房地产 “止跌回稳” 主基调不变，龙湖保利等净利超50亿

两会房地产相关政策基本符合前期市场预期，房地产 “止跌回稳” 主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号。预计2024年预盈金额超过10亿元的房企有5家，其中，龙湖集团、保利发展两家房企在报告期内净利润有望在50亿元以上。

梳理公告发现，2024年部分房企利润下滑、亏损的主要原因为，2022年前的高溢价地块进入结算周期，导致房地产开发业务毛利率显著下降。

该种说法并非无迹可寻。据克而瑞统计数据，2019年-2021年上半年的近三年间，是房企扩张意愿最强烈的阶段，土地市场高价地频出，同一地块内楼板价的纪录持续刷新，其中，尤以2020年下半年至2021年上半年为最，据克而瑞进一步的梳理，64%的高价地块均产生于这一时间段。

不仅亏损的房企，实现盈利的房企亦受限于此。以龙湖为例，根据公告，龙湖集团预计2024年本公司拥有人应占溢利将下降约20%左右，原因亦为开发业务的结算收入及结算毛利率下降所致。

在中银国际看来，龙湖的基本面将继续保持民营房企中的头部地位，经营性利润将实现双位数增长，并贡献其大部分利润。同时，由于龙湖能够获得经营性物业贷款，财务风险大大降低。

梳理发现，多数机构认为，随着历史包袱持续消化，房企业绩有望逐渐走出底部。中金公司表示，在2026年伴随货值结构改善，毛利率可能开始修复，但结算规模料有所下行。预计未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱，但2025年开始恢复强度的企业或有望在2026年-2027年开始率先呈现出业绩弹性。

本文仅供参考，不构成投资建议，投资者据此作出决策需自甘风险