英国将禁止新建租赁产权房！地主与房主“百年恩怨”真能终结？

3月3日，英国政府公布了一项针对房屋产权的最新改革计划，在英格兰和威尔士地区，将禁止新建租赁产权（Leasehold）的房产。

根据政府的计划，共同产权（Commonhold）将成为默认的新产权形式，使房主对其房产拥有更大的控制权。

住房大臣马修·彭尼库克（Matthew Pennycook）表示，这一计划旨在终结延续了多个世纪的租赁产权制度。

截至2024年，英国住房存量中只有0.01%是共同产权房产，而在世界其他国家，共同产权制度更加普遍。

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土地租赁产权制度由来已久

在英国，土地租赁产权房大部分为公寓楼。在现行的租赁产权制度下，第三方地主（即“永久产权持有人”Freeholder）拥有公寓所在地皮的所有权，而租赁产权人（Leaseholder）仅拥有地皮上所建造公寓的使用权，没有地皮的产权，并且此使用权有固定期限。

一般来说，新房的租赁期从99年、125年、250年甚至到999年不等。当租期剩余80年左右时，房主就可以联系地主续约。

然而，这种房屋和土地所有权分离的模式却存在着诸多隐患。比如，有的地主除了会对屋主收取各种名目繁多的“服务费”之外，还会“巧立名目”征收一些额外费用，包括收取信件费。

还有的开发商会在房产开发完成几年后，把房子所在土地的产权出售给投资商，投资商会大幅增加租赁土地产权的费用，这也使得房主在续租土地产权时变得昂贵且手续繁琐。

多年来，租赁产权房的房主对于这种“不合理”的制度怨声载道，政府也一直在着手改革这一“过时“的房产制度。但由于该制度历史悠久，且牵扯到诸多各方利益，改革也遇到了不少阻力。

就拿前任保守党政府来说，他们当时也曾承诺改革租赁产权制度。2017年，时任社区大臣的萨吉德·贾维德（Sajid Javid）表示，他将禁止任何租赁产权性质的别墅类房产在市面上出售，后来不了了之。

2021年，住房大臣迈克尔·戈夫（Michael Gove）承诺彻底废除租赁产权制度，但其计划在保守党内部并未获得全面认可，戈夫最终选择了逐步改革。

目前，部分改革已实施，包括取消了延长租期的“两年等待期”规定，以及修改了混合用途建筑的“自主管理权”（Right to Manage）规则等。

但保守党政府当时承诺的住房变革大部分并未真正落实。此后，其中一些政策被纳入了工党提出的《租赁产权和共同产权改革法案》（Leasehold and Commonhold Reform Bill）中。

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租赁产权vs.共同产权

此次提出改革的工党住房大臣马修·彭尼库克表示，租赁产权的房主长期以来一直受到“不公平的做法和不合理的费用”的影响，而3月3日发布的《共同产权白皮书》（Commonhold White Paper）标志着这一制度“终结的开始”。

在当前制度下，第三方地主拥有建筑物的地权，他们将土地租赁给房主的同时，有时候还能代替房主做一些重要决策。政府已提出终结租赁产权制度的计划，以兑现工党竞选宣言中的承诺，让房主对其建筑物的管理拥有更多自主权。

政府表示，希望引入更符合全球趋势的房屋所有权制度——“共有产权”，在该制度下，业主将共同拥有并管理他们所居住的建筑物。

“共同产权模式的核心原则非常简单：应该由居住在公寓中的房主对建筑进行管理、共享设施并对相关费用进行控制，而不是由第三方地主来控制，因为房主才是对建筑维护真正有直接利害关系的人。”彭尼库克补充道。

政府还计划在今年晚些时候发布《租赁产权与共有产权改革法案》草案，详细说明新制度的实施方式。

简单来说，租赁产权和共同产权区别就是：

• 租赁产权：在固定期限结束后，房产归还给自由产权持有者（Freeholder）。

• 共同产权：类似于自由产权（Freehold House），房产完全属于业主，没有到期时间。

在共同产权制度下：

• 房主可以决定建筑的年度预算。

• 业主可以聘请和解雇管理公司。

• 没有地租（Ground Rent）。

• 不会因违约而被没收房产（不像租赁产权，房东可通过法律程序收回房产）。

这样看来，似乎实施共同产权对房主而言是百利而无一害。然而，英国住宅自由产权协会（RFA） 主任娜塔莉·钱伯斯（Natalie Chambers） 表示，不应将共同产权视为租赁产权的替代方案：“全国仍有数百万租赁产权房主对当前制度感到满意，我们坚信租赁产权仍是管理大型复杂公寓楼的最有效方式。”

