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石库门风貌别墅作为上海近代住宅建筑的瑰宝，在城市更新的大背景下，保留并传承这些独特的建筑风貌，是政府与企业共同的责任和追求，因而风貌别墅这一产品正紧锣密鼓的推出。

黄浦区范围内不完全统计风貌类别墅项目，来自公众号：今日房产

目前，上海约有41个风貌别墅项目已经或即将入市，主要分布在黄浦、虹口、静安和杨浦等核心区域。预计在未来几年，市中心将有大量风貌别墅供应，这些项目以低密度的联排别墅为主，部分项目还融入了传统的合院设计。

我们先来看一下几个代表性风貌别墅情况：

露香园，位于黄浦区豫园板块，12套别墅，均价为28万/㎡。

海玥黄浦源，位于黄浦区人民广场，首推4套别墅，均价25.1万/㎡，总价最高达1.8亿以上。

中海顺昌玖里，位于黄浦区新天地，均价达到29.8万元/㎡，刷新了上海新房价格纪录。

弘安里，位于虹口北外滩，作为上海首个入市的风貌别墅项目，处于四期销售阶段，均价24.3万元/㎡。

天潼198，位于虹口北外滩均价28.88万/㎡，总价约起价1.5亿/套。

三万平方大概可以推测偏市中心位置的风貌别墅价格约为6000万起，1亿以上的也不少。

而本次分析的来安里地块（静安北站新城地块），作为全风貌别墅区，指导价定在21万/㎡。

来安里项目位于老北站，包括静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块。项目总建面14.9万方，综合容积率1.44，为2-3层风貌联排。

北地块（04-05地块）土地面积42696.5㎡，容积率1.43，规划用地性质为一类住宅及商业混合用地。

南地块（05-01地块）土地面积9461.7㎡，容积率为1.45，规划用地性质为一类住宅、商业及社区级文化设施混合用地，其中一类住宅组团用地不大于51%、商业服务业用地不小于33% 、社区文化用地不小于16%。

项目推出建面约250/380m²的风貌别墅，项目预计今年4季度入市。

可以看出，来安里项目布局紧密，空间紧凑。项目北侧有紧邻的规划高层住宅楼，这种设计可能在一定程度上影响了住户的视野和采光。同时住户可能会对隐私保护有所担忧。

面对来安里项目大体量的别墅布局以及约21万/㎡的价格，我们不禁产生了几个疑问：

这样的别墅布局是否真的能够满足高端市场对于宽敞、私密居住空间的需求？

尽管地处市中心，但其地段的价值是否能够与它的价格标签相匹配？

富豪们是否会对这样的别墅产品买账？

进而我们也疑问，上海的富人群体是否足够庞大，以支撑起如此多的风貌别墅供应？

风貌类别墅并不稀缺，为何还要花费巨资购买来安里的别墅，而不是选择距离来安里仅2公里的北外滩，享受约250平方米的高层大平层呢？例如碧云北外滩，中粮瑞虹·海景壹号等项目，不仅空间宽敞，视野也更为开阔。

本项目分为南北两个地块，相隔一条公共通道——东新民路。

项目南界武进路，东临罗浮路，西接宝山路及河南北路，北靠04-03、04-04地块（根据网传信息，这两个地块会规划高层住宅）。

北地块的设计继承传统的“总弄-支弄”鱼骨状里弄空间结构，布置4条南北向的主要弄巷和1条东西向的主要弄巷。

南地块内则规划有1条南北向的主要弄巷，同时，该地块内包含虞洽卿寓所旧址以及文物保护点——同乐里。

公共服务配套设施布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达。

项目共有三个机动车出入口，三个人行出入口以及一个非机动车出入口。人行出入口分别面向西侧宝山路，南侧东新民路。机动车出入口分别面向东侧罗浮路，东新民路和以及南侧武进路。非机动车出入口面向东新民路。

小区地下车库入口紧邻车行出入口，不干扰小区内部人行流线，实现人车分流。

由于目前具体的户型方案尚未公开，三万平方基于公示图以及其他信息进行了专业评测，估计别墅的主推户型约250㎡/300㎡，仅供各位小伙伴参考，具体以官方为准。

5室3厅5卫，地上三层，L形设计。赠送地下两层，地上花园和露台。配备电梯和楼梯，减少干扰且方便。

1楼入户正玄关，私密性强，同时可以提供入户收纳空间。独立庭院入口提供私密性，便于从花园直接进入室内。中西分厨设计厨房，烹饪便捷性，空间的宽敞。客卧配备独立卫生间，远离客餐厅，确保舒适度与隐私。客卧窗户开向庭院，可享庭院景观。

2楼双套房设计：南侧卧室配备衣帽间，采光优越；北侧卧室带独立卫生间，舒适度高。过厅空间连接南向露台，适合聚会和烧烤。

3楼是主人房，配备两间宽敞衣帽间，男女分区，满足收纳需求。主卧内的卫生间配备五件套设备，确保了日常使用的便捷与舒适。

五室四厅五卫，布局与250㎡的户型相似，但空间更宽敞。

地上三层，整体为L形布局。地下赠送两层地下室，地上赠送花园和露台。
电梯与楼梯设计在北侧，尽量减少对生活区的干扰。

2楼提供一个多功能室，连接屋面露台，提供了一个无缝过渡的休闲区域，居住者能够更好地享受户外景色和新鲜空气。

交通方面：距3/4号线宝山路站约1公里，距10号线四川北路站约630米，地铁出行方便。紧邻北横通道和内环高架，居民自驾方便。

商业方面：苏州河万象天地仅970米之遥，大悦城1.4公里可达，为居民提供一站式生活配套。今潮8弄，历史与现代交融的商业社区，600米的距离让海派潮流生活触手可及。居民也可自架去外滩，北外滩，陆家嘴等超级商圈购物。

教育方面：周边教育资源十分丰富，周边有知名的民办中学——上海市民办新华初级中学以及静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学等学校，教育资源全方位。

医疗方面：项目周围医疗资源极为丰富，有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等。周围还配备社区卫生服务站，医疗配套完善。

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