未来产业打头阵   2025年1-2月产业园区暨基础设施投资发展报告

观点指数 重点产业园区建设提速，汽车制造业居行业增加值榜首 报告期内，据观点指数不完全统计，共录得8起政策的颁布，内容聚焦在鼓励建立围绕重点产业的产业集群项目。宏观数据方面，据国家统计局披露，2024年12月，规模以上工业增加值同比实际增长6.2%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。从不同行业来看，2024年12月汽车制造业的行业增加值最大。如果纵观6-12月的整体情况，可以发现工业增加值最大的行业类别主要聚集在汽车制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业以及铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造。

产业运营商有盈有亏，算力产业关注度高 报告期内，据观点指数不完全统计，样本企业中共有6家发布了2024年度业绩预告，其中华夏幸福、电子城、中新集团、空港股份均为预亏或预减预警，主要原因大多是受到园区地产市场下行的压力。伴随着DeepSeek的大热，据工信部消息，三家基础电信企业均全面接入DeepSeek开源大模型。不过，DeepSeek也存在因用户量激增导致服务器频繁出现“繁忙”的提示、流量高峰响应时间长等问题，高流量背后实际上是对DeepSeek算力基础设施的检验，这也大幅提高了市场对于算力的关注。

投融资发力，未来产业打头阵 报告期内，据观点指数不完全统计，共录得13起投资事件，其中园区定位同样以新质生产力为主。例如，1月2日，ESR易商与CPE源峰合作的ESR太湖科学城国际现代产业园项目在苏州高新区开工；1月6日，东方生命港•宝山药谷项目开工，这个项目由临港集团与宝山区合作，旨在打造特色园区，推动生物医药产业集群发展。期内，据观点指数不完全统计，共录得9起融资事件，其中样本企业如苏高新、上海张江等加速了融资进程。

产业REITs发行资产上新，部分业绩承压 2月7日，证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》。政策中提及，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造。此外，较多已上市的产业园REITs 2024年四季报表现承压，如华安张江产业园REIT、建信中关村产业园REIT等。

重点产业园区建设提速，汽车制造业居行业增加值榜首

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得8起政策的颁布，政策聚焦的内容主要聚焦在鼓励建立围绕重点产业的产业集群项目。

2月17日，北京通州发布《关于支持北京城市副中心先进制造业产业高质量发展的实施细则》。其中政策提及支持育新基地创建，鼓励面向未来产业方向创建主导产业聚焦、基础设施完善、配套服务专业、优势特色突出的未来产业育新基地，引导各类产业资源要素聚集，吸引培育一批头部企业及高成长型中小企业。

2月10日，上海崇明发布《崇明区关于新时期强化创业创新促进产业高质量发展的若干政策措施(试行)》。政策中提及，支持创业孵化基地（园区）建设，引导优质项目在创业孵化基地（园区）孵化转化。经区人力资源社会保障部门牵头相关部门认定为区级创业孵化基地（园区）的，给予40万元一次性建设经费补贴。市级及以上创业孵化基地（园区）经年度评估按市级标准给予1：1区级运营补贴。

1月26日，广东发布《广东省加快建设生物制造产业创新高地行动方案》。其中提及建设特色专业化园区，结合各地资源禀赋、产业基础和地区特色，在生物制造各领域打造一批集聚程度显著、规模效益明显、差异化发展、带动作用突出的专业园区。支持省生物医药产业园区做大做强做优做精。利用先进生物制造技术推动省现代农业产业园、食品产业园、循环经济产业园等提质升级。在生物医药、生物化工、生物农业、生物食品、生物能源、生物环保等领域打造一批先进示范园区。

宏观数据指标方面，据国家统计局披露，2024年12月，规模以上工业增加值同比实际增长6.2%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。环比来看，12月份，规模以上工业增加值比上月增长0.64%。2024年，规模以上工业增加值比上年增长5.8%。

此外，观点指数了解到，2024年12月份，41个大类行业中有34个行业增加值保持同比增长。其中，煤炭开采和洗选业增长2.7%，石油和天然气开采业增长2.2%，农副食品加工业增长6.1%，酒、饮料和精制茶制造业增长3.6%，纺织业增长4.6%，化学原料和化学制品制造业增长9.4%，非金属矿物制品业下降0.1%，黑色金属冶炼和压延加工业增长8.7%，有色金属冶炼和压延加工业增长9.7%，通用设备制造业增长7.7%，专用设备制造业增长4.6%，汽车制造业增长17.7%，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长10.6%，电气机械和器材制造业增长9.2%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长8.7%，电力、热力生产和供应业增长1.2%。

