山东
时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。
在地产领域，什么事都有可能发生。万科都靠“救济”了。
在青岛市场，这两年处于弱势地位的老破小，变得愈发尴尬了。
1、市北CBD，单价一万
海泊苑位于市北中央商务区敦化路29号。小区建成于上世纪90年代，有一部分商品房和拆迁房。
这也是当时很多小区的通病，就是混合杂居，并非纯商品房小区。
虽然地段不错，周边居住氛围浓重，但bug实在太多。
除了停车难、车位少，由于年代久远，小区内还存在着地面损坏、房屋漏水、地下管网堵塞等问题。
这个小区离敦化路小学很近，对口初中一般水平。
在2021年的时候，小区二手房价格普遍在两万左右。
四年后，现在呢，下降到了一万出头，有30多套正在挂牌求成交。
最新一套56.7平的套二，成交价60万。
这里面，能低价卖的房东，几乎都是持有N年的老业主，市场不好，人家可以降价卖。
少数四五年前入手的，确实被套在小区高点上了。
2、成交复苏，刚需积极入场
当海泊苑价格下来之后，去年四季度到现在，这个小区成交率迅速回升。
确实有不少刚需中的刚需，正在买入。首付十万左右，门槛是很低了。
范围再扩大一下，老市北，镇江北路、敦化路、北仲等，90年代的二手房，单价在万元左右的，比例越来越高了。
比如，1月份，镇江北路一套70平二手房，成交价74.9万；
南口路50平套二，成交价50万；
敦化路（海泊区）65平套二成交价61万……
大家发现共同点了吗？
——小面积、低总价。
五六十万的总价，想在市区安家，只能找这类老破小。
市南宁夏路、南京路区域，八大湖，上世纪80年代末建了一大批7层无电梯的多层房子。
现在，陆续成交的房源，好多都在一万出头了。2019年的时候，价格还在两万二三。
十几年前，八大湖整体是要拆迁改造的。结果，只动了一小小部分，就戛然而止了。那小部分，就是现在的鲁商蓝岸公馆。
蓝岸公馆的房子都跌破两万了。更别提80年代的老破小了。
3、完全褪去投资属性！
这两年，老破小价格迅速回落，完全回归居住属性。
一般学区的老破小，没有顶尖学校加持，仅仅是二流、三流，随着新增出生人口回落，这类老破小没有学区溢价，一点投资属性都没了。
二十年前，好多人买老房子，是奔着拆迁补偿去的。
现在，这波红利早没了。大部分老破小，没有什么希望了。
即使那些学区房，情况也不乐观。很多家长，娃上学之后，尤其是升学了，就卖房，并不看好后市。
市南中片区，大学路、江苏路，老破小，价格下跌多明显啊！再过几年，市南这几所小学名校，可能都不用提前落户了。
你说，有没有这个可能？
再看看外部因素。新房品质不断提升。
开发商卷产品。市场快速发展，产品迭代快。高品质住宅，舒适、便捷、智能。硬件设施上不断升级，园林景观、智能化系统、绿色环保材料等；
软件服务不断优化，如物业服务、社区活动、教育资源等。
老破小，短板只能是越来越明显，无力改变。就连提高物业费，提升物业服务，这一点，都很难做到……
难以与新房抗衡，导致市场竞争力逐渐减弱。老破小，已经被改善群体彻底抛弃了。
未来，刚需群体跟不上，那就是老破小的梦魇。
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