九龙仓“巨亏”，但海港城活过来了

商业世界，不进则退

撰文 | 苏珊 贾斐

主编 | 付庆荣

图片来源 | 官方渠道

编者按

Preface

【2025·直击财报】系列，在财报中读懂企业逻辑，看见商业之变。此篇为，九龙仓。

店王难得，但九龙仓持有多个。 两个上市公司——九龙仓集团、九龙仓置业，拥有香港海港城、成都IFS、长沙IFS等明星商场。

可在行业的下行周期内，店王们要绝对撑起九龙仓这只大象的业绩走势，难免有些吃力。

最新公告显示，2024财年，九龙仓集团投资物业收入减少4%至46.44亿港元，股东应占亏损港币32.24亿元。而以掌管香港业务的九龙仓置业，同样没有高光，期内营业盈利减少3%至96.91亿港元，股东应占盈利从2023年的47.66亿港元减少至8.91亿港元。

在各路头部玩家，“折腾不已”频刷存在感的2024，九龙仓却始终低调，甚至有种相对的“休眠感”。没有增量，也鲜见大的调改动作。

这是主动谨慎为之，还是被动等待？不进则退的商业世界，它还能找回曾经的高光时刻吗？

Vol.1

九龙仓集团净利润“巨亏”

但IFS真的扛打

从财报数据来看，九龙仓内地业务在2024年面临多重挑战。

2024年，九龙仓集团基础净盈利减少至港币27.98亿元，若计入投资物业重估减值净额港币59.9亿元及其它非现金项目，集团录得股东应占亏损港币32.24亿元（2023年：盈利港币9.45亿元）。

其中，投资物业收入减少4%至46.44亿港元，营业盈利减少6%至30.26亿港元，因为内地商场和写字楼租金偏软。

这样的业绩，如何评价？与同在内地运营高端企业的太古、恒隆对比分析，或更有启示意义。

2024年，太古地产中国内地录得零售物业租金收入总额为44.89亿港元，同比上升7%。同期，恒隆地产2024年内地物业整体租赁收入为64.66亿港元，同比下跌5%；其中高端商场2024年录得租赁收入41.55亿元，同比下跌4%；次高端商场录得租赁收入6.5亿元，同比上升4%。

由于九龙仓未披露商场及写字楼具体租金占比，所以不能进行横向比较。但总体来看，太古的业绩表现略胜一筹。

目前，九龙仓集团在内地主要有三条产品线：IFS、时代广场、奥特莱斯。

IFS系列是绝对的中流砥柱，特别是成都IFS和长沙IFS。它们一直都是城市中商场场日均客流排名TOP1，从未被超越，暂且守住了九龙仓在内地的竞争壁垒。

01

成都IFS：与成都太古里竞合共生

身处春熙路商圈，成都IFS、成都太古里两大“顶流”的竞争不可避免。据赢商大数据监测，2024年成都IFS的日均客流约为15万人，而成都太古里的日均客流约为11万人。

“春熙路双雄”竞合共生，调改策略各有侧重。回顾成都IFS2024年的大事件，兼顾国际高端化与本土消费趋势的战略平衡。

一方面LV、CHANEL、Giorgio Armani等国际品牌门店重磅消息不断，从Chanel重装开业，到LV升级成总面积高达3200多平方米的三层门店，再到Giorgio Armani全新概念店重装开幕，“空间价值再造”彰显了顶奢项目的硬实力；另一方面项目在高端腕表、美妆、运动户外等热门板块全面焕新，不断增强品类优势，构建年轻化生态闭环。

成都IFS与太古里的较量，正从顶奢品牌的贴身肉搏向生态化商业平台的构建纵深演进。长期而言，能否将物理空间进化为“情感连接器”，将成为决胜关键。

02

长沙IFS：直面迎战长沙万象城

长沙IFS凭借优越地理位置与高奢品牌组合，自2018年5月开业以来一直占据长沙商业的核心地位，且持续保持场内品牌动态焕新，以立稳城市高奢潮流地“人设”。

2024年，长沙IFS迎来了新的竞争对手——长沙万象城。虽然二者在定位、品牌策略、客群等方面各有不同，但长沙IFS依旧做出了更为积极的调改动作。在维稳奢侈品梯队同时，不断扩充主流大众需求、引入轻奢潮奢品牌以做大首店矩阵，凸显经营策略的差异化。

