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大家务必牢记：产品同质化是顶豪最大的灾难。

购买顶豪的新逻辑，我将用丽世缦华2期作为案例加以诠释。

选择丽世缦华2期作为研究标的，理由有三：

▌首先，所在的37亩地块是天府新区去年诞生的新地王，楼面价24300元/㎡。地价加持，丽世缦华2期销售单价也必然触碰天府新区的天花板！

▌其次，它是天府新区首个真正意义上的第四代住宅。行业内外，都在关注润达丰滨江如何利用「四代住宅+新规板率」，演绎全新产品。

▌第三，丽世缦华2期延续1期，将顶豪这套系统工程再做更迭也是巨大看点。

比如：依然坚持全一层一户的顶豪大平层标签；依然继续大面积使用石材做建筑立面；延续经典大都会风的老钱审美等……

▲麓湖 | 丽世缦华会所立面实景图

当然，今年聊成都顶豪市场时，也无法避免地提到开发者润达丰滨江，它是成都顶豪市场目前主要的出货企业，三大项目潜在供应量上千套。

▲麓湖 | 丽世缦华会所实景图

关于购买顶豪新逻辑，我们必须先建立一个基本认知前提。

一直以来，我们喜欢引用李超人的经典语录“地段、地段、还是地段”来判断不动产的价值，核心逻辑是强调板块的决定性和优先性。
但是，经典理论落地都经常会水土不服，何况是基于个人经验的一家之言。

