超1200亿港元债务压顶！新任女总裁黄少媚7招减债，新世界发展能否“破局”？

“这次是我自从去年11月底接任集团行政总裁以来，第一次主持业绩发布会，深感责任重大。”

2月28日晚，在新世界发展（HK00017，股价4.82港元，市值121.30亿港元）2025财年（2024年6月30日~12月31日）中期业绩发布会上，新世界发展行政总裁黄少媚在开场时坦言，现在楼市确实面临不少挑战，利率依然偏高，公司负债仍然处于较高水平，楼市仍需时间恢复。“多重因素叠加在一起，对我们来说是一个考验。面对各种挑战，我们更加需要沉着应对。”

财报显示，报告期内公司实现核心经营溢利44.16亿港元，同比下降18%；股东应占亏损66.33亿港元；综合债务净额约为1246.3亿港元，较上一个财年末期（2024年6月30日）增加近10亿港元；内地整体合约销售额约75亿元人民币，香港应占合约销售额约52亿港元。

去年下半年以来，无论是短时间内两度更换总裁还是频频传出的利空消息，都让外界担忧这家老牌港资房企能否穿越周期。从财务情况看，债务确实是新世界发展目前面临最迫切的问题。

黄少媚在业绩会上表示，其目前工作主要有两大方向：一是持续开展和推进业务发展，专注地产本业，确保运营正常和稳定；二是改善财务状况。现在首要任务是降低负债，她提出了七项减债安排，包括积极出售发展项目、积极出售非核心资产、释放农地价值、提升租务回报、精简成本、暂停派息和积极进行财务管理等。

一年内到期债务达322.09亿港元，有合适价钱才会考虑出售

这是黄少媚上任后交出的任期内首份财报。

新世界发展2025财年中期业绩报告显示，考虑到非现金性质的发展物业耗蚀亏损及应占耗蚀亏损及投资物业公平值变动的总额为49.51亿港元，公司录得持续经营业务的股东应占亏损为66.33亿港元。

新世界发展表示，亏损主要由于过去6个月市场宏观因素的快速变化，包括但不限于尽管香港和内地推出利好楼市政策，减息速度低于预期及消费者在美国新政府政策变化带来的不确定性中保持谨慎，以致发展和投资物业项目市场价值下降。此外，本期亏损也因缺少截至2023年12月31日的6个月内固定利率债券赎回和转拨投资物业的一次性收益，总计19.51亿港元。

来源：新世界发展财报

截至2024年12月31日，新世界发展短期债务及总债务较2024年6月30日分别减少94亿港元及51亿港元；现金及银行存款（包括有限制银行存款）较2024年6月30日减少约61亿港元至218.58亿港元，资产负债率增加2.5个百分点至57.5%。而其一年内到期债务较2024年6月30日下降至322亿港元，第二年到期债务微升至330亿港元。

值得注意的是，2024年12月，曾有市场消息称，新世界发展致函银行机构寻求豁免违约贷款契约的责任。彼时，新世界发展回应称，得悉网络上流传一些关于公司的不实猜测和谣言，“我们在此重申，公司全面遵守所有披露要求，并向投资者和我们的股东提供及时和适当的消息。我们将一如以往，致力于执行现有的公司策略”。

在本次财报中，新世界发展表示，已获得贷款方豁免遵守截至2024年12月31日的若干财务契约。公司正与贷款方积极对话，商讨若干银行及其他借款的再融资，包括重新审视财务契约。根据管理层准备的现金流量预测，可能需要在必要时申请财务契约豁免。预计贷款方将根据目前讨论的再融资计划，继续豁免财务契约。

在黄少媚的“七招减债”计划中，会继续出售非核心资产和业务套现。“加上卖楼，我们的目标在2025财年做到（回笼资金）260亿港元。我们会继续和各大银行商讨再融资安排，并善用已经进入的减息周期，降低利息支出。”

去年，市场曾屡次传出新世界发展将出售其位于香港尖沙咀的核心项目——K11 ART MALL，但迟迟没有具体落地。

对此，黄少媚在业绩会上解释称，公司经常会收到很多潜在买家对相关资产的询问，截至目前，集团对于这一资产还没有签订任何有约束力的协议。在出售非核心资产方面，公司已经完成了不少大宗交易，“我们以改善公司现金流、降低负债为首要任务，只有在价格合适的情况下，才会考虑出售资产”。

香港K11销售额下滑13%，“有信心驾驭香港和内地的地产市场”

香港K11商场是新世界发展的标志性物业之一，也是新世界发展非执行董事、曾长期担任行政总裁的郑志刚的得意之作。财报显示，香港K11商场整体客流量虽然维持稳定，但由于本地消费减少，导致销售额按年下跌13%，主要受市民出境旅游、市场需求疲弱以及港元汇率高企所致。

在本次财报中，新世界发展明确K11中国内地的首个旗舰项目——K11 ECOAST将于今年4月28日正式开业。该项目位于深圳前海蛇口太子湾，总建筑面积为22.85万平方米。

新世界发展旗下深圳K11ECOAST项目现场 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

今年1月，《每日经济新闻》记者实地走访K11 ECOAST时看到，该项目主体部分基本完工，外立面已装修完毕，商场内部和外围地面尚在施工。据新世界发展此前多次公布的消息，K11 ECOAST的预计开业时间原本是2024年年底。

从当期的合约销售情况看，在约75亿元的内地整体合约销售额中，以大湾区为首的南部地区贡献最大，接近60%，约为43.36亿元，较上一个财年同期减少约7亿元；长三角地区从上一个财年同期的11亿元减少至3.44亿元；北部地区则大幅增长至16.41亿元。

黄少媚在业绩会上表示，虽然外部环境存在一些不明朗因素，但现在已经进入减息周期，即便步伐有所放缓，至少利率开始稳定了。内地也出台了利好楼市的措施，市场表现显示，特别是在一线城市的核心地段，已经止跌回稳。“我相信我们有足够的实力把握时机，我有能力也有信心驾驭香港和内地的地产市场。”

“未来，我们在香港和内地都将陆续推出物业发展项目。如香港有粉岭马适路、九龙塘玫瑰街等项目，即将在3月动工。此外，我们也会积极参与北部都会区的发展。在内地，我们有深圳西丽、龙岗以及杭州二期项目，还有上海淮海中路等项目。”

黄少媚表示：“总体战略上，我们会一如既往地维持优质的品牌定位，保证日常运营，坚持高质量发展，继续改善公司现金流，降低整体负债仍是我们的首要目标。”

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