北京房产律师揭秘：微信记录如何成为借名买房胜诉关键证据

一、案件背景

在房产交易与家庭财产关系中，借名买房和房屋借用纠纷屡见不鲜。这类纠纷不仅涉及复杂的法律关系，还常因亲情因素掺杂其中，使得案件情况更为复杂。本案围绕北京市朝阳区的一套定向安置房展开，核心争议在于房屋的实际归属和当事人之间的法律关系认定，对处理类似纠纷具有重要的参考价值。

二、案件详情

（一）原告主张

林宇向一审法院起诉请求解除与林悦的借用合同关系，要求林悦将位于北京市朝阳区× 号房屋腾退交还给自己，并提出其他相关诉求（文中未详细提及）。林宇上诉请求撤销一审判决，改判林悦立即解除借用关系，从涉案房屋中腾退，同时交付钥匙、水电气卡等房屋居住必备物品，并要求林悦承担一、二审诉讼费用。

林宇称，涉案房屋是定向安置给自己的，自己是房屋登记所有权人。自己曾是北京H 公司员工，住在公司平房宿舍，2010 年公司搬迁，为解决平房宿舍居民承租公有住房的安置问题，向宿舍居民定向安置，提供涉案房屋作为房源。2011 年，自己与 H 公司签订《腾退安置补偿协议书》，根据该协议以及《H 公司平房宿舍腾退安置办法》，自己获得涉案房屋，事先腾退公司平房宿舍才取得购房资格，还用拆迁补偿款抵付部分购房款。

林宇认为，自己与林悦之间存在民间借贷关系和房屋借用合同关系，双方达成口头协议，出于亲情和道德观念，将房屋借给林悦居住，自交房后林悦在自己同意下借用房屋，属于有权占有，不存在借名买房约定。自己有权要求林悦腾房，是行使原物返还请求权和排除妨害的物权权利，林悦居住多年，占用使用费已足够折抵房款。且自己支付了全部购房款，一大部分是以腾退平房获得的购房补贴款20 万元抵交，剩余房款是向林悦借款支付。购房款发票开具给自己，开发公司也将房交给自己，仅仅是借给林悦使用。一审法院未区分借用合同关系和借名买卖合同关系，认定事实不清，采信林悦 “支付了全部购房款” 错误，对聊天记录理解机械片面，林悦出售自己房产与支付涉案房屋余款在时间和金额上都对不上，不存在法律关系。

（二）被告答辩

林悦辩称同意一审法院判决，不同意林宇的上诉请求。

（三）法院查明

2011 年 9 月 14 日，林宇与 D 公司签订《北京市商品房预售合同》，购买涉案房屋，合同约定总价款 354926 元。合同签订后，林悦向 D 公司支付了全部购房款。2013 年 3 月 19 日，林悦支付了涉案房屋的房屋登记费，同日，林宇取得房屋所有权证。

2011 年 9 月 27 日，D 公司给林宇出具《房屋入住通知单》，此后林悦一直居住使用涉案房屋至今，房屋装修亦由林悦出资。庭审中，林悦陈述与林宇就涉案房屋存在借名买房合同关系，支付了全部购房款 40 余万元，并向林宇支付报酬 20 万元，林宇对此不予认可。林悦向一审法院提交林宇与自己儿子林浩的微信聊天记录，显示林浩要求归还林悦六十万元。

三、裁判结果

驳回林宇的全部诉讼请求。

四、案件分析

法律关系认定：法院认为林宇称与林悦存在借用合同关系，但证据不足，而林悦的陈述及微信聊天记录能证明双方存在事实上的借名买房合同关系。在借名买房合同关系效力未确定的情况下，林宇要求腾退房屋的请求无事实和法律依据。

房款支付认定：林悦主张购买涉案房屋包括给林宇报酬共支出60 万元左右，提供微信聊天记录及契税凭证证明。林宇只认可林悦支付 17 万元房款及 2 万元左右契税，对微信聊天中 “拿到钱就给你六十万” 未合理解释，法院结合证据认定涉案房屋款项实际由林悦支付。

房屋权益归属认定：从签订购房合同至今，涉案房屋由林悦居住使用十多年，林宇未提异议；林宇主张的民间借贷和房屋借用关系证据不足且遭林悦否认；林宇主张用“租金” 抵借款的陈述不符合常理；林悦持有诸多购房相关凭证，林宇的解释不符合常理。法院综合认定涉案房屋权益实际由林悦享有，双方存在借名买房法律关系。

五、胜诉办案心得

证据收集与整理：在处理此类纠纷时，指导当事人全面收集证据，如购房合同、付款凭证、聊天记录、居住使用证明等，并进行合理整理。本案中，林悦通过微信聊天记录和契税凭证等证据有力支持了自己的主张，而林宇证据不足导致诉求未被支持。

法律关系准确判断：深入分析当事人之间的法律关系，准确判断是借名买房还是房屋借用等其他关系。要综合考虑各种因素，如房款支付、房屋使用、当事人约定等。在本案中，准确判断双方为借名买房关系是案件处理的关键。

生活常理与逻辑运用：在分析案件事实和证据时，要结合生活常理和逻辑进行判断。对于当事人的陈述和主张，若不符合常理，应谨慎审查。例如，林宇关于租金抵借款和凭证保管的解释不符合常理，影响了法院对其主张的采信。

沟通与协调能力：保持与当事人、法官以及对方当事人的有效沟通。及时向当事人反馈案件进展，解答疑问；与法官清晰表达观点，尊重法庭秩序；在必要时，尝试与对方当事人沟通协调，寻求和解可能性，降低当事人诉讼成本和风险。