法院为何驳回借名买房诉求？北京律师解读“合意证据”重要性

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

本案是一起借名买房引发的纠纷，原告陈宇轩与被告王浩宇系多年好友，围绕北京市西城区一号房屋的所有权归属产生争议。借名买房在现实生活中并不少见，背后往往涉及购房政策限制、资金安排等复杂因素，而此类纠纷的关键在于借名买房关系是否成立，这不仅关乎当事人的重大财产权益，也考验司法实践中对证据的审查和法律关系的认定。

二、案件详情

原被告信息

原告：陈宇轩，主张与王浩宇就北京市西城区一号房屋存在借名买房关系，要求确认借名买房关系并将房屋转移登记至自己名下。

被告：王浩宇，否认与陈宇轩存在借名买房关系，认为自己是房屋的所有人。

争议焦点

陈宇轩与王浩宇之间是否就北京市西城区一号房屋存在借名买房关系。

案涉房屋的所有权归属。

法院查明事实

房屋交易过程：1998 年案外人李明刚与 H 公司签署房屋买卖合同购买案涉房屋，后李明刚将房屋转让给王浩宇。2005 年李明刚出具两张收条，分别收到房款 73 万元和 80 万元。2007 年 12 月 30 日，王浩宇与 H 公司签署《商品房买卖合同》及《结算协议》，房屋总价款为 918748 元，协议上王浩宇的签名均由陈宇轩代签。2010 年 1 月 28 日，案涉房屋取得房屋产权证书，登记所有权人为王浩宇。

证据及主张：陈宇轩主张借名买房，提交李明刚出具的收据、房屋所有权证等原件，证明其出资并办理相关手续且一直居住使用房屋。王浩宇主张委托陈宇轩办理购房事宜，提交与陈宇轩2020 年 9 月 3 日的对话录音，其中王浩宇称给了陈宇轩 70 万元购房款，陈宇轩未明确否认。

其他相关案件：法院曾受理多起相关案件，在王浩宇诉陈宇轩物权保护纠纷一案中，判决陈宇轩腾退房屋并支付房屋使用费；在王浩宇诉陈宇轩房屋租赁合同纠纷一案中，认定双方实际形成房屋租赁合同关系，判决陈宇轩支付租金及逾期付款利息损失；在陈宇轩诉王浩宇所有权确认纠纷一案中，因房屋被查封，裁定驳回陈宇轩起诉。

陈宇轩的录音证据：陈宇轩提交与李明刚的对话录音，王浩宇不认可，且该录音中李明刚未明确表示知晓王浩宇与陈宇轩之间是否存在借名买房关系。

三、裁判结果

法院驳回了原告陈宇轩的全部诉讼请求，即不确认陈宇轩与王浩宇之间存在借名买房关系，也不支持将房屋转移登记至陈宇轩名下。

四、案件分析

借名买房关系认定

借名买房关系的成立需要双方有明确的借名买房合意。陈宇轩虽代王浩宇签署买卖协议、支付购房款等，但未提供任何证据证明双方就借名买房进行协商并达成一致意见，缺乏借名买房的核心要素。

证据效力分析

陈宇轩持有产权证书及相关票据原件，然而王浩宇在2008-2020 年期间因刑事案件被羁押，房屋产权证书在这期间办理，所以陈宇轩持有这些原件不能充分证明借名买房关系。对于王浩宇提供的录音，陈宇轩未明确否认收到 70 万元购房款，这在一定程度上削弱了陈宇轩的主张。

房屋占有使用情况

根据生效裁判文书，陈宇轩对房屋的占有使用原是基于房屋租赁合同关系，合同期满后继续占有使用，且已被判决支付租金和占有使用费，这表明陈宇轩对房屋的占有使用并非基于借名买房的所有权归属。

五、胜诉办案心得

证据收集与运用

全面收集对自己有利的证据至关重要，如本案中的对话录音，抓住关键信息，即王浩宇给陈宇轩70 万元购房款且陈宇轩未否认，以此来反驳陈宇轩的主张。同时，充分利用其他生效裁判文书中查明的事实，形成证据链，增强说服力。

法律关系梳理与辩论

清晰梳理案件中的法律关系，准确指出陈宇轩主张借名买房关系缺乏关键的合意证据，强调房屋所有权登记在王浩宇名下的法律效力，以及陈宇轩基于租赁合同占有使用房屋的事实，在辩论中有力回击对方观点。

庭审策略把控

在庭审中，针对陈宇轩的诉求和证据，逐一进行针对性反驳，强调证据的证明力和法律关系的准确性，引导法官关注案件关键事实和法律适用，合理利用庭审节奏，确保胜诉结果。