酒店“爆改”成学生宿舍，万亿市场爆发前夜？

文 | 酒管财经

星级酒店开始“爆改”成学校宿舍了！

近日，莱坊宣布成功促成了香港青衣永伦800酒店的出售，交易金额高达7.65亿港元。

据了解，该酒店将被改造为学生宿舍，用于航空学院学员及其他航空业相关培训活动的住宿用途。

此外，莱坊还发布报告深度剖析了香港地区学生宿舍紧缺，当地高校与社会上的酒店业态相互结合的情况，详细罗列了酒店改建投资回报情况等。

市场规模方面，仲量联行谨慎估计，香港学生公寓的规模约在500亿港元，而据晶苑投资预估，未来香港学生公寓市场规模将达到600亿港元。

中原投资则认为香港学生公寓市场规模预期五年后将增加至逾4万亿港元。

而内地高校同样存在宿舍紧缺，很多高校已经明确提出，针对专硕研究生以及其他研究生不提供宿舍。

高校扩招浪潮与宿舍供给断层的矛盾，或许正催生一个酒店改造成宿舍的万亿级赛道。

对国内众多存量酒店来说，面对竞争日益激烈的市场环境，酒店改造成学生公寓是否能够成为当下酒店市场的又一新品，既是机遇也是挑战。

3个学生抢1张床，酒店“爆改”宿舍新商机？

众所周知，香港本地大学的宿舍位一直都是供不应求的，据不完全统计，港大非本地生申请宿舍成功率仅有44%。

今年1月，戴德梁行发布报告称，目前香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4：1，这意味着每张床位有超过3名学生竞争，香港高校面临学生床位严重不足以及供求失衡的问题。

据戴德梁行估算，2023/24学年非本地学生的宿位短缺超过47600个，未来的额外需求估计将达15700个宿位，整体大学床位的短缺至少达55400个。

▊ 戴德梁行

不过，对未来香港学生宿位缺口，戴德梁行的估算还是保守了。

高力此前发布《填补学生宿舍缺口：助推香港成为亚洲教育枢纽》报告中提到，预计至2028年，香港的学生宿位短缺扩阔至约12万个，床位不足亦推高私人住宅市场租金，建议活化工厦或将商业楼宇改建为酒店或宾馆应对问题。

当然，已有高校也试图通过购买酒店用作宿舍来解决问题，比如香港都会大学2024年就以约10亿港元购入1栋位于红磡芜湖街的酒店，主要提供给非本地生，共有255间客房，可供约480人入住。

香港特区政府在2024施政报告中明确提出鼓励市场以自资和私营方式改装酒店和商厦，增加学生宿舍供应。

但这些并不能弥补日益增长的学生住宿需求，近年来不少房企在港购入酒店，并将酒店改造成学生公寓对外出租。

中原投资2024年斥资1.8亿购入尖沙咀珀荟酒店，计划改造为提供150个床位的学生公寓，每个床位月租8000港元，扣除营运成本后，预计投资净回报率达到4%。

晶苑地产旗下晶苑投资在2021年底曾买入红磡的一处酒店项目，改建翻新后以学生宿舍出租，2022年首年营运时的出租率约85%，到了2023年的出租率则升至100%；

宏安地产此前亦收购了九龙贝尔特酒店，将其打造成公寓项目“日新舍启德”，2024年6月开始招租，提供单人房至四人房，房内提供衣柜、冰箱、书柜、鞋柜、书桌等。

把酒店改造成宿舍，真是一门好生意吗？

对此，莱坊在报告中指出，将表现不佳的酒店改造为学生宿舍，不仅可以有效利用现有资源，还能为投资者带来可观的回报。

从投资回报的角度来看，把酒店改造成学生宿舍似乎更有吸引力。

据统计，目前香港私人学生住宿的入住率高达98%至100%，月租金在5200至14800港元之间。

另据莱坊分析，由Hotel Sav改造的香港最大私人学生住宿Y83首年的入住率达到85%，第二年更达到100%，每月租金增幅更是高达14%至18%，充分证明了将酒店改造成学生宿舍的可行性和盈利性。

