成都春熙路“袖珍”项目动了，“闽系”金辉闷声发财？

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

近日，成都百年春熙路商圈核心区紧邻IFS的一块“空地”，突然热闹起来了，除了已有的打围之外，内部还有施工动作。

这块“空地”地处总府路6号，过去曾是“四川省图书馆”老馆所在地，于2015年迁出，经拆掉后腾出了这么一块绝对堪称“寸土寸金”的“袖珍型宝地”。

该地块旁边就是IFS、百盛、茂业等成都春熙路上地标级商业大厦，斜对面就是王府井、皇冠假日酒店等。

2021年6月中旬，成都市位于锦江区总府路6号、占地约8.22亩纯商业用地最终以挂牌形式底价成交，成交楼面价1.78万元/㎡，计容总建面约2.19万方，总价约3.9亿元，竞得人是德化县雍熙房地产开发有限公司。

该地块虽是只有8亩多的袖珍地块，若当时采取拍卖的话，估计参与争抢的房企会很多，溢价不菲。

经查，前述竞得人是一家来自福建泉州民企，此次拿地前的2021年4月下旬才成立，很显然是为拿地而来的，唯一出资股东是德化县桉晴商贸公司，背后出资人均为自然人，其中颜彬彬持股99%，黄滨滨虽持股1%但担任该司法人。

2021年6月11日，成都桉晴置业公司以5亿元注册资本成立，唯一出资人就是前述拿地的德化县雍熙房地产开发公司。如下图所示，成都桉晴置业就是总府路6号8.22亩纯商业项目开发商，总建面约3.38万方，涵盖地上9层、地下3层，建筑高度59.3米，工程造价近1.3亿元。

从上图显示来看，该总府路6号8.22亩纯商业项目开工于2023年8月，拟于2026年10月竣工，再结合当前情况看，也就是说，最初开工后并不顺利。这从成都桉晴置业股权频繁变动即可看出端倪。

2022年6月中旬，成都桉晴置业被“浙江望达贸易公司”全资收购，德化雍熙房地产开发公司彻底退出。2024年底，浙江望达贸易以出售桉晴置业51%股权引入了重庆居业云辉企管公司，而该公司背后就是“闽系知名房企”金辉集团。

如今来看，成都春熙路商圈位于总府路6号的8.22亩袖珍型纯商业体已变成由金辉集团实际控股操盘，相较于其他非知名实力企业，由其操盘呈现胜算更大。

围绕春熙路商圈，在最核心区早些拿地但暂时被搁置的重点项目，就是蓝润集团2015年摘得“原一医院”那个商业地块，成交楼面价约1.7万元/㎡，受制于特殊因素，一直无进展。

就金辉集团来说，在西部的房地产业务拓展区域，重心在重庆和西安这两个重镇，为成都总府路6号项目引入的施工方是陕西顺隆建设。

一年前，金辉曾一度“险象环生”。当时，其曾公告尚未支付原定于该年3月20日到期、票面利率7.8%的未偿还本金3亿美元票据，顿时市场悲观认为“闽系之光”独苗的金辉也爆雷了。

没想到，该年4月15日，金辉居然解除了逾期危机，最终成功对付了3亿美元债。金辉当时还强调说，其已结清了所有公开发行的信用债。去年7月，金辉还发行了5.5亿元中期票据。

就业务而言，金辉集团现在是住宅开发与商业“两条腿”走路，住宅开发依靠“高周转”回血快，目前主要包括“铭著系、云著系、优步系、大城系”等，商业需要持续投入与运营创新等，与住宅业务深耕一样，重心主要在北京、上海、福州、重庆、西安等核心城市。

聚焦到金辉的商业产品线，比如写字楼主要是金辉大厦，比如11.8万方全自持的北京金辉大厦；在西安已开业了金辉环球广场、金辉国际广场、金辉环球中心、金辉创智大厦4个项目，业态包括区域型购物中心、酒店、写字楼等；在重庆主要是邻里型商业，已开业包括金辉铜元道、金辉广场。

按照金辉商业战略，围绕"创建一个新的城市中心,建造一座新的生活之城"的开发理念，打造“工作+生活+社区”三分钟生活圈，其野心是金辉进驻即成为区域核心，提高区域经济活力，形成全新的商圈，改写城市商业格局。

目前大家都能切身感觉到的是，各类商业体都面临着电商浪潮的持续冲击，尤其是品牌商业体，对其招商运营能力提出了更高的要求。

从财务角度看，金辉集团截至去年6月底涉及借款抵押的存货260亿元、投资性房地产近131亿元（自持商业），截至去年9月底货币资金余额31.47亿元，较上年底70.84亿元减少了过半，而无短期借款，一年内到期非流动负债70.63亿元，较上年底减少近47亿元。

去年前三季度，金辉实现经营净现金流只有4.04亿元，较上年同期近43亿元可谓暴降，投资净现金流仍是净流出2.77亿元，而筹资净现金流为净流出近37亿元，也就是说更多是在偿债，致使该期末现金余额较上年底大幅减少。

依此看，金辉今年4月至9月会面临较大的偿债压力。除此之外，金辉该期末长期借款124.7亿元，应付债券50.1亿元，较上年底均增加了10多亿元。去年前3季度，金辉营收214亿元，同比下滑，而营业利润亏损28亿元，净利润亏损31亿元，同比亏损均明显扩大。

目前，闽系金辉作为“信用零违约”百强房企，与其他稳健房企一样，均将受益于当前“稳定楼市”政策加码带来的积极影响。