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佛山保利中交大都汇
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绿岛湖与湖涌：佛山楼市的独特板块

一、绿岛湖：富人区的兴衰变迁

10 年前，绿岛湖凭借众多别墅盘，如雍景湾、涟岸、绿岛湖壹号等，吸引了大量大老板入驻，当之无愧是禅城的富人区。后续金茂绿岛湖、檀悦、佛山半岛等项目的别墅，进一步巩固了其富人区地位。然而，如今的绿岛湖却成为房价低的代名词，新佛山人甚至将其与 “位置偏、配套差” 划等号，曾经的富人区气质荡然无存，还与房价约 1 万左右的湖涌板块深度捆绑。尽管绿岛湖已集齐地铁、九年一贯制学校、居住环境、医疗等配套，但因地理位置因素，在楼市退潮期愈发显得默默无闻，就连市二医院官宣投用，也未引起太多关注。

二、绿岛湖各楼盘现状

（一）绿岛湖公馆

2020 年 11 月首开，当时高层均价 1.6 - 1.8 万 /㎡，小高层 1.8 - 2.2 万 /㎡ 。受行情下调及开发商爆雷影响，情况每况愈下。目前大部分楼栋已交付，仅剩 8/9/17 座未交付，早前交付质量欠佳。主推楼王小高层，2 梯 2 户，面积 125/143㎡，报价 1.2 - 1.3 万 /㎡；2 梯 4 户，面积 95 - 120㎡，一口价 104 万，120㎡有楼层可选，报价 1.1 万 /㎡ 。该盘虽远离 2 号线地铁站，但距离学校、未来的 4 号线绿岛湖北站及医院近，利弊共存。

（二）保利中交大都汇

位于 2 号线湖涌站附近，地铁上盖，体量大，分三期开发，已清两期。一期全部交付入住，二期小高层也已交付。目前主推 3 期 C3 座，2 梯 4 户，32 层高，面积 92/118㎡，新规户型设计，报价 1.3 - 1.4 万 /㎡，预计明年年底交付。该楼栋靠近季华西路，有车噪影响，日常活动依赖北侧空中花园。2 期还有 10 来套 126㎡现楼尾货，多在 30 层以上，价格稍低，报价 1.2 万 /㎡ 。周边配套及面貌差，但楼下有地铁和商业体，开业后有望改善，综合配套在湖涌居首。

三、湖涌板块楼盘情况

（一）金辉辉云庭

分两个地块开发，一期售罄并交付，但交付质量不尽如人意。目前主推二期 1/15 座，面积 86/98㎡三房，报价 1.06 万 /㎡，预计明年 6 月交付。86㎡北向天地楼层特价处理，单价 “9” 字头起，是上车门槛最低的地铁盘，适合依赖地铁的刚需购房者，但周边面貌较差。

（二）万科金域半岛

地价 1.1 万 /㎡，常贴着地价或亏本出货。去年底 9 座推出特价房源，北向 86㎡总价 70 万起，单价 “8” 字头，现已售罄，9 座价格回调至 1 万 /㎡左右。主推 6 座，2 梯 6 户，面积 86/115㎡，半新规产品，飘窗全打掉交付，报价 1.05 - 1.1 万 /㎡ 。周边面貌差，步行范围内缺乏日常生活配套，虽计划修路通往绿岛湖，但时间未知。

四、买家群体与板块对比

绿岛湖和湖涌板块是禅城主城区外溢板块，绝大部分买家为禅城市区 + 南庄客，还有少部分狮山、桂城及外地上班群体。他们常对比的板块及分析如下：

（一）与智慧新城对比

智慧新城配套成熟，居住氛围与绿岛湖相近，更靠近禅城市区，但价格略贵。部分禅城本地客因 “不过桥” 买房原则，倾向选择智慧新城。

（二）与凤翔湾对比

凤翔湾同属南庄更近城南，但教育、轨交、商业、居住环境等方面不如绿岛湖。且一手价格相近，绿岛湖及湖涌性价比更高。

（三）与城北对比

城北靠近桂城及禅城市区，但整体生活配套、教育短板明显，一手价格不低，相比之下绿岛湖性价比更高。

（四）与罗村对比

王借岗大桥通车后，部分禅城吃力刚需外溢到罗村。但罗村内部差异大，孝德湖附近配套好，南面配套与绿岛湖有差距，价格相仿，绿岛湖性价比整体较高。

（五）与陈村西部对比

陈村西部和绿岛湖都在 2 号线上且都有九年一贯制学校，但陈村西部烟火气不足，居住环境不如绿岛湖，价格还稍贵。

（六）与佛山新城南、西部对比

佛山新城南或西部虽不近核心配套区，但距离尚可接受。目前佛山新城烟火气一般，教育配套完整度及便利度不如绿岛湖，价格也更贵。

总体而言，绿岛湖与湖涌板块虽存在一些劣势，但也具备自身的性价比优势，对于特定客群仍具有吸引力，购房者可根据自身需求和偏好进行选择。

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