仲量联行则表示，由于学生住宿供应持续不足及非本地学生数量高速增长，预期租金还将进一步上升，所以投资香港学生公寓收益率将超过7%。

中原投资总裁叶明慧更是指出，当前香港学生公寓市场规模只有数十亿港元，预期五年后将增加至逾4万亿，希望把香港打造成亚洲区最有规模的学生公寓投资市场之一。

内地高校宿舍也不够分了

一直以来，很多高校宿舍问题饱受大学生诟病，本科生愁宿舍条件不好，研究生忧上岸后无宿舍可住。

然而，近年来不少高校出现“住宿危机”。四人间改六人间、八人间，实在挤不下就改抽签选宿舍，更有高校安排学生搬去隔壁学校借住……

高校宿舍的缺口，是由学生数量迅速增长以及研究生招生比例扩大的结构性变化所致。从2012年至2023年，我国高等教育在学规模由3325万人增至4763.19万人。

▊ 全国高校招生数变化（2013年-2023年）

尽管幼儿园、小学阶段学龄人口数量下行趋势已现，高等教育在校生规模仍在持续增长。过去五年，全国高考报名人数分别为1031万、1071万、1078万、1193万、1291万。

业内预计在2032年前后，入学人口洪峰将抵达高等教育阶段，届时高等教育学龄人口将达到8900万人，在校总规模较当前至少增加1200万人。

然而，高校扩招并没有与宿舍扩建同频共振。

据媒体此前报道，近年来，多所高校在硕士研究生招生简章中明确，学校将不再为全日制专硕提供宿舍。

复旦大学，专硕不再能住校了，但学校会帮助学生解决社会化住宿；

南京大学，全日制专硕不安排校内住宿，但会给予适当的交通补贴；

北大，专硕干脆不安排住校；

南开，面向非应届生招生的专硕一律不提供住宿。

有专家学者认为，从国外高校的经验来看，国内各大高校不再给全体研究生统一安排宿舍，是未来大趋势。

为了解决宿舍问题，去年1月，国家发展改革委、教育部等7部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》。

其中提及：鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补齐现有学生宿舍缺口。

广东也印发实施方案，支持当地高校新建、重建、改造一批学生宿舍，鼓励通过购买、租赁等方式补充宿舍资源。

2025年上海两会，三位政协委员更是建议多方力量协同，采用统筹调配闲置社会用房、加大专项资金支持、打造多样友好型学生宿舍社区等多种方式破解高校学生宿舍紧张难题。

当存量酒店遇上学生宿舍

从当前存量市场来看，有大量已经建成的商办建筑或酒店物业需要被去化。

一方面，不少酒店因建设较早、装修过时、服务设施逐渐老化不能满足市场旅居产品的要求，唯有经历一场大刀阔斧的变化，才有与时代对话的可能。

文旅部数据显示，2024年Q2全国酒店平均空置率达38.7%；

另据华美云《空酒店》报告显示，在全国49个重点城市中，杭州的“空酒店”数量高达85家，上海每天有78家五星级酒店完全空置，北京66家，深圳41家，广州35家。

▊ 华美云《空酒店》报告

这些数据不仅反映了酒店业面临的严峻挑战，更凸显了市场供需结构性失衡的深层问题。

另一方面，随着国内生源及宿舍资源比例的失衡，对于市场对于宿舍公寓的需求也增多，在福利性学生宿舍无法继续新建的情况下，针对存量酒店改造的学生公寓产品势必会迎来发展。

虽然价格可能会低于市场化项目，但对高校客群来说，极其稳定的客源及入住率也能够保证公寓项目的稳定经营。

仲量联行中国区研究部负责人姚耀指出，在校研究生和毕业生群体正逐渐成为长租公寓市场中一个快速增长且不容忽视的需求来源。

近两年，国内酒店在公寓方面动作频频，除了推出自有公寓品牌、尝试长短租结合等，直接将物业改造成公寓的也不少。

长租公寓刚兴起的时候，城家、朗诗寓都曾将老旧酒店改造为长租公寓。

就比如由城家改造后上海陆家嘴滨江瑞贝庭公寓酒店，单间成本3万元，相较同档次中档酒店，每平米造价低约20%。

去年，上海静安宾馆宣布将完成改造并试运营，并转型为高端服务式公寓。

而在“酒店改造学生公寓”产品的打造上，欧美和香港已经有了相应的模式和一定的规模，未来在内地也有很大的想象空间。

不过，华中某资深酒店投资人表示，酒店改造学生公寓在内地仍有落地障碍，涉及土地用途变更审批、消防验收等政策合规性风险。

据了解，学校宿舍建筑设计规范要求逃生通道宽度≥1.4米，而酒店内的疏散通道净宽度通常要求不应小于1.1米。

另外，他还指出寒暑假带来的淡季是学生住宿无法回避的现实问题，而且学生群体对价格也相对敏感，如何定价是关键。

虽然香港酒店改造成学生宿舍的成功案例让业内将目光转向了国内高校庞大的住宿市场，但它能否会成为酒店生意新的发展空间，仍需进一步观察。