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楼盘名称：保利璟山和煦

开发商：保利发展

价格：指导价6.2万/㎡

位置：西五环，石景山阜石路旁。

户型：75㎡两居、96㎡-115㎡三居、137㎡四居。

容积率1.8-1.9、19栋楼、798户、5-10层住宅。

关键词：

城六区、精装修、低密度小洋房、新首钢、央企保利、京西枢纽、南北双地块、阜石路旁。

土拍时刻

2023年6月16日，石景山区广宁村棚户区改造项目SS00-1603-2015、2019、2027、2009地块公开土拍。中海新城和保利发展两家企业参与，最终保利以36.2亿元拿地，溢价率约为12%，住宅楼面价约4.09万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。

土地面积约6.05万平方米，规划建筑面积约11.38万平方米，土地性质为R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地。

地段分析

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项目位于西五环外，石景山区，纯正城六区。

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项目西北侧直线3.5公里是门头沟老城，西南侧3.5公里是门头沟新城永定镇。

周边最近的产业园区是银行保险产业园和中关村石景山园，与璟山和煦都在阜石路的北侧，距离4公里左右，不堵车大概17分钟左右可达。

而石景山现有的新房板块，金安桥北辛安、首钢东南区、衙门口都在阜石路南侧，甚至是长安街和莲石路的南侧。所以就到两个产业区的通勤时间来说，璟山和煦更有优势。

“广宁村板块”山景环绕，其南侧是阜石路，是京西最重要的快速路之一。一路之隔是京能热电和永定河公园垂钓区，东南侧是首钢园。这一片其实就是原来的首钢北区，也可以说是首都钢铁公司的旧址，是国家首批城区老工业区改造试点项目。首钢搬走之后，北区被改建翻新，在冬奥会期间狠狠刷了一波存在感，最近又刚刚办了服贸会。首钢园已形成了集餐饮、酒店、零售、展览、体验等多元于一体的特色消费生态，算是京西网红打卡地。

在璟山和煦“山的那边”，是模式口，也值得一提。这是一个老房子扎堆的板块，虽然是五环外，但其城镇化速度当年是领跑北京的，东西城都当初都要逊色一筹。所以你能看到很多八几年的房子，他们有换房需求，或者是下一代置业需要，有着京西群众那种归属感，所以也构成了璟山和煦重要的购房群体。

产品分析

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项目一共设计了5个户型，全部精装交付。得房率在77%-85% ，一梯两户，2.95-3米层高。

75㎡两居，户型设计的非常好，理由有三.

1、主城区两居户型本就很少，一般是给做纯南或者东西通透两居，但是璟山和煦给到的是南北通透两居，而且是小洋房产品，就这一条就已经相当强悍。

2、餐厅位置有单独的窗户，也就是说这种小面积竟然给做到了270°采光通风。（咱可不是歧视小面积啊，只是阐述客观事实，这种产品确实很少）

3、虽然是小面积，但也足够有里有面儿，比较体面。比如进门有玄关柜，三分离的卫生间，入户门不正对着卧室或者餐桌什么的，很讲究了。

我这么说吧，很多两居户型的厨房都是L型，冰箱都得放客厅，但是璟山和煦给搞了一U型厨房，真不错了。而且往往一些户型的北立面卧室和厨房有相互挡光的情况，但这户型还算比较齐，可以了。

可以说，这是今年两居户型的天花板。（如果考虑到特殊户型，那四环某新盘现在有一个户型可以与之一决雌雄，单价预计6开头，明厨明卫，也是相当能打，但是数量很少。

见到这户型，一想起了保利天汇，那是朝阳东坝的新盘，同样是出自保利之手。天汇与璟山和煦，一东一西，遥相呼应。

为啥想起天汇？

因为璟山和煦这103㎡三居和天汇110㎡三居，几乎长一样，估计是同一个团队设计的，省事了，哈哈。

相比天汇，这103其实设计的更好，很多细节有优化。可能是保利认为东坝比广宁村好卖？

不小心扯远了，说回这103㎡三居，相对算是“非主流”户型。

相比传统朝南的客厅，这户型客厅是朝西或者朝东的，朝向肯定是差了，但是面宽采光不见得差，视野也还可以。且客厅餐厅外有阳台，这是加分项。

96㎡三居，同样很不错。

通透性很好，卧室间互不打扰，双明卫，U型厨房，入户有家政间，便于收纳。

南向阳台是大卖点，今年阳台“丰收了”，到处都给批阳台。

讲真，对于大部分三口之家是足够了。

该说不说，96这户型与保利天汇105㎡那个极度相似。

115㎡三居，可以说是刚刚96㎡的升级Plus版。

毕竟大了20㎡，尺寸更大，更舒服，还多了主卧的步入式衣柜和一个家政间，真正的全线提升。

137㎡四居，典型四叶草布局，或者叫燕镜户型。

四个卧室分列一角，互不打扰，且四个房间都是实墙，也都有门，实打实的都可以住人。您别觉得这是废话，现在很多大户型的房间真的只能用作书房，算是一个暗坑，对于没有经验的购房者来说，不到收房住进去，很难发现。

璟山和煦分为南北两地块，共798套。

南区8栋楼，368户。

北区11栋楼，430户，大户型更多。

73㎡:共134套，96㎡:共118套，103㎡:共79套，115㎡:共295套，136㎡:共112套，户型面积段较多，占比较为分散。

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