她补充道，共同产权可能意味着居民需要承担更大的财务和法律责任，以维护和管理建筑。

一旦草案法案公布，主要利益相关者和国会议员将有机会审查其内容，然后正式提交议会，并开始立法程序。

如果该立法成功实施，将仅适用于英格兰和威尔士地区，目前仅英格兰就约有500万套租赁产权住房，其中70%为公寓。

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行业与业主反应

英国房地产联合会（British Property Federation）对这些改革表示欢迎，但警告政府在实施时需要“谨慎行事”。

政策总监伊恩·弗莱彻（Ian Fletcher）表示，大型综合用途建筑的维护和管理非常复杂，呼吁为房主提供相关培训，以适应新制度。

他还要求政府制定一个明确的租赁产权向共同产权转换的流程，并质疑有多少人愿意主动管理他们的建筑。

最后，他补充道：“这不仅仅是关于如何改革‘封建’产权制度，而是根本性地讨论如何最佳地拥有房产并管理公共居住空间。共同产权是可能的答案，没有理由不让它在英国运作，但在迈出这一步之前，我们应该权衡其利弊。”

国家租赁产权运动（NLC）也对政府的提案表示欢迎，并称此次白皮书的发布是“重要的一步”。

但NLC创始人凯蒂·肯德里克（Katie Kendrick）强调，即便如此，现有的租赁产权房主也不能被遗忘：“虽然防止未来的租赁产权滥用至关重要，但同样重要的是帮助当前仍受不公平制度束缚的租赁产权房主。”

卡西亚·塔克（Kasia Tarker）就是肯德里克所说的“被束缚的租赁产权房主”的一员。她在2022年购买了位于伦敦西部Southall的一套一居室公寓。然而，她所居住的公寓服务费却连年暴涨，目前已从2022年每月约65英镑上涨到了今年的每月超过200英镑。

她表示自己感到无助，并已经无力负担这些费用。“我想试着卖掉这套公寓，但一旦卖掉了我又会无家可归，我真的不知道该怎么办。”塔克说道。

对此，接手塔克所在小区管理工作的FirstPort公司在2023年表示，该建筑“在保险和健康安全成本等方面的增长超出了我们的控制范围”。

塔克希望自己能够对服务费有更多的控制权，但政府的共同产权提案仅适用于新建公寓，对改善她目前的状况无济于事。

让·霍普金（Jean Hopkin）是另一位租赁产权房主，她位于谢菲尔德的一套三居室公寓的服务费在四年内上涨了356%，从每月106英镑增至483英镑，以至于她的房子因费用过高而无人问津。

南安普敦的詹妮·贝克（Jenny Baker）也因“毫无依据”的服务费而难以找到房屋买家，她的服务费已升至每年7200英镑。

“公寓楼的状况糟糕透了，窗户从来没人清洗，建筑外墙上长满了黑霉。我到底在花钱买什么？”她说，“我感觉被困住了，根本无法摆脱。我完全没有控制权，这让我焦虑不已。”

管理霍普金和詹妮公寓的Rendall&Rittner公司回应称，其公司“不会从服务费中获利或加价”。

根据房地产公司Hamptons的数据，2023年至2024年间，英格兰和威尔士租赁产权房主用于公共维护和服务的费用上涨了11%，平均达到了2300英镑。

负责管理建筑物的公司表示，费用上涨是由于能源价格、通货膨胀等“合理开支”增加所致，但许多租赁产权房主仍认为这些费用不公平。

在当前制度下，自由产权持有者或房东有权决定由谁来管理建筑。而在共同产权制度下，居民将有更多自主权，可以决定自己的支出和聘请哪些管理公司进行维护。

住房大臣彭尼库克也表示，政府将继续实施改革，帮助数百万仍在受苦的租赁产权房的房主。

彭尼库克承认，即使新租赁产权被禁止，仍会有一部分旧租赁产权公寓存在，但政府将确保这些房主获得更好的保护。

他告诉BBC：“我们不希望形成一个双轨制，我们希望所有现有的租赁产权房主都将能够转换为共同产权。政府将推出一套‘非常简单’的转换系统，并在今年晚些时候公布详细的改革计划。”

然而，这项程序需要多久才能完成，目前还没有具体的时间表。

华闻君也将持续关注这一改革的进展。

本文部分素材来自英国广播公司、ITV网站和《独立报》，图片均来源于网络。

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文 彭琳

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