新鸿基，“收租王”的韧性时刻

“收租王”来袭

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@广州天汇广场igc

编者按

Preface

【2025·直击财报】系列，在财报中读懂企业逻辑，看见商业之变。此为，凯德中国信托篇。此篇为，新鸿基。

昨日，新鸿基地产发布了2024/25年度中期业绩。2024年下半年，新鸿基取得总收入399.33亿港元，同比增长45%；营业溢利录得120.98亿港元，同比增长10.5%。营收增长主要是由于本期香港地产销售收入160.3亿港元，较上年同期36.12亿港元，大幅增加344%。

不过，本期投资物业公允价值减少28.75亿港元，影响了利润表现。2024年下半年，新鸿基净利润为78.41亿港元，同比下降17.2%；归属母公司净利润75.23亿港元，同比下降20.6%。

发展物业一片大好之下，新鸿基投资物业略显黯然，香港、内地皆如此。期内，新鸿基录得合并租金总收入为122.8亿港元，同比微跌1%；净租金收入为90.04亿港元，同比下滑3%。

在多个港资玩家出现业绩大跌或预警背景下，新鸿基“微跌”的租金收入，被外界解读为一种韧性的存在。

这种相对乐观的情绪，在新鸿基最新这份财报中亦有显露。香港“盛事经济”对消费的带动，以及内地“以旧换新”等消费提振政策助益，在其看来，皆为业绩持续增长的机会点。

而望向2025及往后数年，新鸿基在香港、内地有新一批旗舰商场等待入市，地标建筑+TOD的拿手好戏将在更广阔的土地展开。

这个“补仓大年”，将继续演绎新鸿基穿越周期的王者韧性。

01

半年收租超122亿港元

零售物业组合“更抗跌”

2024/25年度中报显示，新鸿基期内总租金收入，连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，按年下跌1%至港币122.80亿元，净租金收入按年下跌3%至港币90.04亿元。

在香港，2024年下半年，新鸿基合并物业租赁收入88.13亿港元，同比下跌1%。租赁收入下降来自于写字楼和商场的续租租金双降，零售物业租金下跌1%至45.93亿港元，较写字楼5%的下跌更具韧性。

虽经济前景不明朗和强势港币影响了香港本地的消费意欲，港人北上和外出旅游也影响了新鸿基在香港的零售物业表现。但在去年圣诞期间，得益于商场的节日活动和优惠策略，其中包括本地及韩国明星活动，以及逾10%的年度增长推广费用，新鸿基旗下15大商场在圣诞期间的人流及生意额录得喜人的15%增长。

在内地，去年下半年，新鸿基合并物业租赁收入30.89亿港元（28.47亿元人民币），同比下跌2%。由于新鸿基在内地的租赁收入中，超6成源自零售物业，商场租金收入下滑为内地租赁收入下滑主因，但部分被南京IFC商场的高出租率抵消。

去年7月26日，新鸿基打造的南京国金中心商场（南京ifc商场）开业。项目楼面面积超过10万平方米，共有九层空间，商场沿街280米外立面齐集国际一线高端品牌旗舰店——香奈儿（Chanel）全亚洲唯一拥有户外空间的双层旗舰店、路易威登（Louis Vuitton）最新设计风格的全国双层旗舰店、迪奥（Dior）旗舰店、蒂芙尼（Tiffany&Co.）首家由世界知名建筑设计师彼得·马里诺设计、采用纽约第五大道旗舰店最新设计的全国旗舰店、卡地亚（Cartier）江苏省最大旗舰店、梵克雅宝（Van Cleef & Arpels）全国最大旗舰店。

其中，香奈儿(Chanel）、蒂芙尼（Tiffany&Co.）、宝格丽（BVLGARI）门店均由彼得·马里诺设计，以全球顶尖艺术风格设计闪耀登场。据市场有关消息透露，南京IFC 2024年销售额在30亿元左右。

与香港类似，虽新鸿基内地高端商场同样受到了经济不明朗和出境游增加的影响，但在内地“以旧换新”和发放消费券等多项拉动消费政策的影响下，其期盼的是2025年上半年市况能有所好转，“市场气氛于近月逐渐回暖”。

