8000万港元私有化融信服务 欧宗洪有哪些考量？

近日，融信服务（02207.HK）披露私有化最新进展：建议已获法院会议及股东特别大会批准，计划生效后，将于今年3月18日正式退市。此时距离这家小型物企上市，仅有3年半的时间。

融信服务于2024年11月底提出私有化。其私有化由境外股东融心一品作为要约人发起，融心一品是欧宗洪家族通过汇丰国际信托实控的注册于开曼群岛的企业。据披露，融信服务98.6%的持股股东同意了私有化计划。

同策研究院研究总监宋红卫认为，融信服务私有化退市有几个方面的利好。第一，私有化后，公司不再需要满足证监会和交易所的信息披露要求，从而降低法律服务和会计费用以及监管方面的压力；第二，从股价来看，公司股价超跌，此时以较低的价格回购，成本较低；第三，物业公司具有充裕的现金流，在停止了大规模扩张后，对外部融资的依赖度在下降；第四，对未来企业转型发展决策灵活性有利，管理层可以从中长期发展着眼，避开资本市场对于公司收益的短期要求。

一个事实是，将物业公司私有化之后，欧宗洪实控的上市公司只剩融信集团，能否通过私有化物业公司提升企业效率、优化财务结构，对于一家仍背负偿债与保交付压力的房企而言，仍是未知数。

估值从高峰跌落

欧宗洪是来自福建莆田“欧氏三兄弟”家族中最小的弟弟。公开资料显示，大哥欧宗金做工程起家，2002年创办福建欧氏投资集团，投资房地产和教育。二哥欧宗荣创立正荣，旗下有正荣控股与正荣服务两家上市企业。欧宗洪则是融信的创始人，旗下有上市公司融信集团和融信服务。

股权穿透可见，融信服务实际上由欧宗洪家族通过融心一品和福美国际全资控制。

此前的2024年11月22日，融信服务启动私有化，要约人融心一品及其一致行动人福美国际分别持有融信服务59.04%和14.76%股权，两家合计持股约73.8%。而欧宗洪作为家族信托的财产授予人和保护人，对这部分股权拥有绝对控制权。

私有化完成后，欧宗洪家族将获得融信服务的当前现金、剩余IPO募集资金和未来利润。

融心一品提出以每股0.60港元的价格回购公司1.33亿股股份，以此计算，融信服务私有化所需付出的总代价仅为约7986万港元。这一价格较停牌前股价溢价约15.38%，但较公司每股资产净值折让约53.49%，更较发行价下跌近87.7%。

融信服务于2021年7月16日赴港上市，当时的发行价为4.88港元/股，发行量为1.33亿股，募资6.285亿港元。但上市约3年半来，融信服务市值从24.25亿港元缩水至不到3亿港元，私有化回购金额仅为上市募资金额的约15%。

业绩方面也不容乐观。2024年上半年，融信服务收入约为4.25亿元，较2023年同期减少了3%。更为严峻的是，期内公司出现了约0.8亿元的亏损，由盈转亏。公司拥有人应占亏损更是达到了1.13亿元。

物业公司主营收入主要有物业服务、非业主增值服务与增值服务三大板块，其中非业主增值服务‌是指物业公司为地产开发商、建筑商和其他合作商提供的增值服务，旨在帮助这些企业提高业务效率、优化资源配置。这些服务主要包括案场管理服务、工程前介服务、分户查验服务等。这一块收入在房地产高峰期占比整体营收的权重越来越高，但随着行业下行，房地产项目开工数量减少，物业企业的增值收入也随之下滑。2023年年报显示，融信服务非业主增值服务收益人民币1.26亿元，同比减少43.2%。这也被认为是拖累融信服务业绩的主要因素。

与此同时，2023年融信服务的应收款为1.42亿元，年内应收款减值1.18亿元，同比增加112%。

中小物业企业的生存样本

以成本计算，融信服务私有化无疑是一笔极为划算的交易。分析人士指出，此举还可免去该公司每年用于维持上市地位的巨额合规开支，减少管理压力，降低运营成本。

2024年以来，物业管理行业面临的问题与挑战不小。

首先，受房地产业务下行的拖累，叠加资本市场整体低迷，物企普遍陷入股价下跌与业绩亏损的困境。

许多物企与关联房企物业来往频繁，因房企流动性问题，面临预收账款无法收回的风险。例如，雅生活服务因关联方雅居乐的债务违约，不得不计提巨额坏账，导致其上市6年来首次亏损。类似的情况也出现在融信服务身上，其关联方的财务问题直接影响了公司的盈利能力。

其次，据克而瑞物管统计，2024年上半年，上市物企的营收增速降至4.7%，净利润均值同比下降超30%，超六成企业净利润下滑，更有7家企业陷入亏损。以融信服务为例，去年上半年营收同比下降3%，毛利率下滑至18.9%，并录得1.14亿元的亏损。

那么，私有化能解决这一问题吗？

参照华发物业的私有化案例可见，与融信服务的动机类似，股价低，融资属性被淡化，也是华发物业私有化的重要原因。华发物业于2024年9月30日完成了私有化，这一举动直接增加其归母净利润。根据公告，私有化完成后，母公司华发股份的归母净利润将增加超过1.4亿元人民币。‌

以此类比，放弃资本市场流动性，也有望增加融信集团的利润。且对于欧宗洪而言，还有额外的战略考量。按照宋红卫的观点，对未来企业转型发展决策灵活性有利，管理层可以从中长期发展着眼，避开资本市场对于公司收益的短期要求。

也即，融信服务和融信集团将从两个独立上市公司，重新回到“一体化”的状态，公司的后续走向也将更受关注。