公开数据显示，去年长沙IFS新开品牌80+家，其中首店30+家（官方统计），包括 McQueen华中首店、Miu Miu湖南首店、Mardi Mercredi华中首店、Gentle Monster独家旗舰店、NB Grey概念店等，以时尚潮流零售品牌为主，持续升级潮流化、国际化、品质化的矩阵优势。

03

时代广场系列：小且旧，经营压力增大

尽管面临竞争，但两大IFS的标杆地位没有动摇，与其应时调改、服务升级密切相关。相较之下，九龙仓在内地的几家时代广场由于体量较小且设施老旧，经营压力较大。从客流排名来看，均面临激烈的市场竞争。

以大连时代广场为例，坐落于大连市中心商务区——人民路，毗邻香格里拉大饭店及富丽华大酒店。项目于2008年12月12日开业，楼高两层，是当时唯一集合了爱马仕、Chanel、LV、Dior、Gucci和Prada六个奢侈品牌的商场，但是项目体量很小。

在大连恒隆广场升级为重奢商场后，目前大连有两座重奢场，大连时代广场与大连恒隆广场正面竞争。

受限于项目面积和运营质量原因，再加上大连恒隆广场2020年后的定位升级，及其作为全国最大恒隆广场的硬件优势，多个奢侈品牌已从大连时代广场转场大连恒隆广场。其中，Dior于2024年5月底撤柜，此前还有Burberry、Celine、Brunello Cucinelli等品牌撤离转场。

虽有压力，但目前大连时代广场还留存爱马仕、Chanel、LV、卡地亚、Prada、阿玛尼等颇具分量的头部奢侈品牌，也在当地消费人群中积累了深厚的市场影响力。可随着恒隆广场持续调改起范，大连时代广场未来要应对的经营压力还将进一步升级。

由此可见，九龙仓在内地尽管IFS仍然具备竞争壁垒，但受到的挑战是全方面、多维度的。

Vol.2

九龙仓置业业绩全面下滑

但海港城活过来了

九龙仓置业于2017年分拆上市，涉及分拆的在港物业包括海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、尼依格罗品牌旗下的香港美利酒店及荷里活广场，以及位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。

其中最重要的物业是海港城和时代广场，截至2024年末，九龙仓置业投资物业资产总额为2218亿港元，海港城和时代广场占比达88.5%。

海港城是香港最大的购物中心、全球知名的重奢高端商业体，一度是亚州店王，直到2021年被北京SKP超过，而时代广场位于香港铜锣湾核心区。某种意义上，九龙仓置业是香港零售市场的晴雨表。

2024年全年，九龙仓置业主要经营指标全面下滑。年度收入减少3%至129.12亿港元，营业盈利减少3%至96.91亿港元，股东应占盈利从2023年的47.66亿港元减少至8.91亿港元。

回溯5年业绩，九龙仓置业始终未能重回2021年的高光。

业绩下滑，九龙仓置业更多归因为宏观环境：“本港经济呈现温和增长的迹象，但市场对商用物业的需求仍然疲弱。零售销售在2023年初疫后复常初期短暂反弹后再度下滑至今，港元强势及减息步伐相对缓慢均持续削弱零售销售。”

不过好消息是，海港城（包括酒店）收入增加2%，营业盈利持平。作为全球最知名的奢侈品商场之一，海港城2018年时整体租金收入高达118.71亿港币，其中商业部分75.29亿港币，年销售额373亿港币。但2018年后受各种因素影响，收入持续下滑，尤其商业部分在2020年断崖式下滑至53.66亿港币，直至2023年回暖。