租金收入稳住大盘的同时，新鸿基大规模土储是其展望未来业绩持续上升的基石。

据最新中报，截至2024年末，按所占建筑面积计算，新鸿基在香港的土地储备约5690万平方呎，其中约3760万平方呎为已落成物业，绝大部分用于长租及长线投资。

在内地，新鸿基的土地储备约6640万平方呎，其中约2120万平方呎为已落成物业，大部分为位于一线及主要二线城市核心商业地段的优质商业综合体，同样用作出租及长线投资。

02

“补仓“持续进行时

香港、内地各有看点

无论在香港还是内地，新鸿基地产一直是“地标建筑”和“TOD商场”的代名词。

上世纪90年代的中环广场，在维港两岸组成“维港门廊”的香港环球贸易广场ICC、香港国际金融中心IFC，以及在内地的上海IFC、成都ICC等都是其标志性的作品。

再看其当下在香港、内地筹开或新拿的商业项目，大都带有上述两大鲜明标签。

香港：元朗、观塘、旺角三区补强

启德、西沙寻新机

据统计，目前新鸿基在香港合计落子了24个大型商业综合体，商场总楼面面积约116万平方米(约1,240万平方呎)。

新鸿基的商场遍布港九各区，沿着港铁线路铺开，无一不是TOD项目，交通配套成熟。各区商业项目大部分为独立项目，并不归属于某一产品线，主要以写字楼、住宅基座商场的方式呈现，并可通过人行天桥与邻近住宅和设施相连。

●新城市广场，图源：新鸿基官网

新鸿基香港IFC之外的项目，多属区域商业地标，处于各区的商业核心地带，主要服务于周边住户和上班族。这类项目策略性针对年轻人、本地家庭客群，招商更为多元，特色餐饮比例更高，零售品牌更为亲民。且由于部分项目分期开发，可对每一期进行差异化定位，适时调整招商方向，从而同时满足各类消费群体的需求。

基于以往的选址经验及定位逻辑，新鸿基近两年在香港对元朗、观塘、旺角三个深耕区域进行了加密布局。元朗的“YOHO MIX 元点”、“YOHO PLUS 加点”已在2024年开业，观塘的The Millennity的基座商场将在今年二季度开业。

对比来看，前两者为以住宅为中心的综合发展区，后者则是以写字楼为中心的商业区，但三者均为新鸿基在该区已有商业组团的新补充，但业态组合进行了差异化布局。

●图源：YOHO Mall官网

2015年开业YOHO Mall 形点，一期侧重引进高客单价的零售品牌，集中开出了迪奥、香奈儿、娇韵诗、SK-II等高端化妆护肤品牌，劳力士、周生生、潘多拉等钟表和珠宝首饰品牌，初期更引入过包括家上海、安南、caffe HABITU、Pizza Express、纯寿司、丼吉日本吉列专门店餐厅在内的高档餐饮。

而在2024年6月新开业的YOHO MIX元点，则补充了更多海内外网红餐饮，如日本烧肉店YAKINIKU KAKURA、 凑凑火锅、内地舒芙蕾店Fufuland ，异国餐馆则引入主打西日fusion 菜色的Peko Peko、日本捞面Kokoro Tokyo Mazesoba、 泰式餐馆Tommy Yummy，美式汉堡BFF Burger 以及大受年轻人欢迎的德国糖果店Bears & Friends等，消费更接地气。

聚焦网红餐饮的YOHO MIX元点，和以教培、生活服务为主的YOHO PLUS加点的新开，与YOHO 形点形成有效补充，共同构成总零售面积达120万平方呎的大型TOD零售王国。

而The Millennity为新鸿基创纪之城（Millennium City）的压轴之作，属于创纪之城第八期，新鸿基在此耕耘的时间更为长久。整个创纪之城建筑群沿观塘道分期开发，横跨港铁观塘线牛头角站至观塘站，总楼面面积超过450万平方呎，包含多栋写字楼，渣打银行、东亚银行等大型金融企业入驻其中，著名的观塘apm商场为第五期的写字楼基座商场。

