最高院：房屋买受人排除强制执行，如何认定其满足支付款项条件？

人民法院案例库：买受人主张多份不动产买卖合同已支付价款，法院如何认定其是否满足执行异议条件？

结合多份合同的总金额、买受人总共已支付金额等情况进行审查

阅读提示：

人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。

涉不动产的执行是比较常见且复杂的案件。在不动产在过户登记之前，买受人对案涉的不动产并不享有物权，只是基于双方的买卖合同而对房屋出卖人享有债权。当买受人未支付全部价款时，能否对登记在被执行人名下的不动产享有排除强制执行的民事权益？买受人与被执行人之间存在多份不动产买卖合同的，案外人执行异议之诉中如何认定已支付价款？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

买受人与被执行人签订多份合法有效的书面不动产买卖合同时，人民法院可以结合多份合同的总金额、买受人总共已支付金额等情况，对买受人的付款情况是否满足“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，进行审查判断。

案件简介：

1、李某水等三人与某某公司签订了多份无落款日期的《商品房买卖合同》，涉及某房地产10层8套房产和地下二层4个车位，约定了相应价款。

2、2006年6月8日，某某公司向李某水等三人开具了《厦门市不动产转让(销售)专用票据》，确认收到部分购房款。

3、2007年9月21日，案涉房产和车位实际交付使用。

4、2009年9月16日，因某某公司未办理权属登记手续，李某水等三人向厦门仲裁委员会申请仲裁。

5、2010年5月15日，厦门仲裁委员会裁决确认了商品房买卖合同关系真实存在，并裁决某某公司协助办理权属登记手续。

6、2008年5月7日，厦门市中级人民法院依厦门某公司申请查封了案涉房产和车位，并于2014年5月26日续封。之后，李某水三人向厦门市中院提出案外人异议。

7、2016年8月26日，厦门市中级人民法院裁定驳回李某水等三人的案外人异议请求。李某水等三人不服，向法院提起执行异议之诉。

8、2018年10月30日，厦门市中级人民法院一审判决驳回原告李某水等三人的诉讼请求。原告李某水等三人不服，提起上诉，认为自己在查封前签订合同并实际入住，未过户非自身原因，且被告厦门某公司存在超标的查封问题，一审判决未支持其合法权益。

9、2020年3月30日，福建省高级人民法院二审判决撤销一审判决，不得执行案涉房产及车位。被告厦门某公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审。

10、2021年3月29日，最高人民法院再审裁定驳回被告厦门某公司的再审申请。

案件争议焦点：

李某水等三人提出的执行异议是否成立，案涉房产及车位是否应停止执行？

最高人民法院裁判要点：

1、原告李某水等三人已经按照合同约定支付了首期购房款，且同意将剩余购房款按人民法院要求交付执行。

最高人民法院认为，李某水等三人共同在案涉8份房屋《商品房买卖合同》和4份车位《商品房买卖合同》的买受人签字处签字。就案涉房屋及车位买卖而言，李某水等三人可被视为一方当事人，12份合同也可视为一个交易因此，二审判决根据案涉交易的总金额认定李某水等三人已经按照合同约定支付了首期购房款，具有事实依据，且李某水等三人同意将剩余购房款按人民法院要求交付执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的精神。

2、原告提供的支付相关购房款的转账凭证可以证明购房款支付时间及金额。

最高人民法院认为，厦门某公司主张李某水等三人提交的《厦门市不动产转让（销售）专用发票》不具有真实性，无相应银行转账凭证，二审判决仅以该发票确认购房款支付时间及金额存在错误。其一，根据双方举证情况，李某水等三人已经提交了支付相关购房款的转账凭证；其二，厦门某公司没有提交充分证据证明前述发票系伪造，厦门某公司主张发票所盖厦门某某公司专用章号码与税务机关网站查询号码不一致问题，不足以否定前述发票的真实性。对于厦门某公司的前述主张，不予支持。

综上所述，最高人民法院认为原告李某水等三人对案涉不动产享有排除强制执行的民事权益，案涉房产及车位应当停止执行。

案例来源：

人民法院案例库：《厦门某公司诉李某水等案外人执行异议之诉案》[案号：最高人民法院(2020)最高法民终675号]，入库编号：2023-10-2-471-002。

实战指南：

1、本案适用的是《执行异议和复议规定》第二十八条第三款，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院需要审核买受人是否已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付。对于如何判断已经支付全部价款这一问题，购房人应当向执行法院提供价款转账证明或现金提取证明及被执行人的收款证明。执行法院可以按照房屋交易的一般交易习惯进行判断。对于仅剩少量尾款作为公益事业费用结算和户口迁移保证的，可以视为已经支付全部价款。当购房人提供不了价款转账证明，主张以现金支付则需提供合理证据。执行异议之诉涉及申请执行人的利益，因此对于案外人是否支付购房款应且采用较普通民事案件更高的证明标准。

2、基于上述案例的裁判思路，我们建议购房者在不动产交易过程中，应当重视付款环节的证据留存。转账时，不仅要保留好转账凭证，还应在转账备注中清晰注明款项用途，确保转账信息与购房交易紧密关联。若购房者采用现金支付，应当要求收款方开具的收款收据，同时要求收款方在收据上注明收款方式为现金，以及款项对应的具体房产信息。购房者还要注意保留购房款的资金来源凭证，例如与购房款金额相符的现金取款凭证、转账记录等。

3、对于申请执行人一方，我们建议申请人及其代理人在面对案外人提出执行异议时，要对案外人提交的付款证据进行严格审查。可以通过调查银行流水、核实收款方财务记录等方式，判断证据的真实性和关联性。若发现证据存在疑点，如转账凭证存在异常、现金支付不符合常理等，应及时向法院提出，为申请执行人争取有利的裁判结果。

法律规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1、在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，法院可以对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。

案例一：《何政恒、周芯宇申请执行人执行异议之诉案》[最高人民法院(2019)最高法民申5142号]

最高人民法院认为，对于合同尾款，胡飞在案外人执行异议申请及本案诉讼过程中均明确表示愿意按照人民法院的要求支付。但执行法院以及本案一审、二审法院均未要求胡飞支付该款项。法律从不强人所难。因此，虽然执行异议复议规定第二十八条第三项规定的要件为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但在本案情形下，不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。故原审法院认为胡飞就案涉房屋和车位享有排除强制执行的民事权益，并无明显不当。

2、一般买受人的物权期待权可对抗普通债权，但无法对抗抵押权等优先权。

案例二：《红岭创投电子商务股份有限公司、吴英莲等申请执行人执行异议之诉案》[最高人民法院(2021)最高法民再189号]

最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。根据查明的事实，平安银行是执行标的物的登记抵押权人，红岭公司是实际抵押权人，案涉定安县他项(2014)第105号土地他项权利证明书、房建定城镇字第××号在建工程抵押登记证仍然有效，吴英莲、邝必才作为一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。故吴英莲、邝必才对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许对永秀国际小区A栋一层01商铺采取查封、评估、拍卖或变卖等强制执行措施。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。