可以发现，从不同行业来看，2024年12月汽车制造业的行业增加值最大，而纵观6-12月的整体情况，可以发现工业增加值最大的行业类别主要聚集在汽车制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业以及铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业。

据了解，工业增加值增长速度是指工业增长速度，是用来反映一定时期工业生产物量增减变动程度的指标。利用该指标，可以判断短期工业经济的运行走势和经济的景气程度，也是制定和调整经济政策、实施宏观调控的重要参考和依据。

观点指数认为，这些行业的工业增加值大，也表明近半年多以来它们是优势产业。因此对于产业园区运营商而言，可以针对这些产业进行针对性招商，从而形成产业集群；而对于地方政府而言，则可根据工业增加值数据来调整政策，如税收优惠、土地供应等，从而间接影响园区招商。

产业运营商有盈有亏，算力产业关注度高

报告期内，据观点指数不完全统计，样本企业中共有6家发布了2024年度业绩预告，其中华夏幸福、电子城、中新集团、空港股份均为预亏或预减预警，主要原因大多是受到园区地产市场下行的压力。

据华夏幸福披露，2024 年度将实现归属于上市公司股东的净利润为-60亿元到-40亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-133亿元到-113 亿元。

据空港股份披露，预计2024年度归属于上市公司股东的净利润约为-0.86亿元至-1.29亿元，将出现亏损；扣除非经常性损益事项后，公司归属于上市公司股东的净利润预计约为-0.84亿元至-1.26亿元。

东湖高新则表示2024年度实现归属于母公司股东的净利润为5亿元到6亿元，与上年同期相比，将减少5.79亿元到4.79亿元，同比下降54%到44%。

而据中新集团披露，预计2024年度实现归属于母公司所有者的净利润为6.39亿元，与上年同期相比，将减少7.23亿元，同比减少53.08%；预计2024 年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为5.66亿元，与上年同期相比，将减少6.11亿元，同比减少51.92%。

对此，中新集团表示，营收下降和计提资产减值是导致本期业绩预减的主要原因。2024年，受房地产市场影响，公司园区开发运营业务的营收下降。

此外，据电子城披露，预计2024年度实现归属于上市公司股东的净利润为-16.5亿元至-13.5亿元，2024年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-16.8亿元至-13.8亿元。

电子城同样表示，2024年园区地产市场依然处于深度调整阶段，商业、办公类产品面临市场存量大、去化周期长、价格下行的多重压力。报告期内公司项目销售业务利润下降；考虑到项目所在区域的市场环境等因素，结合项目实际情况，公司依照《企业会计准则》的规定，对部分地产资产计提了资产减值；相应的，考虑到未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，公司对前期已确认的递延所得税资产予以减记。

此外，据凯德中国信托2024年报披露，基金旗下5个产业园实现收入4.75亿元，同比下降3.32%；净物业收入为3.33亿元，同比下降8.90%；主要是出租率下降导致收入减少。整体租金水平下降4.5%，西安、杭州两个产业园空置率达25-30%，但苏州新苏产业园表现突出，出租率超过96%，远高于苏州市场68.5%的平均出租率。

而在市场下行的大背景下，市北高新却发布了2024年度业绩预盈公告。据其披露，2024年度实现归属于母公司所有者的净利润约为0.3亿元，与上年同期相比，将实现扭亏为盈；预计2024年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润约为0.28亿元。预盈的原因主要是公司控股孙公司上海云置禾企业发展有限公司开发建设的市北华庭项目部分实现销售所致。

报告期内，典型园区有重庆两江新区半导体产业园、苏高新绿色低碳产业示范基地（GLC Park）、上海张江药谷、亿航智能无人机产业园及杭州算力小镇。

1月26日，据重庆市两江新区表示，2024年两江新区新一代电子信息制造业实现产值1554.9亿元，其中新型显示产值增长11.6％。而新一代电子信息制造业是新区主导产业之一。近年来，新区大力推进新一代电子信息制造业优化升级，加速构建产业新生态，已形成新型显示、集成电路、智能终端三链并进。

而据重庆半导体产业园此前表示，预计2025年园区总产值将达到30亿元，该项目以半导体产业为核心、IC设计为重点，辐射汽车电子、人工智能、物联网、智能终端等产业，承载公共服务平台、产业创新孵化、研发设计总部、产业应用延伸等功能的特色园区。