元朗、观塘之外，新鸿基在2023年3月底摘得的旺角洗衣街与亚皆老街交界大型商业地皮，亦于2024年获城规会批准，将打造成为旺角的“Green Heart”，具备绿化、可持续发展元素的大型综合新商业地标。

该项目预计2030年建成，总投资额预料将超100亿港元。据屋宇署最新披文，项目将建设1座56层和1座4层的商业大厦，并附带政府设施，总楼面面积达151万平方呎。

除了补强深耕多年的区域外，新鸿基在香港更寻求在西沙、启德等原有空白的区域进行拓展，探索更多可能性。

如最新开出的楼盘启德“天玺．天”共分2期发展，提供约1490伙单位。其屋苑基座规划的24万平方呎Mall蓄势待发，天玺．天的住户可经隧道穿梭大型购物商场AIRSIDE及双子汇，步行3分钟即可到达甲级写字楼或旗舰及购物商场，消费娱乐一应俱全。

此外，新鸿基还寻求摆脱基座商场的框架，探索更多商业建筑形态上做突破。今年1月22日，新鸿基旗下全新地标“西沙GO PARK”正式开业。西沙GO PARK由两大部分组成，包括近100万平方呎的多元化户外运动公园“GO PARK Sports”和约30万平方呎的运动商业综合体，新鸿基开始摸索公园式商业等的新形态。

内地：TOD造Mall

再造一二线城市地标

在内地，自2000年开出内地首个项目——上海中环广场，往后二十年间，新鸿基开出9个商场，平均2.6年上新1个项目，节奏稳定。

以南京ifc商场为起点，新鸿基终于要开启新一轮“开开开”的征途。据赢商大数据不完全统计，未来三年内，新鸿基在内地将有6个项目陆续面世。

就形态而言，上述6大拟开项目均为商业综合体，不仅有零售商业，还有办公楼、酒店业态，有些还包含公寓、高端住宅。

作为“浦西第一高楼”，上海徐家汇中心ITC主地块虹桥路地块总建筑面积超70万平方米，由2栋超高层主楼A座办公楼（220米）和B座办公楼（370米），15层酒店、7层裙房以及6层地下室构成，颇有“再造一个徐家汇”之势。

●图源：小红书@上海ifc商场

而苏州环贸广场ICC，是新鸿基在在苏州打造的首座城市综合体，由高310米的综合楼、裙楼和花园广场组成，规划有购物中心、超甲级办公楼以及高端住宅。

据新鸿基目前公布的发展计划，上海徐家汇中心ITC的旗舰商场——ITC Maison将于今年分期开业，金鸡湖畔地标苏州环贸广场ICC、改写杭州高端商业格局的杭州IFC都已进入建设后期阶段。

而在广州，广州南站ICC目前已动工，南沙庆盛枢纽综合体项目将规划8万㎡大型商场。先后打造天环广场、天汇广场后，新鸿基希望在南沙和番禺再为大湾区带来两个地标性商业综合体。

就选址来说，新鸿基内地6个筹开项目，皆瞄准长三角、大湾区的商业高能级城市，且战略深耕与拓展并行。其中，广州、上海属于加密布局，苏州、杭州则是填空之策。

//聚焦高能级城市：内地筹开项目均位于商业一线（上海、广州）或准一线（杭州、苏州）城市，依托其高消费能力、人口密度及成熟的基础设施。

//灵活适配城市需求:从超大型（广州南站ICC，44万㎡）到中小型（苏州环贸广场ICC，3.2万㎡），根据城市定位、区域需求及土地供应调整体量。

同时，核心区与新兴区域并重。上海徐家汇中心（核心商圈）与广州南沙庆盛站（新兴发展区）同步开发，平衡成熟市场与增长潜力。

//合作开发多元模式：联合本土企业，如上海天荟与本地城建投资公司合作，整合资源降低风险，提升落地效率。

不难看出，新鸿基的选址策略体现了对高潜力城市的精准把握、交通导向开发的重视，以及灵活适配区域需求的商业逻辑，以通过规模化和协同效应提升长期竞争力。

如此看来，无论在香港还是内地，新鸿基穿越周期的韧性从来不是“一蹴而就”的。因为任何时候，机会都是属于有准备的人。而新鸿基，时刻准备着。

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