我们总会发现这样的现象：门对门的商业，有的生意好，有的生意不好。隔一条街，同样定位的豪宅，二手房价格的差距可能达到50%。

这些现象，用地段无法完全解释。

因此，局座才在总结各路经验教训的基础上，提出了一个观点：地段决定下限，产品决定上限。

落位到我们生活的成都，它不是一个单核城市，楼市有多个高能级板块在同时对外输出。比如：麓湖板块、金融城三期、驸马板块、林家坝、攀成钢、蔡桥、国宾……

这些板块都是各行政区的头部顶流，每块豪宅/顶豪用地既被主管部门进行过严密价值评估，也经历多家房企在土拍竞价时的财务检验。

因此，在地段上去做横向对比，综合交通、教育、商业等综合基础条件，这些地块都并无明显短板。

换句话说：能做顶豪的地块，地段都不会差。对于顶豪，地段只是最入门要求。

当地段对顶豪只是入门要求时，买顶豪看的就是：产品、产品还是产品。

这是本文想主要表达的观点，也是今年顶豪购买新逻辑的核心主张。

产品优先的框架下，购买逻辑的核心是基于项目底层物理条件的价值研判。

这些底层物理条件，我拆分总结为技术指标、外在环境、业态选型、产品定位四个维度。

▌第一个维度是技术指标。

这些基础技术指标中，优先考虑的是容积率。丽世缦华2期容积率1.5，这已经是成都近年住宅用地的最低密度。

之所以强调容积率，是因为它既影响了居住者对土地的占有程度。也影响着建筑密度、楼间距等长期影响居住舒适性、私密性的问题。

丽世缦华2期所在的麓湖板块内，近10年住宅容积率处于1.5以下的项目只有3个，除了丽世缦华2期，分别是麓湖的黑钰岛、黑石岛。

仅此维度，丽世缦华已经具备极强的排他性。

▌第二个维度对外在环境的确定性评判。

曾有外地房产博主调侃成都：从南到北20公里跳岛式发展，有至少10个同质化的板块可以将房价卖上3万+。

吐槽归吐槽，其背后折射出的问题是：我们多数豪宅板块都是基于单纯的规划赋能逻辑，外在地理环境并没有绝对的稀缺性。

在大江大湖资源稀缺的成都，如果有外在的城市自然资源，比如公园、湖泊、河流，项目本身将具备更高的附加价值。

前文提到的华悦府、文儒德以及嘉佰道、丽世缦华，其外向资源都是项目最重要的价值加分项。

其次，周边地块已经建成或者已经敲定的规划形态将为项目提供更多的确定性。

进入千万级，买家都有资产配置层面的保增值需求，而外在环境的确定性可以让大家评估物业价值时有更准确的参照和想象空间。

落位到丽世缦华，所在的麓湖起步区以及临锦江区域，已经基本完成建设。

去年的黑鉐岛是头顶“麓湖起步区最后一块住宅用地”光环入市，在丽世缦华2期及临近中德55亩地块入市之后，周边已无未开发地块。

技术指标和外在环境是地块先天素质，另外两项指标则是由开发企业主导的产品业态选型以及产品定位。

他们更多取决于开发企业对地块、市场以及购房者需求的理解。

▌先来看业态选型。

在目前的成都，2.0以下的容积率再加上普遍存在的建筑限高，在业态选型上具备比较充分的自由度，可以兼容很多建筑形态。

既可以是洋房+小高，也可以是「低密+大高」的极致高低配组合，全凭开发企业平衡抉择。

为尽可能地释放西侧锦江资源，丽世缦华2期延续1期「低密+小高」的业态组合。

而小高产品，丽世缦华2期选择的是当前市场可以出现的最极致业态：独立栋型+一层一户。

仅就业态优势，在全城范围内都鲜有项目可与之比肩。

▌最后一个关键维度则是产品定位。

定位的核心是看整盘的户均面积。

更大的户均建筑面积，不但意味着更好的室内空间尺度和更多可能的场景组合，也意味着社区内容纳的户数更少，单户的资源占有比例更高。

因此，局座常用户亩比指标来衡量单户的资源占有比例，它和容积率以及套均面积息息相关。

其指向的最底层价值就是：在同样的土地面积上，住着更少的人。

丽世缦华1、2期在户亩比指标上有着巨大优势：两块地超百亩，一共容纳303户，户亩比只有约3.0，每亩地住3户人。

自局座提出这个指标以来品审过的项目中，丽世缦华的户亩比是最低的，没有之一。

最后，我们再将视线重新聚焦到丽世缦华2期的项目本体之上，润达丰滨江如何去演绎其对顶豪产品的理解和呈现：

▌首先，虽然其起步建面约为190㎡，在「第四代住宅+新规板率」加持下，项目的实际使用面积大幅提升，与当前很多300+的大平层相当。

因此，不能以建面标准，拿他和传统200㎡左右的产品进行比较。

这是一个很重要的关键点：今年新房市场的价格逐渐走高，但在对照新房和二手房做价格时，除了建筑面积指标，大家也一定要参考一下实得面积单价。

▌其次，在四代宅的关键配置空中花园，丽世缦华2期的设计有突破和创新。

这款建面约190㎡的户型，空中花园进深超5米，面积近40㎡，几乎对齐1期300+㎡户型。

充分利用江景资源，丽世缦华2期将第四代住宅大阳台的优势进行了更彻底释放。

值得注意的是：为保证外立面统一，超大尺寸阳台使用无柱结构，懂建筑的朋友知道，这需要大量的附加成本。

丽世缦华2期相邻楼层的空中花园设置在不同方位，楼上在上方不开窗，这有效规避了四代宅中最常见的一个BUG：相邻两层之间视线干扰。

▌第三，也是丽世缦华2期的一个突破，就是开始提供一定程度的定制化解决方案，满足购房者的个性化需求。

丽世缦华2期的定制分为两类。

一是空间定制。丽世缦华2期延续一期多套房配置的风格，标配4个卧室加一个功能房。

在开发商提供的定制方案中，主卧可以与相邻侧次卧进行合并，形成一个可以嵌套书房或独立衣帽系统的plus版主卧套房。

这为家庭成员较少，居住结构相对简单的家庭提供一个体验更奢华的主卧空间。

二是内装定制。

和一期一样，丽世缦华2期匹配西伦敦风、雅奢风两种风格可选的定制化交付模式，目前都进行了样板间展示，购房者可以根据各自审美偏好选择

除了以上三点，丽世缦华2期还延续了1期重材料打造的思路。我们在前文提到过，丽世缦华是天府新区唯一全石材立面顶豪。

无论大平层还是低密产品，在建筑主立面、入户公区，丽世缦华都以石材干挂呈现。

局座和很多开发商有过交流，我想很严肃地提醒要在顶豪赛道上开卷的开发商：

不要低估石材等奢享材料对顶豪买家的打动力，既然希望在价格上去做突破，那就一定要把成本投够。

丽世缦华1期的销售结果证明，购房者可以从真切的质感中看到润达丰滨江的成本投入并进行价值认同。

毕竟，更耐旧、耐久的材料是确保顶级豪宅在未来很多年颜值和价值的基本前提。

地价频创新高的半年，亦是丽世缦华频繁撩拨成都顶豪买家情绪的半年。润达丰滨江即是核心区热门地块的积极角逐者，也是当前豪宅市场的主要出货方。

去年12月丽世缦华1期入市以来，项目就以约7万元/㎡的成交均价霸榜成都新房单价榜榜首，套均成交总价近2000万。

同时其会所和内装风格，在广大豪宅购房群体中也引起广泛讨论。

喧嚣之中，丽世缦华1期已推出的房源已认购成交超过7成，2期的四代宅新规产品也已经亮相等待销售，总价门槛比起1期也相对温柔。

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