对于新能源典型园区项目，观点指数了解到苏高新绿色低碳产业示范基地（GLC Park）是按照绿色建筑三星级、健康建筑三星级、LEED 金级及近零能耗建筑标准设计打造，自规划设计以来已荣获国家/省/市/区级的多项“首个”、“第一”荣誉。

此外，GLC Park一期、二期全钒液流电池储能项目是苏州市首批全钒液流电池光储充一体化项目。截止至2024年9月，GLC Park累计入驻公司近70家，品牌影响力不断提高。产业园一期实现苏州高新区首个国家级“近零能耗”设计标识认证，取得江苏省数字化绿色化协同示范案例等荣誉，产业园二期作为全区重点城市更新项目，目前已建成“ESG产业创新中心”。

生物医药产业是上海的三大先导产业之一，也是发展新质生产力的重要方向。1月16日，上海市人民政府表示，2024年，上海政府全力落实生物医药产业新一轮上海方案，制定出台《关于支持生物医药产业全链条创新发展的若干意见》。上海生物医药制造业企稳回升，持续向好，预计2024全年产值将从上年的1859.75亿元，提升增长到2024年的超2000亿元。

观点指数了解到，从2021年至2024年9月，上海张江药谷共有26家生物医药公司上市，总市值为1135.29亿元，IPO募资金额为333.51亿元。而在近三年上市企业中，有19家是专精特新中小企业，其中有7家企业获评专精特新“小巨人”企业。

伴随着DeepSeek的大热，据工信部消息，三家基础电信企业均全面接入DeepSeek开源大模型。此前，国元证券、国金证券、汇富添基金等金融机构也部署DeepSeek。但DeepSeek也存在因用户量激增导致服务器频繁出现“繁忙”的提示、流量高峰响应时间长等问题，高流量背后实际上是对DeepSeek算力基础设施的检验，这也大幅提高了市场对于算力的关注。

1月22日，浙江省经济和信息化厅公示了2025年园区精准服务中小微企业财政专项激励试点名单，算力小镇一期成功入选，成为临平区唯一入选的园区，全省共计21个园区入选。

据悉，自2021年开园以来，杭州算力小镇从算力经济出发，聚焦杭州市五大产业生态圈之一的智能物联产业，锚定集成电路设计、高端软件和人工智能两大主赛道，构建大数据、智能算力、大模型、垂直应用“数算模用”产业生态体系，与一平台、一基金、一政策、一活动“四个一”产业支撑要素体系，致力于打造全球一流的算力产业创新区、长三角算力应用端枢纽中心和杭州市算力产业创新核。

投融资发力，未来产业打头阵

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得13起投资事件，其中园区定位同样以新质生产力为主。

1月2日，ESR易商与CPE源峰合作的ESR太湖科学城国际现代产业园项目在苏州高新区开工。该项目聚焦新兴产业，预计达产后年产值超50亿元。项目将依托高新区优越的地理位置及雄厚的产业基础，重点引进光子、生命科学、集成电路、新能源新材料等领域的优秀企业入驻。

据了解，ESR太湖科学城国际现代产业园项目占地约224亩，计划建设近25万平方米的三层重载厂房及配套设施，容积率高达3.15。项目将按照LEED金级标准设计，大量使用节能低碳产品，致力于打造苏州市节能低碳及工业上楼示范园区。

1月6日，东方生命港•宝山药谷项目开工，这个项目由临港集团与宝山区合作，旨在打造特色园区，推动生物医药产业集群发展。

东方生命港•宝山药谷项目位于北上海生物医药产业园，规划开发面积约205亩，总建筑体量约32万平方米。首开地块55亩，计划建设8栋4层标准厂房和1栋10层生物医药综合服务楼，总建筑面积8.4万平方米。园区将重点聚焦生物制剂、化学药物，建成后将提供超30万平方米的载体空间，满足生物制药、高端医疗器械等领域企业的多样化需求，进一步强化宝山在全市生物医药产业格局中的战略地位。

2月19日，湖北联投东湖高新集团旗下光谷生物医药科创中心已开工。该项目位于武汉东湖高新区光谷生物城核心区，高新六路与光谷六路交汇处。项目总占地面积106亩，建设体量16.8万平方米。

