山东
近日，由巨野法院报送的《张某与某置业公司房屋买卖合同调解案——府院联动合力化解逾期交房纠纷》案例，成功入选最高人民法院多元解纷案例库。
入库编号：
D2025-161-1-091-123
关键词：
民事 房屋买卖合同纠纷 逾期交房 违约责任 府院联动机制 人民调解
基本案情
张某与某置业公司签订房屋买卖合同，并依约交纳了购房款40余万元。合同到期后，某置业公司以重污染天气、疫情原因导致施工延期为由，未能按期交房。张某与某置业公司多次协商未果，遂诉至法院，要求某置业公司按照合同约定支付逾期交房违约金。
处理方式方法
法院在收到起诉材料后，经征得当事人同意，将案件委派人民调解员进行调解。调解员收到案件后，考虑到该案涉及面较广，遂请求法官指导调解。
经调查了解，逾期交房问题不仅涉及张某一人，一个小区多栋楼房存在同样问题，可能涉及到几十名甚至上百名业主的利益，如果不能妥善化解，可能引发具有相同情形业主提起批量诉讼。基于上述情况，法官决定依托府院联动机制，邀请本地区住建部门联合开展调解工作。法院与住建部门召集某置业公司、业主代表进行现场调解。
调解过程中，各方陈述自己的观点。业主认为购房合同中约定某置业公司逾期交房应支付逾期交房违约金。某置业公司认为逾期交房的主要原因是由重污染天气、疫情导致，非自身所能控制因素，系不可抗力，应延长交房天数。
面对双方的意见分歧，住建部门从行政主管部门角度对某置业公司应尽的义务进行了解释说明：某置业公司作为开发商应当将建设合格的房屋及时交付业主，并按照规定办理相关证照后配合业主办理不动产登记。
法官从法律角度进行释法说理：开发商应当依据合同约定及法律规定履行交房、办理相关证照的义务，如违反合同义务，应当按照合同约定承担违约责任；对业主来说，合同履行期内如确实存在重污染天气、疫情等导致工程无法正常施工的客观情况，应当相应扣减违约天数。
人民调解员从化解矛盾纠纷、维护社会和谐稳定的角度对双方当事人做心理疏导工作。最终，在各方共同努力下，张某与某置业公司达成一致调解方案。
处理结果
张某与某置业公司达成调解协议，某置业公司向张某支付逾期交房违约金，调解协议已履行完毕。
同时，某置业公司基于该方案也向其他业主支付了逾期交房违约金，成功化解相同类型批量潜在纠纷。
解纷依据
《中华人民共和国民法典》第577条、第582条、第585条、第590条
解纷要旨
业主与开发商之间的纠纷涉及广大人民群众的居住利益；业主主张逾期交房违约金往往涉及人数多，处理不好易激化矛盾，形成群体性诉讼。本案涉及的法律问题并不复杂，但涉及业主人数众多，若“一判了之”可能难以实质性化解纠纷，还有可能因为保全执行等问题引发某置业公司经营困难，甚至影响后续施工建设及按期交房，由此引发更深层次的问题。
本案中，法院利用府院联动机制，主动对接住建部门，住建部门切实履行监管职责，从行政监管角度规范某置业公司的行为；法院充分发挥指导调解法定职责，从法律角度向置业公司讲解其承担的法律责任；人民调解员从情感角度进行心理疏导，纾解双方当事人的对立情绪。
经过各方协同合作，最终促成张某与某置业公司达成一致调解意见，既维护了业主的合法权益，也保障了企业的正常运营和良好发展，促推优化营商环境。同时，本案成功化解也对同一小区同类案件产生示范效应，避免了可能产生的群体性诉讼，起到“办理一案，化解一片”的良好效果。
来源：菏泽巨野县法院
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