北京房产律师支招：遭遇抵押房多次查封如何连环提执行异议？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

2018 年，林宇鹏与 M 公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买其开发的位于北京市顺义区 H 号楼的商品房。然而，该房屋处于抵押状态，抵押权人为 F 公司。合同签订后，林宇鹏依约支付了全部购房款并入住，但 M 公司未能在约定时间内办理产权转移登记，原因是房屋抵押未解除，由此引发纠纷。在纠纷过程中，F 公司申请执行公证债权文书，涉案房屋被查封，进一步加剧了矛盾。

二、案件详情

合同签订与履行：2018 年 12 月 16 日，林宇鹏与 M 公司签订合同，房屋总价款 2000 万元，林宇鹏按约支付了全部房款，M 公司于 2019 年 7 月 8 日交付房屋。合同约定 M 公司应在房屋交付之日起 720 日将产权变更至林宇鹏名下。

房屋抵押与查封情况：房屋在2018 年 3 月 5 日已抵押给 F 公司，债务履行期限为 2018 年 2 月 28 日至 2021 年 2 月 27 日。2021 年，F 公司申请执行公证债权文书，涉案房屋被查封，林宇鹏提出异议，法院裁定止执行。此后，因 M 公司其他债务问题，涉案房屋多次被顺义区人民法院查封，林宇鹏均提出执行异议并获支持。

诉讼争议焦点：林宇鹏要求F 公司注销抵押登记，M 公司协助过户并支付逾期办理不动产权证书的违约金。F 公司则质疑合同真实性，认为原被告恶意串通，同时主张其对涉案房产依法享有抵押权，在被告未全部履行完毕清偿义务前，林宇鹏无权要求解除抵押，且林宇鹏无权要求解除涉案房产的查封措施。M 公司同意过户，但认为未办理登记是因为 F 公司未协助注销抵押登记，且不同意支付违约金，称林宇鹏无实际损失。

三、裁判结果

F 公司于判决生效之日起十日内将北京市顺义区 H 号房屋的抵押登记注销。

M 公司于 F 公司注销抵押登记之日起十五日内，协助林宇鹏将房屋所有权转移登记至林宇鹏名下。

M 公司给付林宇鹏逾期办理不动产权证书的违约金。

四、案件分析

合同效力：林宇鹏与M 公司签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。

抵押解除：F 公司出具了《同意抵押房屋销售的声明》，且林宇鹏已支付全部房款，房屋也进行了转移备案登记，F 公司对抵押物丧失物上追及效力，法院支持林宇鹏要求 F 公司注销抵押登记的请求。

违约责任：M 公司未在约定时间内办理不动产转移登记，构成违约。虽合同未约定违约金条款，但林宇鹏依据相关法律规定主张违约金，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。

五、胜诉办案心得

证据收集与整理：全面收集合同、付款凭证、入住证明等证据，形成完整证据链，证明购房行为的真实性和合法性，为胜诉奠定基础。

法律条文运用：准确理解和运用《民法典》中关于抵押、合同履行以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律条文，在诉讼中有力论证己方观点。

执行异议处理：面对房屋被查封的情况，积极提出执行异议，依据法律规定争取权益，如本案中依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条成功中止执行。