观点指数了解到，园区建设规划分二期开发，其中一期总建筑面积6.8万方，由13栋多层厂房、1栋配套楼、1栋设备房构成，打造集科技型企业研发小试、中试、产业生产、配套于一体的生物医药特色产业园区。

园区竣工启用后，将聚焦规模以上高新技术、专精特新等“正面清单”企业精准招引，打造为以生物制造、医疗器械生产，细胞治疗、原料药物和蛋白药物研发，CRO/CDMO服务等产业为主体兼具实用性与强功能性的特色产业高地。

2月25日，亿航智能（Nasdaq: EH）宣布，与安徽江淮汽车集团股份有限公司（简称“江淮汽车”）及合肥国先控股有限公司（简称“国先控股”）签署战略合作框架协议，计划在合肥成立合资公司，投资建设低空航空器制造基地，生产电动化、智能化、无人化的低空电动垂直起降航空器（eVTOL）。

三方将围绕新型航空器的研发、制造、销售等项目，高效推进技术升级及产业落地，提高产能。同时，合作将融合合肥新能源汽车产业链与航空器制造技术，推动航空器关键部件共性化，构建统一标准，打造综合性产业集群，共同推动低空经济和新型立体交通生态的大发展。

期内，据观点指数不完全统计，共录得9起融资事件，其中样本企业如苏高新、上海张江等加速融资的进程。

其中值得注意的是，2月10日，北京经济技术开发区产业升级股权投资基金二期（有限合伙）正式成立，出资额达40.01亿元人民币。该基金由北京亦庄国际产业投资管理有限公司担任执行事务合伙人，主要经营范围包括股权投资、投资管理和资产管理等活动。

观点指数了解到，该基金的设立旨在进一步推动北京经济技术开发区的产业升级和高质量发展。通过资本支持，将助力区内企业在量子科技、生物制造、清洁氢等未来产业领域实现突破，并加速相关技术的商业化进程。

此外，北京市近期还发布了《北京市促进科幻产业发展行动计划（2025-2027年）》，明确提出到2025年底，科幻重点领域产业规模将达到600亿元。这一系列政策举措表明，北京正致力于打造具有全球影响力的科技创新中心。

而期内另外一笔基金的设立同样定位于未来产业。2月24日，江苏南京先进制造产业专项母基金正式登记成立，出资额高达50亿元人民币。

该基金由南京战新私募基金管理有限公司担任执行事务合伙人，其经营范围包括股权投资、创业投资以及以自有资金从事投资活动。

该基金的成立得到了南京市紫金产业投资有限公司、江苏省战略性新兴产业母基金有限公司、南京江北新区高质量发展产业投资基金、南京市浦口区科技创新投资有限公司等多家机构的共同出资支持。

产业REITs发行资产上新，部分业绩承压

2月7日，证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》。政策中提及，支持优质科技型企业发行上市。持续推动《关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》《关于深化科创板改革服务科技创新和新质生产力发展的八条措施》等一揽子政策措施落实落地。坚持“四个面向”，进一步提升对新产业新业态新技术的包容性，加大对新一代信息技术、人工智能、航空航天、新能源、新材料、高端装备、生物医药、量子科技等战略性产业的支持力度。

此外，政策还表示，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造。

而较多已上市的产业园REITs则显示，其2024年四季报表现承压，如华安张江产业园REIT、建信中关村产业园REIT等。

1月21日，华安张江产业园REIT发布公告称，2024年四季度其收入为4150.14万元，净利润为-898.65万元，经营活动产生的现金流量净额为2530.02万元。

1月15日，建信中关村产业园REIT发布公告称，2024年四季度平均月末租金下降至4.36元/㎡·天，相较于2023年四季度 5.65元/㎡·天的平均月末租金，同比下降了22.83%，而主营业务收入为2884.77万元，相较于2023年四季度的同比下降了22.76%。对此，建信中关村产业园REIT表示，主要是受到区域市场承压的影响。

2月20日，华夏金隅智造工场产业园REIT发布上市交易公告书，并表示将于2月26日上市，此外还提及华夏金隅智造工场REIT的基金份额总额为4亿份，运作方式为契约型封闭式，存续期限设定为24年。

募集期间为2025年1月17日至1月20日，发售价格为2.839元/份，募集期间净认购金额为11.356亿元。持有人总户数为14163户，其中机构投资者持有比例高达97.93%，北京金隅集团股份有限公司作为前十名持有人中比例最高的持有者，持有比例为35.03%。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

本文源自：观点网