持续走高的杭州土拍 华润置地溢价72.5%落子城东新城

观点网 2月25日，杭州举行2025年二批次土拍。此次共出让3宗地块，分别位于上城区、拱墅区和滨江区，总出让面积116430平方米，总规划建筑面积292705.8平方米，总起始价46.679亿元。

最终3宗地块均溢价成交，总成交额达67.98亿元。

随着2024年10月，杭州楼市全面取消限价后，杭州土拍市场的按下了加温键，高溢价地块层出不穷，频频刷新杭州各板块以及整个城市地价纪录。

溢价成交 华润置地再刷城东板块地价纪录

此次土拍备受瞩目的地块是华润置地溢价72.5%斩获的安琪儿5.0地块。

安琪儿5.0地块为城东新城单元SC080201-46地块，用途为普通商品住房用地，土地出让面积22456平方米，规划建筑面积51648.8平方米，容积率2.3，建筑高度不大于80米。

该地块起始价约15.18亿元，起始楼面价29385元/平方米。竞拍过程共有11家房企报名，经过110轮竞价，最终由上海泓喆房地产开发有限公司（华润置地）以总价26.18亿元竞得，成交楼面价50683元/平方米，溢价率72.48%。

值得注意的是，这是城东新城板块1周时间内第二次刷新板块楼面价纪录。

2月20日的土拍中，杭州成功出让了城东新城单元SC080201-48地块，即安琪儿4.0地块。该地块出让面积9504平方米，建筑面积22800平方米，最终大家房产以10.83亿元竞得，成交楼面价47486元/平方米，溢价率54.04%，超越了此前城东新城的新房限价46500元/平方米。

5天就刷新一次纪录，可见当下杭州土地市场的竞争有多么激烈，并且安琪儿5.0地块的成交标志着城东新城板块成功跨过5万元/平方米的地价大关。

此外，位于拱墅区华丰板块的石桥单元GS130202-42地块在此次土拍中也是以超过50%的溢价率成交。

石桥单元GS130202-42地块用途为普通商品住房用地，土地出让面积40865平方米，规划建筑面积81730平方米，容积率2.0，建筑限高50米。拍卖时，该地块共13家房企报名，经过64轮竞价，最终由中天美好集团有限公司&海威置业有限公司以18.83亿元竞得，成交楼面价23035元/平方米，溢价率50.29%。

最后一宗地是位于滨江区的浦沿单元BJ040501-04地块，该地块是一宗TOD商住地，土地出让面积53109平方米，规划建筑面积159327平方米，商业、住宅比例为3:7，要求开发利用地下空间。由于该项目地块内部还包括在建地铁18号线浦炬街站，因此规划要求项目地下室建设不少于2层，且与地铁站点互联互通。

持续走高的杭州土拍

2024年，为了挽救房地产领域，中央和地方接力出台楼市新政。10.9新政限价全面放开后，杭州土拍市场热度明显提升，据统计，2024年溢价率前十五名的地块中，仅有4宗为限房价地块。新政施行至今不到半年的时间，全杭州的楼面价纪录就已经刷新了两次。

2024年10月22日，绿城以楼面价50717元/平方米竞得钱二宅地，地价上涨近60%，刷新绿城在2016年以37.35亿元竞得凤起潮鸣地块，创下45368元/平方米的杭州宅地楼面价纪录。

随后在2025年1月24日的土拍中，滨江集团以54.56亿元总价竞得湖墅单元GS0201-R21-05地块，成交楼面价64834元/平方米，溢价率71.25%，成为杭州涉宅地新单价地王。曾经8年不曾打破的纪录，如今仅时隔3个月再度刷新使得杭州的土拍行情进一步沸腾。

在城市总地王不停刷新的同时，各种高溢价地块也在不停的刷新杭州各大板块的地价纪录。以此次出让的城东新城板块为观察点。10.9新政后，城东板块的板块纪录就在安琪儿地块上刷新了三次。

2024年11月15日，杭州出让的城东新城首宗不限房价地块，滨江集团以13.8亿元竞得该地块，楼面价40479元/平方米在当时创下板块纪录，溢价率35.3%。项目案名为滨江·锦上万象府，预计新房首开价格会在6万元/平方米以上，将于今年一季度入市。

随后2月20日出让的安琪儿4.0和2月25日出让的安琪儿5.0分别以楼面价47486元/平方米和50683元/平方米连续刷新板块纪录。

溢价率方面，华润置地创下的72.5%还不是杭州的最高溢价率。此次竞得石桥单元地块的中天美好集团有限公司&海威置业有限公司曾在2024年12月19日的土拍中以18亿元的价格竞得萧山北干东单元宅地，溢价率76.5%，创下2018年以来杭州宅地溢价率新高。

为何在新政后杭州土拍市场能够长时间的保持火热？

据数据统计，在新房限价放开的利好下，杭州2024年提高核心四区供地规模，宅地成交总建面高达243.4万平方米，占比44.6%，较2023年提升了15个百分点以上；外围区域供地以低密地块为主，2024年全年容积率1.5以下的地块共计有15宗，占比20%左右，基本位于外围三四圈层区域，主城&区域核心以及近主城低密地块竞争激烈，这导致涉及杭州核心区域的土拍溢价率屡创新高。

实际上，杭州土拍的区域热度出现明显分化。萧山、临平、滨江、上城、拱墅等核心区域地价上涨明显；余杭、钱塘楼面价仅能维持原价；而富阳、临安的地价出现了超30%的下调幅度。

另一方面，2025年初，DeepSeek与“杭州6小龙”的爆火，提高了市场对于杭州未来的AI产业发展的预期。在AI产业预期的加持下，房企自然上调了对杭州的土地估值，愿意以更高的溢价来抢占市场。

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