黄埔云埔楼市泡沫破裂：人均亏损100万元、刚需新盘“遇冷”

涨得越快，跌得也越猛。

毕思懿/发自广州

广州黄埔区的云埔板块，曾为年轻人带来过一次房价翻倍的机会，但如今，这片曾经炙手可热的市场，已经无情地回到了原点。

“这里的一二手房都在拼命出货。”云埔板块一家中介机构的经纪人无奈地说。眼下，二手房的成交价已回落至“2”字头，部分小区的价格甚至跌到了“1”字头。至于新盘，最低价格已下探至2.2万元/平方米。

新盘半年只售出65套

经纪人提到的这个新盘，就是位于开创大道的星河盛世禧悦。作为荷村旧改项目，星河盛世禧悦的总建筑面积达58万平方米，住宅部分共有7栋、约1000套房源。首推C1、C2栋，产品包括约86~108平方米三房四房，全部是新规后的户型，使用率超过100%，价格约2.2万~2.7万元/平方米。作为亮点，项目还引入了玉岩九年一贯制学校。

星河盛世禧悦实景图。毕思懿/摄

但这一切，似乎并未打动太多购房者。首次置业的林涵（化名），在黄埔科学城工作，原本关注的是云埔板块的二手房，但随着新房价格的持续下降，她逐渐将目光转向一手房。星河盛世禧悦也成了她考察的目标之一。

“这个盘太孤立了，交通不方便。”林涵看完项目后直言不考虑。尽管销售人员强调项目有“新规户型、教育配套、价格便宜”等卖点，但她认为天上不会掉馅饼，地段才是她最关注的核心。正因为地段不好，价格才会便宜。

林涵的话代表了市场的心声。星河盛世禧悦于2024年9月开售，根据阳光家缘的数据，首推的两栋楼共293套房源，至今仅售出65套，去化率仅为22%，低于同期开售的其他黄埔楼盘。考虑到项目的总体供应量，这样的去化成绩意味着后续销售将更加困难。

那么，为什么这个位于开创大道总部经济带、周边居住需求旺盛的项目，却未能吸引更多购房者？

实际上，星河盛世禧悦的地理位置并不理想，处于黄埔的边缘，距离最近的香雪地铁站约5公里，公共交通的便利性堪忧。更糟糕的是，周围的车流量巨大，项目被萝岗立交、京港澳高速公路和开创大道包围，噪音与粉尘问题不可避免。

星河盛世禧悦周边车流量巨大。毕思懿/摄

站在开创大道上，虽然车水马龙，但环顾四周，除了繁忙的道路，几乎看不到任何生活配套设施。周边大多数是物流园区和厂房，与周围相对成熟的大型小区相比，这里更像是一片“荒地”。最靠近的佳大时代公寓，也不过是一个有一些便利店和餐饮的小型商圈。

星河盛世禧悦周边只有少量商业配套。毕思懿/摄

尽管销售人员极力强调，项目将会有3000平方米的商业街，并规划建设一个3.3万平方米的综合商业体来满足业主需求，同时周边云埔总部中心项目也在推进，但这些规划对于林涵来说，似乎不过是“画饼”。

“规划总是空中楼阁，关键是看有没有商家和企业进驻，”她表示，“周围的城中村改造进展缓慢，居住氛围几乎没有，单靠星河盛世禧悦的业主很难撑起一个商业圈。”

相比星河盛世禧悦的“冷场”，星河的另一旧改项目——星河臻华府则显得热闹不少。即使在工作日，样板间尚未开放的情况下，仍有四五组客户在咨询。

星河臻华府是华甫村旧改项目，总建筑面积约66万平方米，住宅部分2800套房源，首推的两栋产品包括85~125平方米三房四房，使用率超过100%，项目将于本周末开放样板间，吹风价3万元/平方米起。

星河臻华府沙盘实拍。毕思懿/摄

销售人员介绍称，尽管星河臻华府位于云埔街道，但距离香雪板块非常近，步行至香雪地铁站仅1.5公里，位置优越。此外，项目还计划引入9年一贯制学校，但目前尚未确认具体是哪所学校。

有业内人士透露，星河臻华府的位置比星河盛世禧悦好，但周边的在售楼盘也较多。例如，开售五年的“巨无霸”合生中央城，价格3万元/平方米左右，85平方米三房特价单位235万元，单价不到2.8万元/平方米。此外，时代天韵、保利锦上的性价比更高，许多单位的价格已降至“2”字头，购房门槛较低。

