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成都越秀金茂天鹭满园
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今年6月27日，越秀地产以楼面价16800元/㎡，溢价率5%，竞得武侯区外双楠约34亩，容积率为2.4的住宅用地。该地块由两个大小相差不大的两地块组成，中间被一条街道隔开。

9月底，“天鹭满园”项目案名正式对外发布，由央企下属企业金茂和广州国企下属企业越秀联合开发。资料显示，该项目开发商为成都秀茂房地产开发有限公司，其成立于2024年7月5日，注册资本46200万元，法定代表人为徐扬。

越秀金茂天鹭满园的项目地块，位于武侯大道双楠段与中环路武阳大道交叉的东北角，紧邻7号线武侯大道地铁站，隶属于城西武侯“外双楠”板块。该区域成熟度很高，较近的新房供应有越秀在红牌楼附近的新盘，再远一点的有武侯新城的中国铁建地产的多个改善项目，产品单价均在3万元/㎡左右。

从地块的禀赋来看，这是一个主城成熟地段的改善作品，适合单盘的打造，因为区域并无其它可连片开发的地块。其客群，大概率为区域内拥有强烈改善需要的区域改善客群。所以，如何满足区域改善客群的需求，就成为开发企业必须解决的首要问题。后面在产品部分，我们将讲叙金茂和越秀的产品观。

这个项目最核心的地段价值就是“成熟”，其位于主城2.5环以内武侯区的传统改善区，周边有鹭岛国际社区的商业，双楠伊藤，金楠天街，大悦城等商业，虽然现在可能算不上顶级商业IP了，但是胜在距离近，商业分布多且醇熟。

主城核心地段，拥有醇熟且确定性的商业配套，交通、医疗、教育等资源也都配齐了，没有多大的变化。如此的土地禀赋，要在相对比较老旧的区域，做出高端改善的产品，对于企业来说，还是颇有挑战的。越秀联手金茂开发，是明智的选择，因为这两家房企在武侯区均有成功的案例。

越秀金茂天鹭满园项目占地约34亩，容积率约2.4，分AB两个地块开发，呈中轴对称布局了9栋11-13F小高层，8栋建筑南北朝向，1栋建筑东西朝向，打造纯板式、全2T2的建面约143㎡和建面约190㎡的高改产品，总房源322套。

2024年6月20日，成都规自局发布正式版《成都市城市规划管理技术规定（2024）》，明确要求本规定自2024年6月15日起执行。“新规”规整了容积率、车位配比、得房率等等规范要求，实质上大大提升了住宅的舒适度，鼓励修建“好房子”。

越秀金茂·天鹭满园成为成都“新规”后的首批项目。在此背景下，越秀联手金茂，来带了金茂全新的“金玉满堂”产品战略中的“满”系作品，后面再解释何为“满”系。该项目较新规以前的项目，做了一些有益的尝试，比如在得房率上，在阳台的设计上，在架空会所的安排上等，不过碍于土地被街道隔开，发挥空间还是比较受限，未能展现“金茂”的全部“产品力”。

在整体基调上，天鹭满园选择了海派风格，将印象派艺术植入到了项目的景观之中。越秀金茂·天鹭满园采用“印象派艺术园境”，将世界名画融入园林，通过大型艺术装置，定制雕塑，大面积的艺术水景和植物花镜氛围，结合不同时节的植物色彩搭配，打造了多个主题景观，从中庭到一楼会所周边皆有体现。值得一提的是，景观单位是操刀璞逸锦江的迈德，其设计能力毋庸置疑。

在建筑布局上，约34亩土地，分为南北两个地块，两个地块地下不相通，北地块由4栋住宅构成，围合式布局，有较为开阔的中庭，南地块则由5栋住宅以围合+点阵布局构成。整个建筑风格延续了金茂一直以来的风格，不仅有大面积的玻璃外墙，还将外墙30厘米玻璃下挂。

主力户型面积有两个，建面约143㎡和建面约190㎡（两款）的户型，其较高的得房率是户型的亮点，据介绍最高的得房率可达105%（含光厅）。其中，143㎡户型打造方厅大套四，独立光厅入户，入户空间达14.62㎡，7米尺度的大方厅增加全屋的尺度感和通透性，主卧空间颇大，可打造独立衣帽间，最小的次卧面积也有近10㎡；190㎡有两个户型，独立入户门厅，270°采光的豪华大方厅，客餐厅+景观阳台一体化面积在75㎡以上，双套房设计，主卧带独立卫生间和衣帽间，最小的书房也有近10㎡。其超宽的阳台，以及生活阳台空间的尺度非常有看点。

另外，在会所空间的打造上，越秀金茂·天鹭满园提出会所全龄社交化。架空层是全龄社交场，喝茶、棋牌、涂鸦、阅读、桌球、咖啡、围炉煮茶……在社区里就能享受多种休闲场景。社区里的满配场景，既是保持生命力的诀窍也是家庭平权的体现，重视每一个家庭成员的运动需求。可以说，对于区域改善购房者来说，外双楠这个板块未来很难有超越天鹭满园的产品了。

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