金凤大利好，将建造重庆最大城市湖

金凤最近又有一个大利好，2月21日，金凤湖水库工程正式开工，金凤湖建成后将是重庆主城最大的人工湖，库区水面面积约2100亩，相当于190个标准足球场大小。

其实去年我就关注到这个事情，去年当时是发了个招标信息，并想简单写个文讲讲的，后来忙忘了，现在开工了也来讲讲。

叠加科学大道修建，全长约66公里，主线双向八车道+辅道双向四（六）车道+绿带，连北碚-江津，南北向贯穿整个西部槽谷地带。

科学公园规划，面积约20平方公里，科学公园将是中央公园的14倍。

金凤的诸多规划，真的跟天府新区非常类似，兴隆湖+天府大道+麓湖、天府、麓溪湖公园。

当然，这肯定与这两个地方都属于西部科学城定位强相关，只是一个是西部（重庆）科学城，一个是西部（成都）科学城，均属于科学城的规划，高新科技、科创平台集群。

成都兴隆湖我去考察过，确实规划的好，水域面积4500亩，已经成为成都人民的“海”了，真的是海的体验。

旁边一圈规划全是产业，号称西部硅谷，投资总金额超过2700亿，50家科研机构，30家头部国企环湖入驻。但环湖的居住用地，规划仅有4%，96%的顶级配套。产业以数字经济、人工智能、新能源等高新企业为主，里面甚至规划有一个独角兽岛，有成都超算中心、商汤科技等。

成都作为平原城市确实有地理优势，产业的集聚效应比较好。重庆的产业相对要分散一点，除了金凤，两江新区的水土、龙兴、光电园也有分散。

那么金凤规划这么好，金凤的房子到底能不能买呢？

第一，重庆未来会一路向西发展，金凤是中心

从规划的角度来讲，金凤肯定是极好的。重庆向北发展到中央公园就到头了，北面有龙王洞山脉的阻隔，而东部槽谷龙兴、茶园、鹿角也已经发展相对饱和，重庆未来只有西部还有大面积空地未被开发。西部槽谷土地纵深还比较开阔且比较平整，不向东部槽谷，被江、山脉分隔，高差很大。

因此西部槽谷是有开发优势的，早期大学城、西永发展至今，其实都还不错的，人口增速很快，产业、配套成熟。

再加之成渝双城经济圈一体化发展，重庆和成都两座城市相向而行发展，重庆也会向西发展。

而科学城的中心是高新区直管园，高新区的中心是金凤，金凤从地理位置看是科学城的中心，从定位上也是金凤的中心，商业中心，ZZ中心，产业中心均在此。

第二，金凤配套规划能级不错，产业密集

高新区管委会在金凤，是ZZ中心。

金凤土地相对较平整，目前在建2条轨道线路，7号线、17号线。

医疗配套有双三甲医院，重庆大学肿瘤医院在建中，儿童医院规划中。

金凤商业有城市中心规划，总规划体量达10.8平方公里，体量很大，还有科学城步行街规划，但是交给谁运营？未明确，好的商业对板块价值极具带动力，中央公园、照母山、礼嘉能起来，离不开好的商业。

金凤书包规划不错，有北师大金凤实验学校，华中师范大学重庆分校，全国名校，但都还没招生，不知道会不会水土不服？

环境规划就不说了，很宜居，最大城市人工湖规划+最大城市公园。

金凤产业密集，有很多国家级科创项目，建成重庆国家应用数学中心、硅基混合集成创新中心、金凤实验室等高能级科创平台。

截至目前，聚集了市级及以上科创平台达343个、其中国家级23家（7家全国重点实验室）。

拥有国家级孵化器和众创空间7个，培育国家级专精特新“小巨人”企业19家、国家高新技术企业400余家、科技型企业超2700家，集聚国家级人才330余人。

特别是科研相关配套建筑众多，科学谷、科学会堂、对外合作交流中心、金凤实验室、光大人工智能产业基地、种质创制大科学中心、超瞬态实验装置等等。

目前，已有多家高新企业及研发机构入驻金凤，如特斯联、清安储能、国电投重庆研究院、北京大学重庆大数据研究院、上海交通大学重庆人工智能研究院、西部水木灵境公司、阿波罗智行科技、大唐高鸿智联科技斯、西部智联数字科技（重庆）有限公司、重庆金融科技研究院、重庆市智能网联汽车技术与产业创新中心等。

但金凤目前更多在科创平台，属于基础研究型，具有强IP的大企业其实是比较少的，这些企业更多是在西永，应该是各有分工吧。不过也可以说就目前来看金凤预留了很多产业基地、配套建筑，有很大的潜力，但规模效应还未形成，未来个人觉得还是需要引进更多大企业进驻才行。

我们也要正视，金凤的发展速度是很快的，兑现度很高，因为金凤也才开发5年，也是重庆近5年开发速度最快的板块，金凤还需要时间。

第三，金凤目前住宅供应较小，价格并不便宜

前面说了金凤是科学城的中心，那金凤的房子值得购买吗？

目前金凤的楼盘是很少的，凤栖学府、凤栖湖畔、山屿湖、凤玺台、国瑞学府壹号，就这5个盘，供应较小，大家关注度又很高，预期很高，因此带来这个板块其实价格并不便宜，整体均价是在1.3元/㎡以上的，价格是看齐西永核心的，但金凤目前的成熟度远不如西永，因此我觉得金凤目前价格是偏高的。

长期供需来看，金凤未来还会有新的住宅土地供应，并不少，只是目前市场不好，未大量供应。

综上，对于金凤，长期我是看好的，但目前配套并不成熟，从TZ角度来讲，你的持有周期要在5-10年以上才行，目前的价格也不是很好的切入点。从自住角度来讲，你如果在周边工作生活，买来自己住没毛病，只是短期的配套差点，隔2-3年就会好很多。