经济适用房借名买房纠纷：200 万增值补偿的胜诉密码

在这个案件中，法院强调了在借名购买经济适用房案件中的无效后增值分割的判决，支持了出资人追讨房款及分割房屋增值的请求。这一判决反映了法院在处理此类案件时对出资人合法权益的保护，同时也体现了对借名购房行为无效性的确认。

出资人在此类案件中的胜诉，为其在类似情况下提供了法律上的参考，也为其他潜在的出资人提供了信心，表明他们的投资在法律框架内是有保障的。这一系列判决强调了在房地产交易中遵守法律规定的必要性，以及在出现争议时法律对合法出资人的保护作用。

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系

原告林晓芬、陈俊杰与被告李悦佳系远房亲戚关系，双方因经济适用房购买及后续权益问题产生纠纷。

（二）房屋购买过程

资格借用与协议达成：2005年底，双方达成口头协议，被告李悦佳将其购买经济适用住房的资格借予原告林晓芬、陈俊杰。协议约定由二原告实际出资以被告名义购买经济适用住房，二原告实际享有房屋所有权、使用权等权利，待房屋满足上市交易条件之日，被告应将房屋过户至二原告名下。作为答谢，二原告为被告在北京盛达公司安排了工作，被告从2005年底工作至2012年2月。

购房合同签订与付款：2005年12月27日，被告李悦佳在二原告陪同下，与瑞和公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买北京市昌平区一号房屋，房屋总价款357008元，首付款77008元。合同签订当日，二原告支付了首付款。2005年12月31日，以被告名义与某银行签订《房屋按揭贷款合同》，贷款金额28万元，每月还贷金额1927.35元。自2006年1月起，二原告负责偿还每月银行贷款，直至2010年9月24日办理剩余贷款一次性清偿手续，共偿还贷款本金及利息343098.23元。

房屋后续手续办理：2006年12月26日，二原告以被告名义缴纳了涉案房屋的契税。2007年1月22日，办理了涉案房屋的房屋所有权证，该证由二原告保管至今。按照约定，2011年12月27日房屋满足上市交易条件后，被告拒绝将房屋过户至二原告名下。

（三）诉讼前纠纷情况

2012年，原告林晓芬曾以双方存在二手房屋买卖合同关系为由，诉至法院要求李悦佳办理房屋所有权过户手续。法院经审理，认为双方不存在二手房屋买卖合同关系，驳回了林晓芬的诉讼请求。此次，林晓芬、陈俊杰再次起诉，要求被告返还购房相关费用、支付利息、赔偿损失并承担诉讼费用。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告林晓芬、陈俊杰请求法院判令被告李悦佳返还购房首付款77008元、房屋贷款348880.28元、其他税费等，共计447862.40元。

要求被告给付上述费用447862.40元的利息。

要求被告赔偿损失2280992元。

要求被告承担本案诉讼费用。原告认为涉案房屋由其实际出资购买，借用被告购买经济适用住房的资格，双方形成买卖合同关系，被告拒绝办理过户手续侵犯其合法权益。

（二）被告诉求

被告李悦佳辩称涉案房屋为经济适用房，具有政策性、救济性，不允许买卖。主张双方为房屋租赁关系，原告以代为偿还贷款的方式支付每月2000元租金。同时指出林晓芬假冒其名字通过中介签订合同，因价格未谈拢未达成交易。请求驳回原告的诉讼请求。

（三）核心争议

双方之间的法律关系究竟是借名买房合同关系还是房屋租赁关系。

房屋的各项出资（首付款、贷款、公共维修基金、契税、土地出让金等）由谁支付。

若借名买房合同关系成立，该合同的效力如何，双方责任如何划分，被告应如何返还原告款项及赔偿损失。

三、裁判结果

被告李悦佳于本判决生效后十日内返还原告林晓芬、陈俊杰购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税共计四十四万六千零八十四元四角。

被告李悦佳于本判决生效后十日内给付原告林晓芬、陈俊杰房屋增值补偿金一百七十六万九千六百八十九元三角七分。

四、案件分析

（一）出资认定

首付款出资：支付首付款时，申请账户由林晓芬以李悦佳名义办理，刷卡付款时林晓芬代李悦佳签名，付款凭证也由林晓芬保存，综合这些因素，法院认定首付款由原告支付。

分期贷款出资：双方对57笔贷款由二原告出资无异议，法院予以确认。

一次性还款出资：原告提供了资金来源证明及存入还款账户的证明，并保存有结清证明，法院认定一次性偿还贷款的出资由原告支付。

其他费用出资：公共维修基金收据、向北京某物业公司付款的刷卡凭单、契税专用税收缴款书、土地出让金收据的原件均由原告保管，法院认定房屋的相关费用由原告支付。

（二）法律关系认定

原告主张借名买房合同关系但未提供合同，被告主张房屋租赁关系也未提供租赁合同。然而，房屋由原告出资购买、装修并使用至今，仅借用被告名义购买，法院综合判断认定双方为借名买房合同关系。

（三）合同效力及责任承担

合同效力：经济适用住房具有政策优惠和保障性质，国家对其交易有特殊规定和限制，购买资格具有专属性。林晓芬、陈俊杰借用李悦佳名义购买经济适用住房，双方形成的借名买房合同关系违反国家规定，应属无效。

责任划分与赔偿：合同无效后，李悦佳应返还林晓芬、陈俊杰因购买房屋支出的购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税等款项。对于合同无效，双方均有过错，但考虑到原告支付全部购房款，被告达成借名买房合同后拒绝履行等因素，被告承担主要责任。对于房屋升值收益，被告应按过错程度给予原告相应补偿，补偿数额由法院根据房地产估价报告、原告支付的购房款数额、为房屋缴纳的各项税费等因素酌情确定。

五、胜诉办案心得

（一）强化证据收集与整理

在借名买房纠纷案件中，证据至关重要。律师要引导当事人全面收集能够证明出资、双方约定等关键事实的证据。本案中，原告通过保存各类付款凭证、资金往来明细等证据，有力地证明了自己的出资行为。同时，对于证据的整理和呈现要清晰有序，以便法官能够快速准确地了解案件事实。

（二）准确把握法律政策

经济适用房相关法律政策复杂且具有特殊性。律师必须深入研究国家对经济适用房交易的规定，准确判断借名买房行为在法律上的效力。在本案中，明确借名购买经济适用房合同无效的法律后果，为当事人制定合理的诉讼策略提供依据。

（三）合理主张权益与责任划分

在合同无效的情况下，合理主张权益和划分责任是关键。律师要根据案件事实和法律规定，准确计算当事人应得的款项返还及损失赔偿数额。在本案中，通过分析双方过错程度，为原告争取到了相应的房屋增值补偿款，维护了当事人的合法权益。同时，在诉讼过程中要善于与法官沟通，清晰阐述当事人的诉求和依据，提高胜诉的可能性。