01

海港城：积极调改，终于活过来了

地处香港九龙尖沙咀，背靠维多利亚港湾，坐享往来境内外旅客，海港城的成功有其特定稀缺之要素。可这种自带的稀缺性，并非全无漏洞。

因开发时间早，且购物中心部分依托于几栋大厦的裙楼，海港城内部空间相对复杂，层高较低、自然采光难以改善，分区多动线冗长复杂，行走其中易迷路。但囿于建筑结构、大调大改连带的损失，目前海港城的改造多以局部更新为主。

●海港城平面图 图片来源：项目官网

此外，项目区位虽连通邮轮码头但不直通地铁。而作为全世界盈利能力最强的地铁线路所在城市，细数香港具有代表性的购物中心，基本都做到了地铁上盖。其次是奢侈品商场面临的是全球竞争，香港这样的国际旅游城市对汇率波动影响十分敏感。

面对这些问题，九龙仓运营团队做了诸多有效的调整。据媒体不完全统计，截至11月底，海港城已经焕新调整了30+个品牌：奢侈品牌持续扩容升级、强化美妆高化矩阵、通过品牌快闪“尝鲜”。其中，Giorgio Armani精品店翻新后面积达到了962㎡，分为上下两层；FENDI在广东道的全新旗舰店面积达到了288㎡；CELINE精品店总面积占地225㎡，共有2层。

同时，引入意大利高端品牌Mr & Mrs Italy亚洲首店、德国百年制鞋品牌BIRKENSTOCK专门店香港首店、BURBERRY Beauty全新概念店、娇兰、日本殿堂级护肤品牌 ALBION 全新专门店，以及植村秀全球首家快闪美妆便利店、Diptyque巴黎咖啡馆限定店……

02

时代广场：收入、盈利双跌，亟待突围

项目2024年收入和营业盈利皆下跌6%，其商业部分2018年租金收入达21亿港币、销售额91港币，其后收入下滑比海港城更加明显，2023年收入虽微增至11.68亿港币，但相较于2018年几乎腰斩。

地处香港铜锣湾核心区，时代广场500米范围内商业体众多，竞争非常激烈，而且附近商场过去一年持续进行了更新换代。

●图片来源：高德地图

为此，时代广场积极调整租户组合。九龙仓置业在业绩报告中表示，Louis Vuitton2025年1月以试业形式登场，同时亦有《BLACKPINK THE GAME》全球首间实体店、Jellycat @ Lane Crawford Bridge及Pinkfong Baby Shark等更多热门品牌和主题快闪店进驻。

此外，目前，九龙仓香港两大主力项目的出租率虽然未能恢复至2018年的峰值，但总体稳定。可身处香港市场，既享受了国际都市的资产红利（两项目估值即高达1962亿港元），也必须直面激烈竞争。即使像海港城这样的旗舰，也必须不断调改突围。

Vol.3

商业市场，不进则退

在复杂技能形成过程中，练习到一定阶段后，就会出现技能水平停滞不前的现象，练习曲线表现为一段接近水平的线段，即所谓的“高原期”。人如此，企业亦如此。

一方面，行业竞争加剧，经济环境波动；另一方面，企业内部对于未来的发展机会止于探索，踌躇不前。发展到一定规模、拥有了一定的标杆项目后，企业可能处于这种“高原期”中。

九龙仓，在香港有前亚州店王海港城，在内地有成都IFS、长沙IFS等明星商场，但近年来在零售圈中既无新增项目，也没有进一步的拓展计划，业绩没有充分增长。虽对比同行没有过分下跌，可似乎正处在了“高原期”中。

虽这种策略让其有效规避了内地房地产市场本轮下行的大幅冲击，体现了其作为"百年企业"对于市场周期的敏锐嗅觉。但在激烈竞争的商业市场上，不进则退，即使没有新增项目，现有项目也必须不断调改以更好地应对市场的变化，不然难免激起市场一片质疑声。

面对复杂波动的经济环境，激进或保守，破局或深耕，哪一种策略更好，或只有时间才有答案。

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