌幅一直保持在1-3%之间，但实际二手房成交量并不大。

　　在南京二手房市场，流行着这样一条潜在价值规律：买学区房，去鼓楼；买改善房，去建邺，原本乏善可陈的秦淮也弄出了一个“南部新城大校场”，相比之下玄武区二手房的确没什么亮点，成了主城四区拉胯的存在。

　　不过值得一提的是2月份玄武区长江路的一个双学区房小区安将军巷，成交价格实现暴涨，涨价幅度甚至达到200%，2月新成交的一套56㎡3房，成交单价冲顶小区历史最高单价。

　　据悉这套房源成交单价达到了74893元/㎡，对比去年12月同小区房源成交价格高出约5万/㎡。

　　而这套最高单价房源，同小区类似户型去年成交单价只有3.1万/㎡左右。

　　据了解，安将军巷为洪武北路小学和九中初中本部双学区房。

　　反过来看新玄武板块的次新房最新成交情况。它往往反应了玄武二手房在市场中的真正竞争实力。2月份中海玄武公馆成交价格再次拉胯，B区2月中下旬接连成交两套房源，成交单价仅为3.3-3.5万/㎡区间。

　　中海玄武公馆B区去年12月份，房源成交单价还在4万/㎡，短短两个月掉价6000-7000元/㎡。

　　主编简介：

　　苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

　　1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。