上述中介经纪人分析道，星河臻华府的新规户型具备一定优势，但在当前买方市场中，购房者不会因为户型使用率更高而认为其价格应该更贵，只有在价格相同甚至更低的基础上，购房者才会认可这一优势。

林涵也认为，星河臻华府位置不错，但学校的情况仍有变数，关键还是得看开盘时的价格。如果能有“2”字头的单位，她会优先考虑。但如果单价超过3万元，那周边的一些楼盘交楼时间更短，性价比更高，可能会更具吸引力。

星河臻华府主打卖点是靠近香雪商圈。毕思懿/摄

价格“一跳再跳”

翻开广州地图，云埔板块距离天河珠江新城CBD约30公里，距离黄埔科学城不到10公里。

十多年前，这里除了工业并无任何商业、地铁和医疗配套，是名副其实的“三无”板块。随着万科、中海、越秀、时代、龙湖等大开发商的入驻，凭借较高的性价比和相对可接受的通勤时间，云埔迅速成为刚需置业的热门选择。

像大多数板块一样，云埔楼市的高光时刻出现在2021年。彼时，云埔的热门二手房成交价格普遍在“4”字头，甚至部分房源达到了“5”字头。

然而，涨得越快，跌得也越猛。

林涵回忆道，两年前她便考虑在云埔板块置业。那时，像万科东荟城的价格已经回落至3.5万元/平方米，身边几位同事也陆续入手。但由于自身资金不足，她始终未敢加大杠杆，选择了观望。“万万没想到价格又降了一大截。现在，除非是‘2’字头的楼盘，否则我根本不会考虑。”她坦言。

贝壳APP数据显示，今年1月，万科东荟城的价格已大幅回落，三房单位的成交价大多2.3万~2.5万元/平方米，哪怕是最受欢迎的四房单位，价格也仅2.6万~2.7万元/平方米。而中海誉城和万科金色梦想的两房单位价格，更是跌至1.6万~1.8万元/平方米。

云埔板块部分二手房成交价。来源：贝壳APP

一手房情况也是如此。以时代天韵为例，2021年受限价的影响，项目不分楼层朝向，毛坯房价格统一为3.77万元/平方米。由于与二手房价格倒挂，这一价格一度被认为是“买到即赚到”。而现在，项目打出了210万元买88平方米三房的广告，折合单价不到2.4万元/平方米。

不夸张地说，近几年购入云埔板块的买家，无论是买一手房还是二手房，几乎都面临人均亏损100万元的局面。购房面积越大，亏损越严重。

是什么原因，让云埔板块如今在购房者心目中只值“2”字头，甚至“1”字头？

上述业内人士分析，云埔板块房价“跳水”，背后原因众多。

首先是“挤水分”。2021年前后，由于政策和人才红利的推动，黄埔的自住和投资需求急剧上涨，云埔板块作为一个刚需容易触及的市场，其房价涨幅一直居前。

但从配套来看，这个曾被称为“三无”板块的问题至今没有得到根本改善。20万居民对地铁和商业配套的需求，至今仍在人民网领导留言板上屡次提出。因此，随着市场热度逐渐退去，云埔板块的房价不可避免地经历了大幅下调。

云埔板块商业配套主要依赖几个大型小区的底商。毕思懿/摄

其次，云埔板块大盘众多，二手房放盘量巨大，例如中海誉城、万科金色梦想、万科东荟城、时代春树里等楼盘，每个挂牌量都在100~300套。一手房如合生中央城，货量更是庞大，目前已获得预售证的楼栋仍有超过1000套房源在售。因此，只有价格调整到位，市场才能有效消化库存。

再者，自去年四季度以来，老黄埔板块的一些旧改项目陆续亮相，如中建海丝城、中建玖合未来方洲、中交四航珠江春等。曾经叫价5万+的老黄埔板块，现在置业门槛已经降至“3”字头，个别楼盘甚至能以250万元买三房，并且交通网络更加便捷。新项目吸引了大量刚需购房者，也进一步削弱了云埔板块的热度。

中原研究发展部数据显示，截至2024年底，黄埔区一手房库存量180.2万平方米，去化周期是30.7个月，在全市中仅次于越秀区，但考虑到越秀区的供求在绝对量上本身就很小，因此黄埔区才是去化最堪忧的区域。

此外，黄埔区的供应量将在未来几年迎来爆发。预计2025年，随着老黄埔一带旧改继续转化入市，加上近两年区属城投公司拿地项目的首开，整体供应量将达到80万~90万平方米，市场竞争将更加激烈。

来源：中原研究发展部

但这一切，对于后来者显然是值得高兴的。正如林涵所言，如今只要手持现金，你可以在云埔甚至黄埔楼盘横着走。