3·15专题 | 房子比约定的建筑面积少了2.82㎡，69岁老人多次找开发商协商无果

“我2009年在凤鸣华府买的房，最早的合同约定的建筑面积是125.98㎡，去年不动产权证书办下来登记的建筑面积是123.16㎡，少了2.82㎡。我找开发商、找相关部门，但一直都没能解决。”69岁的杨先生说起这事就很激动，“这是很明白的事，为何解决起来这么难？”

2009年签的合同约定建筑面积为125.98㎡

去年开发商让重签合同面积变小、单价提高

杨先生向华商报大风新闻记者出示了他2009年和开发商签订的《房屋买卖合同》、2024年应开发商要求签订的网签备案《商品房买卖合同》，以及相关的购房发票、不动产权证书、契税完税证明、住宅专项维修资金专用票据等电子版资料。

根据其讲述及相关资料，2009年7月20日，杨先生和西安煜星置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，以一次性付款方式，购买了凤鸣华府7号楼1单元一套房屋，“该房屋合同约定建筑面积为125.98平方米。”“计价方式与价款”中约定，按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米2948.8元，总金额371490元整。

“2024年开发商说以前的合同不规范，要统一改为网签备案合同。”在这种情况下，2024年9月5日，他又和开发商签订了《商品房买卖合同（现售）》。其中约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3016.32元，总价款为371490元。“实测建筑面积共123.16平方米，其中套内建筑面积104.97平方米，分摊共有建筑面积18.19平方米。”

杨先生说：“当时我就注意到，这次合同约定中虽然总价没有变化，但和2009年签订的合同相比，单价提高了，面积变小了。我向开发商提出质疑，开发商表示随后会给处理，于是我就签了合同。”

此后，2024年9月9日开发商给杨先生开了购房发票，9月11日杨先生去交了契税，10月8日拿到了不动产权证书。在这些环节的所有备注和登记信息中，都显示杨先生购买的这套房，建筑面积为123.16平方米。“关于大修基金，2009年就按照125.98㎡交给开发商了；2024年11月15日拿到了住宅专项维修资金的正式票据，因为面积变小当天开发商给退了405元。”

2009年所签合同对面积差异处理有明确约定

误差3%以内按实际面积多退少补房价款

“既然签订网签合同时开发商说关于面积缩小的问题会给处理，去年腊月我就去找开发商解决问题。”杨先生认为，这个问题其实很简单，无非就是多退少补而已。再说2009年签订的《房屋买卖合同》第四条中就有关于“面积确认及面积差异处理”的详细约定：

“本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方按下述方式进行处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，以实测面积为准，据实结算房价款，按实际面积多退少补房价款。

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受方有权退房。买受方退房的，出卖方在买受方提出退房之日起30天内将买受方已付款退还给买受方，并按银行同期活存利率付给利息。买受方不退房的，产权登记面积大于合同登记面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受方补足；超出3%部分的房价款由出卖方承担，产权归买受方。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖方返还买受方；绝对值超出3%部分的房价款由出卖方双倍返还买受方。”

找过开发商和相关部门多次

但感觉很清楚的事一直未能解决

杨先生说，他为解决此事至少去找了开发商三次：春节前去了两次，最近和该公司办公室及销售负责人也电话沟通过，但都未能解决问题。

“年前还找过未央区住建局，工作人员现场给开发商打电话协调解决问题，开发商销售负责人让去登记了一下，之后就再没有回复了。”

“2月13日，我给12345打电话反映后也没见回复，2月26日又打电话问，12345工作人员回复说协调不了，说开发商销售负责人让我到法院去起诉。”

2月27日，记者和杨先生一起到凤鸣华府小区旁边颐和郡小区的开发商办公地去沟通此事，现场一位值班男子称对情况不清楚。记者现场联系开发商销售负责人刘某，刘某表示具体该咋处理公司还没说，所以暂时还回答不了。

杨先生说，据他了解，面积小了的情况并非他一家，这应该属于比较典型的问题。在凤鸣华府小区，记者随机问了两位业主，有无遇到和杨先生同样的问题。一位男士表示，他们家也遇到了这事，但具体情况要问他家人；一位女士说，她属于拆迁安置户，也存在类似问题。

下午，记者按照合同上留的开发商法定代表人联系方式打过去，两位女士称他们是后勤部门没法答复，让联系他们销售部门。按照提供的联系方式打过去，一名女子自称是物业的，只是过来帮忙的，具体情况不清楚。并称其领导也不在这边。

17时30分，该公司销售负责人联系记者表示，希望让业主直接和他们联系，“如有争议，我们来协商解决。”

律师观点：商品房面积“缩水”，

开发商理应补偿业主损失

杨先生表示，他的诉求很简单，一是退差额钱款，二是补偿相应的利息。

北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽表示，关于商品房面积“缩水”的问题，合同有明确约定的，就应该按照合同约定来。实际上，关于商品房面积差异的处理，商品房买卖合同中一般都会有明确约定。如果没有相关约定，则需要协商解决。“但误差比在3%以内的，以实测面积为准，据实结算房价款，按实际面积多退少补”是基本的解决思路。而面积“缩水”误差比超出3%时，如果业主选择不退房，3%以内(含3%)部分的房价款由出卖方返还买受方，超出3%部分的房价款则应双倍返还买受方。

关于当事人提出的利息诉求，如果是按揭贷款，也是应该予以支持的；如果是之前一次性付款，也可以以资金占用费的名义要求相应补偿。

华商报大风新闻记者 马虎振 文/图 B48