品牌影响力已成为长租公寓第二竞争力

长租公寓行业正在进入卷产品、卷服务、卷价格的三卷时代，但是在品牌力构建方面仍显不足。近几年，长租公寓入市规模快速增长，新增品牌更如旱地拔葱，但品牌力反而越来越弱，品牌脸谱化，公众对品牌的认知不清晰。

所谓品牌，是知名度、美誉度和诚信度的有机统一，是指消费者对某个品牌形成的概念对其购买决策的影响程度，品牌力基本上是由品牌商品、品牌文化、品牌传播和品牌延伸这四要素在消费者心智中协同作用而成的。简单点说，就是消费者会主动去搜索和购买，才能称得上是真正的品牌。显然，目前能实现这一步的住房租赁品牌，凤毛麟角。

企业打造自有品牌 新品牌不断涌入

一般情况下，当行业迈过了野蛮生长期，步入了稳步发展阶段，新品牌的推出会逐渐减少。但是，住房租赁行业却有所不同，近两年不断有新品牌亮相，据不完全统计，2023年10个月时间推出16个新品牌，2024年超80家地方国企创立了自有租赁品牌。部分品牌不管是品牌名称还是品牌背后的产品故事，其定位都更像项目名或者产品系列会更精准。

来源： 同策研究院

长租公寓品牌力构建正在陷入同质化的境地，一方面，品牌宣传不足，客户认知度低，有些品牌建立只是出于未来发REIT的需要，宣发也只限于本地区内；一方面，品牌缺乏差异化，标准化装修占比超80%，社区活动重复率超60%，创新能力不足。经过这两年的努力，长租公寓的产品力、服务力和模式创新上都有了很大的提升，但对品牌力的构建相对弱势，没有太多品牌能占领用户心智。

在我们同策研究院发起的租房消费观调研，关于“租房重点考虑因素排序”，统计显示品牌服务的综合得分为4.05分，排名在通勤、地段、周边环境、居住品质、租金价格之后，说明租户整体对品牌效能感较低，也很难因为品牌本身产生溢价。

数据来源：同策研究院

就像网上有人戏称“再差的产品请瑞幸做营销，请雷军做代言，都能化腐朽为神奇。”这几天，全网首个小米公寓视频又火了，小米青年公寓还没开放对外业务市场已经呼声一片，虽然从视频来看，小米青年公寓的产品在业内并不算出众，但是外界仍对小米的员工羡慕不已，未来小米一旦布局公寓市场，品牌影响力将超过90%的已有公寓品牌。众所周知的小米生态圈，米家的产品就能将公寓填满，这种供应链上的优势及小米品牌的影响力没有几个品牌公寓能打。

长租公寓品牌力弱的现实问题

长租公寓是结合房地产和服务业特性的行业，虽然参与者众多，但多为“半路出家”，投资人多是由房地产行业、酒店或其他行业转型过来，给长租公寓行业带来前所未有的碰撞，房地产业带来了标准化、产品分档分系列逻辑，酒店行业带来了酒店式公寓的服务逻辑，两者已经融合的很好，但是品牌的忠诚度建设需要中长期持续投入，长租公寓本是薄利的生意，微薄的利润是公寓运营商抠出来的，比如人房比的极致压缩1：300在业内很常见，而眼下最火的公募REITs发行对项目收益率更是有着严格的要求，相对于品牌力构建，让投资项目现金流回正显然更重要。（）

图：长租公寓利润、营收、成本销项

注：假设房间满租，收入-拿房成本-运营成本（人工、水电、营销）-利息-摊销-增值税=利润。

2025年长租公寓品牌力如何突围？

可喜的是国企品牌越来越重视品牌化，不再满足于资产持有的角色，逐步“品牌化”发展，推出自己的品牌愿景，搭建品牌部门，拓宽新媒体发声渠道。品牌化与个性化趋势下，运营方打造特色活动与IP，同时依据租户特点提供专属服务。还会拓展增值服务与商业合作，提供更多生活便利与优惠，通过整合资源，实现社群文化与商业价值的同步提升。比如招商尹敦退出的超级品牌日，推动8个品牌合作覆盖衣食住行，拓宽品牌边界。

而对于想要品牌力突围的公寓，deepseek给出了一套策略框架，个人觉得非常值得参考。

2025年长租公寓品牌突围策略框架

一、现状痛点拆解

1. ‌同质化表现‌：标准化装修占比超80%，社区活动重复率超60%

2. ‌品牌认知数据‌：头部品牌Top5市场集中度不足15%，用户决策周期平均延长至30天

二、核心差异点构建（4T模型）

‌技术赋能‌

· 部署AI空间管家（如自如Pro 3.0系统）：通过物联网实现室温/能耗/安全自动调节

· VR/AR虚拟社区：租户可定制虚拟形象参与线上社群

‌生态场景创新‌

[ 模块化产品矩阵示例 ]

青年创客公寓 ←→ 家庭适幼社区 ←→ 银发智慧院落

│ │ │

├─共享办公舱 ├─亲子托管中心 ├─健康监测系统

└─创业路演厅 └─适龄教育空间 └─无障碍生活动线

三、品牌传播新范式

内容共创计划‌

· 发起#城市新居民族群#短视频大赛（抖音+微信视频号双平台联动）

· 开发租户故事NFT数字藏品，构建品牌文化元宇宙

‌体验式营销‌

· 48小时免费试住计划（含智能睡眠监测报告）

· 季度主题快闪：如「未来生活实验室」跨界科技品牌

四、可持续价值锚点

五、风险预警（2025特殊考量）

1. 警惕元宇宙过度投入导致的ROI失衡

2. 适应住建部新规《租赁住房智能化标准2.0》合规要求

3. 预防AI管家数据隐私泄露风险

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