房企观察｜滨江集团开年密集布局金华，打响三线城市“安全突围战”

在去库存的大战略之下，滨江集团（SZ002244，股价9.99元，市值310.83亿元）对浙江金华这个三线城市仍然情有独钟。

2月11日，滨江集团公告获取金华市金东区ZX-33-12-09等4宗商业及住宅地块各51%股权，这些地块均由金华城投土拍购入。值得注意的是，其中一宗为容积率1.1的低密度住宅地块，两宗为纯商业用地，以及一宗商业、住宅用地。

知情人士透露，当初金华城投这4宗地中，有作为托底而拿的地。

此前房地产市场持续深度调整，在地价和限价政策压缩利润空间的情况下，滨江集团仍然顶着压力拿地，并且重仓杭州一城，因此曾有传言称其是杭州的“第二城投”。此次与金华城投再次深度合作，又引发了市场类似猜测。

对此，滨江集团执行总裁朱立东在接受《每日经济新闻》记者采访时表达得很坚决：“所有开发合作都是基于市场的原则。”

“至少90%以上是出于市场回报的考量，作为异地的企业，不会纯粹出于托底去承担开发工作。特别是在非大本营区域，要从市场出发、发挥各自优势，比如滨江集团的口碑、产品能力或者议价能力，没有限价的情况下，至少我们比人家卖得快，就是我们的优势。”

图源：上市公司公告

金华已成第二大业绩贡献城市

金华已经成为滨江集团除杭州外，最大的业绩贡献区域。

2025年滨江集团还有一个目标——继续降库存、收缩区域。滨江集团董事长戚金兴此前曾表示，2025年还要继续降库存，降到“非常健康的状态”，同时也要降“不确定的城市”。

而对于“确定的区域”，滨江集团的发展战略已经非常明晰：聚焦杭州主阵地，杭州以外的地区，有合适的土地，以“游击战”形式参与。而“游击战”的打法，倒也匹配金华地区本身的市场特点。

中指研究院华东大区常务副总高院生告诉每经记者，金华属于比较分散的点状市场，比如下辖的义乌、永康，小老板多，核心地段的低密产品，2024年确实走了一波。

金华市场也开始表现出止跌回稳态势。

根据国家统计局2月19日公布的最新数据，1月金华新房价格指数环比止跌持平。根据易居研究院对国家统计局历史数据的整理，金华新房价格从2022年5月起正式进入下跌区间，2024年10月起环比跌幅收窄至0.5%、0.6%和0.2%。

朱立东也坦言：“2025年滨江集团的销售目标在1000亿元上下，还是需要有一定的地区覆盖和土地储备量来支撑。2024年金华市本级新房销售总额大约150亿元，滨江集团占比接近10%，销售额超过14亿元。

他向记者透露：“滨江集团在金华市本级已开发及正在开发的项目共有5个，与金华城投过往的合作项目开发销售的情况比较好，坚定了大家继续合作的信心。其中，滨江城投·悦品已经售罄；滨江城投·和品2024年6月开盘800多套房源，目前销售过半，也是2024年金华市本级的销售冠军。”

将范围放大到金华全域，在中指研究院《2024年金华全域房地产企业销售业绩排行榜》上，滨江集团以49.7亿元位列第二。高院生也分析，从2024年业绩贡献来看，杭州以外，金华全域销售对滨江集团贡献度排名第二，金额约50亿元。

“滨江集团这次敢在金华拿4个项目，一方面源于金华的‘点状热度’，另一方面其在金华市场已经有一定的布局，项目销售比较好、市场认可度高，内部风险评估也可以，所以要深耕这个区域。在这个节点上，基于和当地城投已经有一定合作，滨江集团深入研究其资源也很正常，一方面解决城投的问题，同时也能补充自己的货值。”高院生分析。

“创造价值，向市场要溢价”

“滨江集团在住宅产品打造方面有优势，金华城投本身是市本级投资公司，资源相对较多，资产处置能力也相对较强，属于在原有良好合作基础上的进一步强强合作。”朱立东说。

从财务层面来看，滨江集团现金短债比正在逐年改善。截至2021年末，公司有息负债规模457.62亿元，短期债务139.96亿元，现金短债比为1.51倍。到2023年末，公司权益有息负债360亿元，其中短期债务135.07亿元，占比32.53%，低于期末货币资金（327.04亿元），现金短债比达到2.42倍。

滨江集团方面透露，截至2024年12月25日，滨江集团权益有息负债余额为305亿元，较年初下降55亿元；银行存款余额306亿元。“这是滨江集团成立32年来，第一次现金大于有息负债。”2024年底，戚金兴曾对媒体表示。

此次在金华密集开发，特别是2宗商业地块和1宗含商业的地块，难免带来资金沉淀，这是否会影响滨江集团进一步降债的计划？

朱立东对每经记者说：“目前是管理扁平化，资金全部集中在集团总部，统筹把控，今年有息负债要继续往下压，控制到300亿元左右，因此是否发债要评估各个项目本身的利润情况。”

“另一方面，现在项目开发情况发生了变化，原来开发商之间竞争拿地，但销售价格政府已经限定了，中间的差价大家都是明盘，靠的就是整个运营、周转、合理控制成本。现在是要创造价值，向市场要溢价。如果单个项目的利润从前几年的两三个点，回到10个点左右，那么能够创造价值的项目、市场议价能力强的项目，就可以有一定的贷款。”朱立东解释。

对于商业项目开发，朱立东表示：“对城投公司而言，住宅开发只是其中一块资产，用于增加短期现金流和短期利润，同时也需要一些资产沉淀。得益于城投公司良好的资产处置能力，以及滨江集团的产品开发、品牌营造和溢价能力，二者联合开发，各自发挥能力。”

从杭州到金华，滨江集团也向市场传递了信号：强三线城市正在成为挖掘机会的新战场。滨江集团以各51%权益比例落子金华四盘，探索“深耕基本盘+外埠机会型投资”模式，既巩固了杭州市场基本盘，又可以避免过度依赖单一市场的系统性风险。

但不得不面对的是，去库存仍是滨江集团下一阶段的重要任务，杭州外围项目均面临分化和降价促销的局面，金华市场能否顺利消化低密产品？另一方面，异地权益合作项目也挑战滨江集团的管理半径，商业项目与住宅项目的品质和销售能否复制2024年的战绩？这些疑问仍待时间检验。