小阳春系列 | 上海高端、深圳中改、广州刚需成交领跑

2025年上海、广州、深圳等新房成交“开门红”，2月成交量居前且前2月累计同比增幅均超2成，驱动因素各有不同。

◎文/杨科伟俞倩倩

2025年前2月，市场延续止跌企稳，百城成交规模基本与去年同期持平，不过重点一二线城市中仍有16城累计同比持增。为了更好的分析热点城市成交结构特征，我们选取了部分城市进行重点分析，究竟增长背后原因几何？客群置业偏好又存在哪些新变化呢？

01沪广深8城前2月新房成交
累计同比持增3成左右

聚焦核心一二线城市2025年前2月新房市场成交面积情况，一线韧性较强，上海、广州、深圳等3城累计同比增幅超2成。

从新房成交月度变动来看，上海、广州2025年前2月成交月均值与2024年全年和2023年全年月均值尚有较大差距，深圳前2月成交月均值超2023年全年月均值17%，市场有筑底企稳征兆。

02总价段：广州依托200万以下刚需驱动
深圳200-400万增幅显著

从成交总价段来看，三城各有不同，上海高端购买力依旧坚挺，总价1000-3000万成交占比由2024年19.47%增至22.79%，上涨了3.32pcts，相较而言中改即总价600-800万跌幅最为显著。

深圳与上海类似，中改需求持续缩水，而刚需刚改需求稳中有增，其中总价600-800万跌幅最为显著，下降1.61pcts，而总价段200-400万2025年前2月新房成交占比近3成，涨幅为3.76pcts。

广州主要依托极致刚需驱动，中改占比也有上升趋势，高端购买力降级，总价200万以下成交既是主力且占比增长显著，涨幅在各面积段居首；500-600万中改高改总价段成交占比也出现了小幅增长，而跌幅最显著的当属1000-3000万这一总价段。

03面积段：广州80-90平占比显著增长
上海中等面积段需求旺盛

从成交面积段来看，仅广州80-90平小面积段刚需成交占比出现了增长，深圳则为100-120平中等面积段成交占比增幅显著，上海高改需求相对旺盛。

受供给结构影响，广州80-90平既是成交主力且占比持增，刚需客群相对活跃；深圳则主要是中等面积段100-120平成交占比由2024年19.75%增长了3pcts至22.75%，这一面积段多为三居室，满足了刚改客群“一步到位”置业需求，性价比相对较高，而对于上海而言，中高改需求相对旺盛，120-140平成交套数占比持增，且增幅在不同面积段中居前。

04区域：上海杨浦区、广州越秀区
深圳坪山区成交占比增幅居前

从区域分布来看，上海、广州、深圳次核心区成交占比持增，上海杨浦区、广州越秀区、深圳坪山区2025年前2月成交占比均不足10%，但是增幅在同城各区域中居首，主要受到短期供给结构影响，成交迎来一轮放量。

以广州越秀区为例，2024年新房成交占比不足1%，而2025年前2月飙升至2.78%，主要源于越秀区君悦府项目迎来了集中供应，前2月成交套数高达197套，位列广州成交套数榜首。

总体来看，2025年上海、广州、深圳等新房成交“开门红”，2月成交量居前且前2月累计同比增幅均超2成，究其原因，驱动因素各有不同，广州主要依托小面积低总价刚需户型跑量；深圳则200-400万，100-120平刚需刚改户型成交占比持增；上海分化持续加剧，高改市场相对坚挺，而刚需客群则更多被分流至二手房市场。

基于当前不同城市新房成交特征和客群画像，预判后市，我们认为，短期来看，上海新房成交暂未修复至2023-2024年水平，后期新房成交能否放量主要取决于新房供给质量；深圳得益于新政影响，刚需刚改购买力还有一波释放空间；而对于广州而言，当前成交规模上升主要源于去年基数较低，市场暂未恢复到稳态，成交增长持续性仍有待观察。